지방투자 기초반 3강 강의 후기 [지방투자 기초반 17기 5만보는 워밍업 6만보가 기존이조 달성이]

안녕하세요. 지방투자기초반 17기 56조 달성이입니다.

어느덧 지기를 수강한지 절반이 넘어 3주차가 다 되어갑니다.

처음 시작할 당시에는 강인한 마음으로 월부에 임했지만, 시간이 갈수록 갑작스레 강의를 들을 수 없는 시간, 가족 일 등으로 공부할 시간을 놓칠 때가 생기더라구요. 너무 안타깝고 속상하고 화가 났습니다. 정말 1달 잘 완수하고 싶은데 계획대로 되지 않아서 생긴 마음이었습니다. 결국 이 마음도 제가 잘하고자 하는 부분에서 비롯된 것이라 생각하며 긍정적인 방향으로 해석하고자 합니다.

이번 주는 D, E 지역에 대한 이해와 투자 방향을 망구99 튜터님으로부터 배울 수 있었습니다.

D 지역만이 아니고, E 지역만이 아닌, D와 E 지역을 같이 공부하는 이유부터 강의는 시작하였습니다.

지방 중소도시를 공부하다보며 느낀 부분이지만,

지방이라는 큰 범주아래 각 도시마다 모두 각양각색한 특성을 가지고 있고 그로부터 그 지역을 이해하는 부분이 중요한 것 같습니다. 이로부터 D, E 지역은 현재 비슷한 인구의 도시이면서, 가격은 많이 저렴해져있고 앞으로 공급이 많은 도시였습니다. 지방의 대표적인 랜드마크 아파트가 타 지역의 중위 수준의 가격까지 떨어져 있는 시장이었습니다. 다시 말하면 적은 투자금으로 선호도 높은 아파트에 투자해서 높은 기대수익을 노려볼 수 있는 땅이었습니다.

아파트 가격이 많이 내려온 부분은 무너진 수급상황인데 앞으로도 공급이 계속하여 예정되어 있기 때문으로 리스크도 분명 있는 시장임을 알아야 했습니다.

항상 인지시켜주는 부분이지만, 부동산 투자자로서 가장 조심해야 하는 리스크는 역전세 리스크 입니다.

이를 감당하지 못하면서 부동산 투자를 한다는 것은 위험천만한 일이면서 세입자까지 불안에 떨게 하는 상황을 초래할 수 있습니다. 따라서 이 지역은 이를 잘 인지하는 것이 중요했습니다.

그래서 더욱 싼 가격에 사람들이 선호하는 단지를 찾을 수 있는 능력이 주요하다는 것을 배웠습니다.

'투자금'에 초점을 두지 말고, '싼 가격'에 초점을 두는 것 말입니다.

지역의 특성에 초점을 맞추다보면, 그 지역에 빈 땅이 많은가? 도 보아야 했습니다.

왜냐하면 빈 땅이 많다는 것은 외곽으로 택지개발이 가능하다는 것이고, 그럼 신축이 더욱 많이 생기는 것이기 때문에 입지보다 연식이 우선할 수 있겠구나 라는 이해까지 이어가야 했습니다.

입지 분석 측면에서는,

먼저 '일자리'가 많고 퀄리티가 있는 직장인가?

>> 일자리가 많다는 것은 사람의 수요가 많다는 것이고, 퀄리티가 있는 직장이 많다면 고연봉 직장이므로 집을 살 수 있는 사람이 많다는 것입니다. 결국 집을 살 수 있는 사람의 수요가 많은 도시라면 기대수익은 계속하여 있겠죠?

수요가 있는 지역의 단지라면, 상승장에서 매매/전세가의 상승을 더욱 키울 수 있는 역할을 할 수 있음을 배웠습니다.

보통 지방 도시에서는 학군은 크게 중요하지 않을 수 있지만,

그럼에도 불구하고 수요를 이끄는 학군이 있는 지방의 어떤 지역이라면 대체 불가능한 입지가 될 수 있음을 배웠습니다. 더욱 수요가 집중될 수 있으니, 사람들이 계속 선호하는 곳이 될 수 있음을 알 수 있었습니다.

그리고 초등학생 전교생 수를 보면 지역 내 초교 자녀 가정의 양을 유추해볼 수 있고, 많다면 젊은 부부가 많은 지역으로 이해하고 사람들이 선호하는 곳으로 해석할 수 있었습니다.

환경적인 측면에서는, 지방에서는 어느 지역이든 자차로 쉽게 원하는 곳을 갈 수 있기 때문에 백화점, 병원, 마트, 스타벅스가 주변에 있는가 보다는 신축택지인가를 먼저 알아보는 것이 주요했습니다.

그리고 D, E 지역에 맞추어 가장 중요한 공급적인 측면에서 바라보며 투자 의사결정을 하는 방법과, 미분양을 해석하는 방법도 자세히 배울 수 있어 인상깊었습니다.

지방마다 입지 요소 중 무엇이 우선순위인가를 알고 단지의 시세를 파악하는 것이 중요함은 단지임장을 통해 알 수 있는데, 강의를 통해 한 번 더 인지할 수 있어 이것이 정말 중요하다는 점을 깨달았습니다.

그럼에도 지방은 지방, 수도권과 다르기 때문에 '투자하지 말아야 할 단지'에 대해서도 배울 수 있었는데,

좀 더 의사결정하기 쉽게 거를 수 있는 아파트 조건을 알 수 있어서 좋았습니다.

가장 하이라이트는,

가격이 싸고 입주 물량이 많은 지방 중소도시 시장에서 어떻게 투자 의사결정을 해야하는 지 알고리즘과 사례를 통해 설명해주시는 내용이 마지막 강의에 있었습니다.

역전세 리스크와 기대하는 매매수익을 비교하고 그에 따라 어떻게 대응하고 버틸 수 있는 마음 가짐을 가질 수 있는지 등을 아주 집중력있게 설명해주셔서 망구 99님께 너무 감사드립니다.

결국 중요한 것은 몇 번을 강조하지만, '싼 가격'에 '사람들이 선호하는 단지'를 살 수 있냐는 것입니다.

물론 그 싼 가격은 앞마당을 계속하여 늘려가다보면 알 수 있고 선호하는 단지는 임장을 통해서 알 수 있습니다.

그리고 앞마당의 대표단지를 계속하여 시세트래킹을 하다보면 나 자신의 투자금 범위에 들어오는 때가 있는데 그 때 용기내어 투자하고 기다릴 수 있는지가 부동산 투자의 전부인 것 같습니다.

3주차까지 오니 정말 강의 레버리지의 효과가 크게 나타나는 것 같습니다.

남은 1주도 늘 그래왔듯이 완벽보다는 완수를 목표로 열심히 마무리하는 지기 수강생이 되어보겠습니다.

강의해주신 망구99 튜터님께 감사의 인사드리고, 항상 잘 알려주시는 우리 조원 분들, 월부의 모든 투자 공부자님들, 그리고 열심히 공부하는 저를 잘 챙겨주는 제 가족에게 감사드립니다.

모두 화이팅 !