[열중 35기 1일1일독서해 1년에1채등기7조 로얄엘]_2주차 강의 후기

2주차 강의 후기

투자의 원칙과 실전 투자 프로세스

배움이 있는 투자

결국 원칙을 지킨 자만이 살아남는 투자를 할 수 있다.

원칙을 지킨다는 것은 원칙을 제대로 이해하고 있다는 것. 원칙을 제대로 이해 못했기 때문에 흔들리는 것이다. 정말 당연하고 쉬워 보이는 원칙 하지만 계속 고민하고 생각하며 그 안의 의미를 파악한 자만이 그 원칙의 크기와 무게를, 그리고 중요성을 알게 될 것이라 느꼈다. 원칙을 지키지 않는 것은 곧 원칙을 이해 못했다는 것이고 그것은 실력이다. 실력이 곧 내 수익이다. 나는 실력이 있는 투자자가 되길 원하니 원칙을 이해하는 투자자가 되어 살아남는, 지속하는 투자자가 된다.

부동산 투자는 가치를 알아가는 과정. 3주차 독서로 월부은을 읽으면서 내가 해야하는 행동은 참 단순한 것이라는 것을 느꼈다. 내 돈을 생산 자산으로 옮기는 것. 더 좋은 생산 자산으로 옮기는 것은 더 가치있는 것으로 옮기는 것. 기회비용의 문제에서 어떤 자산을 취득할 것인가? 는 가치를 얼마나 제대로 파악하고 가치있는 것을 볼 앞마당이 얼마나 넓냐의 문제. 가치를 파악함에 있어 좋은 질문이 얼마나 중요한 지를 연예인 예시를 통해 배운다. 그러면서 든 생각은 내가 지금 목적을 가지고 비교하고 있는가? 내가 지금 비교 가능한 것을 비교하고 있는가? 내 비교는 좋은 질문인가? 하는 것이다. 좋은 질문은 구체적이고 목적 지향적이더라.

주변의 시간을 함께 본다는 것을 알게 됐다. 데이터가 쌓이면 시간마저 비교할 수 있구나를 배웠다. 시간마저 가늠할 수 있구나. 그리고 시간이 어찌할 수 없는 것들만 남는구나를 배웠다.

좋은 비교란 비교할 수 있게 만드는 것부터, 좋은 샘플의 추출부터 시작이다. 좋은 비교를 하려면 아는 지역이 비교할 수 있는 지역이 있어야 한다.

무엇보다 ‘지금’이 중요하다. 부동산 투자 공부를 하면서 무의미한 가격 예측은 리스크, 무의미한 기대는 리스크 임을 많은 분들을 통해 배운다. 지금의 중요성을 배운다. 그렇다. 나의 성장 또한 먼 목표를 바라보는 것은 좋으나 더 중요한 것은 그래서 ‘지금’ 뭘 하는지이다.

장점을 살리지 못하는 투자는 의미가 없다. 내가 하는 투자의 장단점을 알고있는가?

무엇을 하지 않는 것의 중요성을, 하지 않음이 곧 돈을 버는 행위임을 배운다. 내게 딱 20번 투자할 기회가 있다면 난 여길 살 것이냐? 조급할 필요가 없다. 돈 벌 곳은 많고, 조급하게 한 행위는 돈을 안 버는 것만 못하다. 월부투자는 갭투자가 아님을 명심하고 투자금 적게 드는 것만 보는 즉 갭투자할 생각 말아라.

오를 때는 비슷하게 오른다. 그럼 내가 얼마나 적은 인풋으로 그 오르는 만큼의 아웃풋 가져가냐 수익률이 중요하다. 수익률이 안 중요하다면 은행에 돈 넣지 왜 투자하냐? 이게 참 아이러니하게도 갭투자로 오인할 수 있는 요지인 것 같다. 하지만 쉽게 생각하면 명확하다. 그래서 지금 사려는 단지는 시장이 올라주는 그 상승 이상의 상승률을 기대할 수 있을까? 인풋을 줄이는 것도 중요하지만 무엇보다 먼저 전제가 될 것은 그래서 거긴 통상적인 상승은 가져가냐? 세상을 이길 수 있는 단지인가?

