[지기 11기 미친듯이 임ㅈ6하고, 2제는 은퇴하조 내가갑부라니] 1주차 강의후기

안녕하세요 일본 오사카에서 내가갑부라니 입니다!!

오사카에 여행을 와서 시간 나는 대로 틈틈이 강의를 듣고 결국은 완강을 해냈습니다!

이번 강의는 제주바다님의 A지역 분석에 대한 내용이었는데,

재수강인 상황에서도 또다시 깨닫게 되는 부분이 많았습니다.

깨달은것

하나. 지방투자는 "개별성"을 아는 것이 중요하다.

수도권시장의 경우 선호도에서 영향을 끼치는 가장 중요한 요소가 있는 것 같습니다.

주요 업무지구 접근성이 그것인데, 지방투자는 각 도시마다의 개별성이 굉장히 강합니다.

따라서 같은 광역시라도 A 광역시에서 통하는 내용을 B 광역시에서 그대로 적용하기는

힘들 수 있다는 것입니다.

물론 크게 광역시는 입지를 통해 땅의 가치를 인정받는 도시이지만,

중소도시는 입지보다는 연식이라는 큰 흐름은 같이 갑니다.

하지만, 중심지대비 외곽으로 보이는 지역이 어느 동네는 투자하면 안되는 외진 곳이고,

또 어느 동네는 오히려 주요직장과 거리가 가까워 투자가치가 있는 지역이기도 합니다.

이렇듯, 지방투자를 할 때는 공식처럼 내려오는 것들을 적용하여 투자를 판단할 것이 아니라

손품과 발품을 통해 입지와 선호도 등을 파악하여 개별적으로 적용해야 한다는 것을 깨달았습니다.

=> 적용할점 : 임장보고서를 작성하며 손품과 발품을 팔아 지역내 입지와 선호도를 파악하고

A 도시의 특성에 맞게 투자할 매물을 선정한다.

둘. 사람들이 좋아하는 "선호도" 파악을 해야 한다.

지방광역시에는 사람들이 좋아하는 동네가 있습니다.

특히 그 지역에서 부자들이 모여사는 "부자동네"의 경우 학군, 환경, 교통 등을 파악해봐도

생각보다 월등히 뛰어나지 않고, 직접 가봐도 왜 여기가? 하는 의문이 드는 동네가 있습니다.

하지만 우리의 안목과는 별개로 해당 지역에서 그 동네는 전통적으로 "부자동네"라고

사람들의 인식이 박혀있는 곳입니다.

또한 꼭 부자동네가 아니더라도 A 지역의 사람들이 좋아하는 요소,

예를들어 메인학군의 접근성이 좋다든지, 대규모 신축택지라든지, 고임금 직장과 거리가 가깝다든지 하는 요소들이 있는 곳 인지를 확인해야 합니다.

가격이 싸더라도 치명적인 단점이 있거나, 너무 외곽에 있는 단지는 투자를 최대한 피해야 합니다.

=> 적용할점 : 손품과 발품을 통해 지역 사람들이 선호하는 요소가 무엇인지 좋아하는 곳이 어디인지를 파악하고 투자에 적용한다.

셋. 투자를 할 땐 "절대적 저평가시장" 을 노려라.

앞으로 시장상황을 예측하는 것은 불가능한 일입니다. 실력이 없는 투자자들은 가격이 이만큼이나 떨어졌는데 이 단지는 입지가 별로고 구축이라 올라갈 일이 없을거라는 편견을 가지고 투자에 임합니다. 반대로 실력이 있는 투자자는 본질적 가치에 집중해 이렇게나 떨어지는건

이 단지의 본질가치대비 너무 떨어졌는데? 라는 판단이 가능한 투자자입니다.

미래는 몰라도 본질가치 대비 매우 저평가된 아파트는 항항 있습니다.

이 가격은 절대 더이상 내려갈 수가 없는 가격이다 라고 판단이 되는 매물을 투자하면 됩니다.

지역분석을 통해 비교평가를 하고 그 가치를 알면 그때 그 아파트에 투자할 수 있습니다.

=> 적용할점 : 단지와 지역에 편견을 갖지 말고, 진정한 본질가치에 집중하여, 저평가 되었다는

단지를 위주로 투자에 적용한다.

이번 강의에서 깨닫게 된 "개별성", "선호도", "절대적저평가"는 지방투자를 할 때마다 다시한번 새겨야 하는

요소들이라고 생각합니다.

항상 이 3가지를 되새기면서 투자할 매물을 판단하겠습니다!