열반스쿨 중급반 2강 강의 후기(열반스쿨 중급반 35기 91조 써니하임)

이번 유진아빠님의 강의는 망망대해에서 헤매고 있는 저에게, 길을 알려주는 강의였습니다.

가는 길에 파도와 비바람도 만날 수 있지만, 제가 포기하지 않고 원칙대로 움직이면 결국 목표하는 바를 이룰 수 있을 거란 믿음도 갖게 되었습니다.

아파트 투자 공부에 이제 입문한 저에게 기본적인 투자원칙, 실전투자프로세스는 어떤 마음가짐과 방향을 가져야 할 지 배우는 소중한 시간이었네요. 아직 초보라 배운 내용을 복기해보면~

1.투자의 원칙

저환수원리 : 시장 상황이 변화면 세부사항은 바뀔 수 있지만, 큰 원칙은 절대 변하지 않는다.

1)저평가

-가치(입지)를 비교하여 지금 가격이 싼 것을 사는 것이다.

-이때 애매한 기준보다는 명확한 비교 조건이 필요함

-신축의 ‘젊음’은 영원한 것은 아니므로, 시간이 지나도 남는 입지가치가 중요함.

 단, 입지가치가 덜 차이 나는 지방은 년식이 중요

-아는 지역/ 단지가 많을수록 비교평가가 쉬워짐 (앞마당을 넓혀야 함)

  이 중에서 1등을 선택하는 것임

  -미래의 호재는 보너스 개념일 뿐, 지금 싼 가격이 중요

2) 환금성

-수요가 많은 곳에서 다수가 사고 싶은 물건을 사야 함

-일자리가 충분한지 점검

-대체로 현재의 입지 강자도 미래에도 강자 ex) 강남

-매도가 안되면 지금의 가격은 의미 없음. 구축은 위치한 곳이 어디인지가 중요

-그래도 잘 모르겠으면, 투자를 하지 않는다.

  (망하지 않는 것, 지키는 것도 중요한 투자이기때문)

-여기도 오르니까 저기도 오르겠지?.라는 생각보다는 수요가 많은 곳이 먼저 판단되어야 함

3)수익성

-input을 줄이고 output을 늘린다. 즉 input을 최소화하면 수익률 극대화가 가능해짐

-전세가율이 높은 물건에 투자해야 수익률이 높아짐

-가치 있는 물건에 투자하는 것도 수익률을 높일 수 있음

 단, 비쌀 때 사면 오래 기다려야 하므로 수익률은 낮아짐

4)원금보존

-투자한 원금은 절대 지킨다

-하락장에서도 버틸 수 있는 투자인지 고려해야 함

-매매와 전세 차이(가수요)는 하락할 공간이기도 함

-전세가율이 높으면 투자금 조기 회수가 가능해짐.

  이는 원금보존 및 수익률 무한대

5)리스크 관리

-리스크는 감당 가능하고 리스크 대비 기대수익이 더 큰 투자를 해야 함

-향후 입주물량을 체크하며 역전세 발생 시 버틸 자본이 있는지 점검

-기대수익이 발생할때까지 기다릴 수 있는 자제력도 필요

-무조건 리스크를 피하는 것이 아니라, 최악의 경우와 기대수익을 고려하여 투자

2.실전투자 프로세스 (8단계)

1)사전준비 (D+1)

-지도와 지적편집도로 그 지역의 독점성 과 분위기 예측

-나무위키로 그 지역의 과거/현재를 상상

2)분위기 임장(D+4)

-한번만 가는 것이 아니라, 여러 번 가면서 입체적으로 그 지역을 그려야 함

(남->북, 북->남, 동->서, 서->동….)

  -주요 시설을 기준으로 지도 없이도 길을 찾을 수 있을 정도로 반복해서 다님

3) 지역조사(D+12)

- 분위기 임장을 다녀온 이후 약 일주일간 입지가치와 가격 파악

(직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 가격)

4)단지 상세 임장(D+17)

-아파트 단지 하나하나 방문하여 단지별 특징, 선호도 가격 파악

5)후보 물건 선정 (D+20)

-투자원칙 (저환수원리)를 적용하여 투자기준에 맞는 후보물건을 선정 및 매물 임장 준비

6)매물임장(D+25)

-매물을 확인하고 투자 기준에 맞는 매물과 지켜봐야 하는 매물을 조사하여 투자 우선순위 결정

7)임보완성(D+30)

-모든 임장과 지역조사가 완료된 뒤 임장지역내 1등, 전체 앞마당 중 1등을 뽑음

-이는 가장 저평가된 단지를 찾기 위해 하는 작업임

8)투자 결정( D+40)

-1등 단지 결정 후 일주일간 중개소에 나온 모든 매물을 다 본다

-제일 싼 것부터 제일 비싼 것 까지 보는 이유는 비싸고 좋은 물건을 싼 가격으로 네고가 가능할 수도 있기 때문

3.강의 수강 후 느낀 점

분위기에 휩쓸려 조급한 투자를 하는 것이 아니라, 원칙을 지키며 다음 투자 기회를 탐색해야 한다는 것을 다시 한번 느꼈습니다. 너무도 당연한 원리지만, 투자의 경험이 하나씩 생기게 되면 이 원칙을 처음처럼 지키는 것은 쉽지 않을 것 같습니다. 그래서 꼭 명심!!해야 할 부분인 것 같습니다. 특히, 부동산 상승장에서는, 이때 안사면 놓칠 것 같은 불안감이 올 수 있는데, 꼭 원칙에 맞는 물건에 투자해야 하며 그것은 좋은 입지에 저평가된 물건을 싸게 구입하는 것이라는 것을 새기겠습니다.

 나름대로 광역시는 전세가율80%이상, 수도권 70%이상과 같이 투자원칙을 가지고 접근해야, 충동적 투자로 후회하는 우를 범하지 않을 것 같습니다. 무엇보다 부동산에도 세일기간이 있다는 것이 흥미로웠습니다. 덥고 장마 기간인 8월, 추운 겨울인 12~2월은 상대적으로 사람들이 덜 움직이므로, 남들이 움직이지 않는 기간에 열심히 임장하며 남들과 다른 사이클을 가지면서 기회를 잡아야 하는 것 같습니다.  

앞마당이란 말을 처음 접했을 때, 해당 지역의 아파트의 선호도와 가격만 체크하면, 한 달에 여러 개의 앞마당이 가능하지 않나? 라는 생각을 했습니다. 하지만 이번 강의를 통해 하나의 앞마당을 만들기 위해 사전 공부, 분위기 파악으로 그 일대를 여러 번 방문하고 다시 지역 조사 등 너무 디테일하고 계획적으로 작업을 하는 것에 놀랐습니다. 이렇게 하면 정말 지적 자산이 쌓일 것 같고 저도 3월부터는 하나씩 만들어 볼 계획입니다. 특히 무릎 연골까지 걱정해야 할 만큼 많이 걷는다는 것에, 살짝 겁도 나지만 엄청난 노력과 끈기가 선행되어야 투자자의 길로 들어서는 것 같습니다.

이런 원칙을 지키는 투자를 하려면 통찰력을 쌓아야 하는데, 이는 하루 아침에 만들어지는 것이 아님을 잘 알고 있습니다. 하루 하루 저의 습관들이 미래의 저의 통찰력의 깊이를 좌우한다고 생각합니다. 어쩌면 진정한 열정은 끈기라는 말이 너무 가슴에 와닿았습니다. 제 의지 하나만으로는 부족함을 너무나 잘 알기에 월부환경에서 여러 동기들과 선배님들을 보며 꾸준히 해보겠습니다.