열중 2강 유진아빠님 강의 중 궁금한 부분

호요일

24. 03. 03. 01:43

안녕하세요 태샤님. 저도 열반중급반 강의를 듣고 있는데요, 말씀하신대로 실거래 찍힌걸 보는게 이해가 더 될거 같아요. 최근 거래는 모두 직거래라고 나오는걸로 봐선 일반적인 수요에 의한 거래보단 지인 간 거래 가능성이 있어보이네요. 그리고..실거래가 찍히긴 했지만 수요층이 워낙 얇아 과거에 거래가 되었다고해서 내 물건을 받아줄 수요가 있을거라고 장담하기 어려운 것으로 볼 수도 있을거 같습니다. 게다가 전세 거래가 활발하지 않은 점 역시 전세 투자 관점에서는 상당히 불안정할거 같습니다.

규리링

24. 03. 03. 17:23

태샤님 안녕하세요☺️ 강의에서 말씀하신 부분과 그래프를 잘 살펴보셨네요~! 말씀하신대로 두 지역이 우상향한 것은 맞습니다만 환금성, 즉 팔 때 대전의 아파트와 정선의 아파트 중 어떤 게 더 잘 팔릴까요? 우리의 물건을 받아줄 수 있는 탄탄한 수요층은 어디가 더 두터울까요? 대전은 100만 이상의 도시이지만, 정선은 50만 이하의 중소도시입니다. 입지 요소 중 인구를 살펴보는 이유는 이 물건을 받아줄 수요층에 대한 기준이 되기 때문입니다. 작은 소도시인 정선보다 100만 이상의 대전의 아파트가 보유 후 팔기에 더 수월할 수 있다는 것이지요. 그래서 인구수가 줄어드는 중소도시일수록 입지 요소는 더욱 보수적으로 접근해야 합니다. 중소도시에서 신축에 대한 수요가 더 높겠지만 직장까지의 거리가 가깝고 + 신축(환경) + 초품아(학군)이 갖추어진다면 더욱 빠르고 높게 가격이 치솟겠지요. 하지만 소도시의 경우 입지 독점성이 떨어지므로 주변에 빈땅이 많으므로 새로운 신축은 많이 생길 것이기 때문에 내가 보유한 기간인 짧게는 2년~4년 이후 내 물건은 점점 노후화가 시작되어서 살 때는 1등이라고 생각하고 샀어도 팔 때 1등이 아닐 수 있습니다. 반면 대전의 경우에는 빈땅에 새로운 아파트를 짓기 보다는 땅의 가치가 높은 곳에 도시 재생사업(재건축 재개발)을 하는 경우가 있습니다. 사람들이 좋아하는 입지 요소가 오랫동안 자리를 잡으면 잘 움직이지 않기 때문이에요. 그래서 입지요소가 조금 빠지더라도 사람들이 충분히 좋아하는 요소가 어느정도 갖추어져 있다면 그럼에도 불구하고 살고 싶어하는 사람들이 있고, 그래서 내가 던지는 물건을 받아줄 수요가 있는 것입니다. 해당 단지의 거래 그래프 뿐만 아니라, 거래 내역을 잘 살펴보세요. 해당 단지가 월 별로 몇건의 거래가 이루어졌는지, 그것이 활발한지 살펴보시면 스스로 답을 내리실 수 있을 것이라 생각합니다^^! 우리가 투자공부를 하는 이유는 같은 투자금을 들이더라도 더 많이 오르는 곳을 사기 위함입니다^^ 그것을 보유하다가 시세 차익으로 살 수 있는 더 좋은 곳이 있다면 매도 후 재투자를 해야합니다. 그렇기 때문에 환금성은 시스템 투자에서 중요한 요소가 될 수 있습니다. 태샤님, 응원하겠습니다🧡