지방투자 기초반 3강 강의 후기 [지방투자 기초반 17기 26조 하이도모]

안녕하세요.

지방기초반 3강을 수강을 완료했습니다.

강의해주신 망구님께 감사드립니다.

D지역은 인구 49만의 도지역 1위 인구수를 갖고 있는 지역입니다. 큰 산업단지를 주축으로 고연봉의 직장이 있습니다. 아파트가 지역산업의 영향을 받는 지역입니다. 이곳은 특히 학군지가 중요합니다. 중소도시임에도 불구하고 입지의 가치가 있는 곳입니다. 학군지의 준신축에 대한 수요가 매매가와 전세가를 받쳐주고있습니다. 1순위 생활권이 정해진 곳입니다. 그중 90년식이 있지만 투자시에 5년 보유를 생각한다면 투자하지 않는 쪽이 좋다하셨습니다. 아무래도 매도가 어려울수도 있지 않겠나 싶기도 합니다. 관리측면도 있구요. 학군지 외의 지역에는 단지의 연식이 중요합니다. 신축을 우선으로 투자하는 것이 좋다 하셨습니다. 24년에는 외곽물량이 25년에는 덜선호하는 구에 26년에는 선호하는 구에 물량이 많습니다. 물량폭탄인것 같습니다. 타지역보다 지역내 물량에 영향을 많이 받는 지역으로 앞으로 영향이 클것으로 예상됩니다. 리스크 대비가 필요합니다.

E지역은 인구 40만의 젊은인구구성을 가진 지역입니다. 대기업직장이 탄탄합니다. 원도심에 대한 선호가 있는 지역으로 원도심 플러스 신규택지에 대한 선호가 비슷합니다. 중소도시는 환경측면에서 생활하기 좋은 상권을 갖추고 있는지, 안전하게 다닐 수 있는지가 중요합니다. 이 곳은 땅의 입지보다 연식이 중요합니다. 연식대비 가격이 저렴한것에 투자해야합니다. 그렇다고 나홀로를 추천하진 않습니다. 24년에는 선호하는 생활권의 물량이 25년에는 비선호 생활권의 물량이 많습니다. D지역에 비해서는 적은편이나 평균치를 웃도는 물량으로 매매전세가에 영향을 미칠것으로 예상됩니다.

단지를 파악하고 투자선택을 할때 무조건 생활권 순위대로 가는 것이 아니라 생활권 순위와 개별단지의 선호를 복합적으로 판단해야합니다. 같은 연식이더라도 각 단지의 특징을 파악하여 지역생활권내의 지역민의 선호가 더 좋은 단지를 골라야합니다.

입주물량을 많을때, 투자하지 못하는것인가? 가격이 싸다면 가능하다. 그리고 투자금과 종잣돈, 추가 대출가능여부에 따라 리스크대비가 가능하고 투자금여유에 들어오며 앞으로 추가투자가 가능한지에 대해 판단하면 된다. 거기에 기대수익이 내가 원하는 수익이라면 투자로 선택할수 있다.

현재 D와E 지역은 싼구간이다. 아마 공포의 분위기인듯. 공포에 사서 탐욕에 팔아라 구간이다. 싼구간이라면 여기서 제일 좋은걸 골라야한다. 왜냐하면 위아래가 없기 때문이다. 그 간격도 좁다. 작은 투자금의 차이나 선호의 차이가 앞으로 상승구간에서 수익 차이로 벌어질 것이다.

하지만 5년정도 갖고 가는것을 생각하지 않을 수 없다. 내가 견딜수 있다면 싼 구간에 사자. 투자는 오래 하는것이다. 언제가 될지 모르지만 오르면 판다. 수익이 되면 판다. 예측할 수는 없지만 우상향한다는 사실을 잊지만 않으면 될 것 같다.

당장이라도 D와 E지역에 가야할것만 같은 기분으로 수강후기를 마무리합니다.