열반스쿨 중급반 3강 강의후기[열중35기 독서로 마음근6 튼튼하게 일9조_건세맘]

part 1] 하락장에서 10억 만드는 방법

part 2] 월급재이가 경제적 자유를 얻는 법

part 3] 실전투자 경험담(18년 성공과 실패)

part 4] 구해줘 너바나 (투자질문Q&A)

part1] 하락장에서 10억 만드는 방법

Q1.부동산 가격은 어떻게 변해 왔는가? 우상향 하고 있다. 만약 지금 상승장이라면 걱정해야 하지만 지금은 하락장이다.

Q2.경제불황이고 전쟁도 났는데 괜찮나요? 코로나나 imf 위기이자 기회였다. 20년간 전세계 집값을 보면 일본을 제외하고 우상향이다. 집값은 물가의 연동한다. 집은 필수 사용재 이므로 주식과 다르다. 가치있는 곳은 100% 상승한다.

Q3. 노원구와 강남구의 그래프를 보면서 현재 시장에 대한 이해 해본다. 노원구는 종전보다 더 많이 빠졌다. 노원구 무릎이하 강남구도 빠질 것이다. 하락장 없는 자산은 없다. 노원구는 기회이다. 부동산은 근접한 지역이긴 한데 올라가는 시기가 다르다. 강남 _송파,과천_판교_수지_광교_동탄_영통 순서로 강남이 제일 먼저 움직이고 그 다음 송파가 움직인다. 현재는 하락장,전세가도 상승하고 있다. 올해 내년이 기회이다. 지금은 급매 거래가 된다. 전세가율도 60%이상이다 (*떨지말고 안되면 말고 하는 마음으로 부사님을 만나서 내고를 해야한다)

1차상승기(2003~2007) 강남구,분당구,과천 ,수지 많이 오르고

1차하락기(2007~2013)

2차상승기(2013~2021) 노원은 거의 안오르다가 막판에 많이 오른다.

*상승장에서 많이 오르면 하락장에도 많이 하락한다. 부동산은 하락보다 상승에 수익률이 크다.

가치있는 부동산은 가격을 되찾아 갑니다. 기회를 잘 잡는 사람들이 얼마나 수익이 나는지 봤다.

Q4.상승장에 어디가 많이 올랐나? 신축 택지지구 (판교,광명,광교) ,재건축 가격이 반영안됨. (1기신도시)

Q5.하락장 투자할 곳? 가수요 적은 서울 외곽의 전세가율 60%이상 아파트 (강남 1시간), 종전 최고가 대비 30%하락한 아파트 ,수도권 내고 가능한 급매 (총선까지는 하락장 유지할 것 같다) 줍줍의 시간이 오고있다고 생각한다. *아는 것에서 끝나면 안된다. 행동해야한다! 나는 반드시 올해 서울에서 1호기 투자 한다.!!

*최근 많이 오른 지역은 조심해야 하고 많이 빠진 지역을 주시해야 한다. 대구,부산 입지독점성이 있고 많이 빠졌다.

*수도권과 지방중에 수도권을 먼저 투자해야 한다.

*가격= 가치+심리 심리가 낮을때 가치만 보고 사면 된다. 지금 공포가 많다. 저평가 투자는 공포투자이다.

part 2] 월급쟁이가 경제적 자유를 얻는 법

1단계: 현재 보유자산을 파악

2단계:현재 월소득과 월 지출을 파악

3단계:목표 순자산을 정한다. 그리고 은퇴기한을 정한다.(연생활비 의* 25배)

4단계:연간 저축 목표액을 정하고 지출액을 재조정한다. (소득 50%이상. 주택,자동차,교육비를 줄인다.)

5단계:돈그릇을 키운다. 투자레벨을 높인다(독,강,임,투,멘토)

6단계:함께 절약하며 공부하는 커뮤니티(환경에 들어간다)

7단계:목표자산까지 투자자산을 축전한다(투자x,자산0,연수익률 20%)

8단계:돈이 일하게(수동소득을 만든다 연수익률 8% 주식,부동산등)

나는 지금 정말 검소해야 한다. 아이들 학원비로 지출이 많은데 정신 차려서 아껴야 한다. 전문가의 내공쌓기 1만시간 +투자공부(강의,독서,임장) 마지막엔 시스템만들기 해야한다.

"잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다. " 워런버핏

부동산으로 알파투자자가 되기 위해 가져야 할 요소

(고수의 통찰력을 얻는 과정)

독서 500권 /10년

강의 10개/2년

임장 앞마당50개/5년

실전투자경험 30건이상/10년

인맥(최고의 멘토와 동료) 잘하는 사람 따라가야한다.

part 3] 실전투자 경험담(18년 성공과 실패)

1단계: 반짝이는 시기: 종잣돈 모으기 ,통찰력이 없다. 투자실력 쌓기 (독강임투)

2단계: 성장이 멈추는 시기 :슬럼프에 빠짐 오래하다 보니 많이 지쳤다. 수도권시장이 너무 안좋아서 동료들이 없어짐. 매번 꾸준히가 어렵다. 내가 성장하고 있나?? 부정적인 생각 나도 쫌 이런사람이다. 시간아깝다 책이라도 읽자!

3단계: 성공이 올때까지 버티는 시기: 열심히 하는데 집 가격이 안오름. 역전세: 전세 미리체크하고 입주물량체크(1년전 6개월전 연락해서 빨리 계약한다)*입주량을 확인하고 처음부터 전세 3년을 계약한다.

4단계: 노력에 대한 보상이 오는 시기

5단계: 성공

동료와 결과를 비교하지 말고 과정을 비교해 보자! 처음이 가장 힘들고 나는 잘 버티는 사람이다. 멈추지 않고 버티면 성공할 수 있다. 너무 미리 걱정하지 말고 오늘 할 것 하나하나만 하자!! 아무것도 안 하면 아무것도 없다! 포기하지 않으면 나는 잘 하고 있는 거다!

part 4] 구해줘 너바나 (투자질문Q&A)

1.핵심지 (강남,송파,서초,용산,마포, 지방 1급지)재건축 물건은 가지고 간다. 그 외는 무릎에서 사서 어깨에서 판다.

2.경기도 광주 7.5억 + 현금 1.5억 : 1.5 투자 7.5는 강남 가까이로 갈아타기함.

3.앞마당 5개~10개전에는 투자하자! 너무 완벽 주의 좋은 건 아니다.

4.같은 금액이라면 수도권 투자한다. 수도권이 상승률이 더 높다. 다만 지방에서도 1급지는 괜찮다.

5.인생책 추천: 부자아빠 가난한 아빠와 세이노의 가르침. 고정관념이 많았는데 "not a but b "

6.시장의 변화는 가늠할 수 없다. 올해 내년에 열심히 해야 한다.

7.새로운 변화에 두려워 한다. 1호기 투자 어떻게 해야하나? 안전 - 성장 - 자유 뛰어 넘을 때 공포가 도사린다. 하지만 처음엔 완벽 주의로 하면 안된다. 완료하는 것에 의미를 두어야 한다. 저환수원리만 따라서 하면된다.

8.평형 질문: 임대는 24평이 잘나가는데 가족단위가 34평을 많이 선호한다. 하락장에 평단가 더 낮은 40평대를 구매하면 수익률이 높아진다. 지방은 34평을 더 선호한다. 이 질문 정말 궁금했는데 명확히 정리되어 너무 좋다.

9.요즘 95년대~2000년대초 a급지 구축이 수도권에서 b급지 준신축보다 낫다고 설명해주십니다.

80~90년대 구축이라도 투자해도 되는건지, 월부에서는 재건축/리모델링은 나의 통제 밖이므로 호재 정도에 개념으로 보라고 가르치는데 그렇다면 1~3급지에 있다면 용적률이나 재건축 진행정도는 구축 구매의 핵심 고려사항이 아닌지 궁금합니다? 대답 만약에 재건축 리모델링 된다면 구축 사도 된다. 서울의 핵심지역이나 분당 평촌까지는 괜찮다. 남어지는 보수적으로 보고 용적률이나 재건축 진행률 중요하다.

10.평촌 : 길게 봐서는 구축이 좋다 지하철을 옮길 수 없기 때문이다. 평촌도 리모델링 가능한 지역이다. 신축이 먼저 오르기는 한다.

11.너바나님께서 용적률 210%까지 보신다고 했는데 ? 오래된 구축(80년도~90년도초)은 용적률 높은 것은 제외합니다. 차라리 신축(2010년이후)을 봅니다.

12.역전세로 힘듭니다. 방법이 없다 뚫고 나가야 한다.마음이 가장 문제다. 어떤 상처도 그 사람보다 크지 않다. 그냥 가야한다.

13.전고점대비 20~30%떨어지고 다시 오른건 저평가 / 떨어지고 계속 떨어지면 거래가 안되는건 저가치이다.

14.지금 대부분 겨울이다.

너바나님의 투자질문에 대한 답변이 내가 궁금했던 점이 많아서 즐겁게 강의를 들었다. 현재 대부분 겨울이고 기회이다 라고 얘기해주시니 더 불끗 힘이 솟았다. 강의를 복습까지 하고 후기를 쓰게 되어 나 자신이 자랑스럽고 뿌듯하다. 위로와 용기를 주셔서 너무 뜻 깊은 시간이었습니다. 감사합니다.^^