적은 투자금은 높은 수익률 뿐만 아니라 더 중요할 수 있는 투자 경험도 보장한다는 것. 이 말에 나의 욕심이 무엇이 잘못됐는지, 요새 내가 하고 있는 실수를 되돌아보게 해줬다. 나는 감당이 벅찬 A단지가 2-3억이나 떨어진 상황에서 6000만원을 투자하면 가져올 수 있다는 것을 안다고 하자. 그 주변 및 비슷한 다른 지역을 살펴봐도 비슷한 입지 조건에 2-3억이나 가능성을 지닌 단지는 흔치 않다고 하자. 이런 곳들을 보면서 욕심을 낸다… 하지만 만약 내가 아는 지역이 많아 2000만원의 투자금으로 8000-1억 정도 가능성을 지닌 입지 가치는 유사하고 충분히 감당 가능한 B C D를 안다면 그리고 이 세 곳의 싸이클이 달라서 서로 리스크를 헷지해 줄 수 있다면. 그래프 상으로는 A가 B C D보다 더 좋아보일 지 몰라도 리스크 및 수익률, 수익 측면에선 B C D를 가져가는 것이 더 좋을 수 있다. 물론 세금의 문제 및 여러 부수비용의 문제가 있지만 그것은 논외로 하고, 그리고 무엇보다 1번의 경험과 3번의 다른 경험은 그 배움의 깊이가 다를 것 같다. 투자는 단순히 좋아 보이는 물건 가져오는 것이 아님을, 철저히 기회비용을 따져서 어떤 것이 나에게 더 큰 수익과 수익률 그리고 무엇보다 성장을 주는지를 따져야 함을 배운다.

투자 원금을 지키는 것을 넘어 조기 회수한다는 것. 나는 리스크 대비만이, 리스크가 큰 곳에 투자하지 않는 것만을 원금보전의 조건이라 생각했는데. 아예 대비할 필요가 없게 빨리 가져오는 것 또한 원금보전의 중요한 방법이라는 것을 배웠다. 리스크 또한 마찬가지다. 이는 지기때도 배운 것이지만 리스크와 그럼에도 얻을 수 있는 것들까지 종합적으로 판단해서 리스크를 감당하고도 수익이 보장된다면 투자를 고려한다는 것. 이런 것들을 보면 투자는 정말 유연한 사고로 모든 가능성을 열어놓고 생각하는 것이 중요함을 배운다.

투자를 조급하게 할 필요가 없다는 것을 아는 것은 경험이다. 투자 시장을 주시해왔고 이미 어느정도 시간을 봐왔기에 여유가 생기는 것.

분임 수준은 지도없이 그 지역을 돌아다닐 수 있는 수준으로 한 번 슥 보고 끝내는 것이 아니다.

단임 수준은 문주 앞에 서서 그 단지를 볼 때 연식 조경 평형 구성이 다 떠오르면 안 가도 된다. 아님 알 때까지 가야지 뭐

나는 이 수준에 도달한다. 그리고 넘어서 하나 더 볼 것이다.

매임 목적은 우선순위 결정, 가서 사라고 하는 게 아니다.

최종적으로 이렇게 말할 수 있어야 한다. 그래서 저는 이 지역의 이 물건이 현재 투자 가치로 1등입니다.

1등 뽑고 1등 사라는 것이 아니다. 뽑혔으면 그 단지 매물을 다 터는 것

분임시 종종 방향 틀기 전에 뒤돌아보자. 항상 모든 선생님들이 강조하는 것, 임장가면 사람을 잘 봐라.

네이버부동산 PC 활용은 바로 써야겠다. 인구와 연령 구성을 각 택지별 특징과 단지 연식으로 패어링 부동산은 시간을 함유하는 재산, 긴 시간에는 스토리가 있다. 스토리 있는 데이터 해석이 필요

부사님이 예약을 안 하시면 그건 내 탓이다 꼭 전날, 가는 날 확인하자!

1달간의 임장과 임보 그 모든 과정을 거쳐도 그 달에는 투자를 안 할 수 있다. 하지만 계속 시세를 트래킹하면서 기회를 포착하는 것이 중요. 상급지에서 가격이 움직이고 그것이 점점 이동하는데 지역마다 싸이클에 시간차가 있기에 전반적인 움직임으로 저가치인 곳을 판단할 수 있다. A B가 비슷한데 A가 올랐다면 B도 오를 것이라는 판단. 단 더 중요한 것은 가치! 여기도 오르니 저기도 오르겠지 하면서 하급지도 라인따라 사는 것은 안된다. 충분한 가치 판단으로 저평가 됐을 시 의사 결정.

월세 껴있는 것 협상 예시… 상대와 내가 윈윈하는 협상 과정!! 이런 협상의 마인드가 중요하다. 상대도 납득가고 손해는 아니다 라고 생각되면서 내 상황과 조건에 유리하게 가져갈 방향은 어떻게 할 것인가 고민하고 협상하자!

인테리어도 비교 평가이다.

결국 최고의 투자는 나에게 투자하는 것이다. 내가 가장 저평가된 최고의 투자처이다.

멘토님 정말 좋은 강의 감사합니다.

지금까지 임보 결론에 저환수원리는 내 상황에 맞는 기준들만 적어 놓고 확인하고 넘어가는 식이었는데 유진아빠 멘토님 방식대로 저환수원리를 줄 글로 표현하고 그 조건들에 부합하는 단지인가를 막바지 단지 선정 과정에 추가하면 한번 더 투자 원칙을 생각하면서 단지를 선정할 수 있을 것 같다.

그러므로 p52, 101 와 같은 장표를 기존의 저환수원리 기준 장표에 업그레이드 버전으로 적용해야겠다.