열반스쿨 중급반 월급쟁이부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 103조 ninaoh]

1.책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2.저자 및 출판사 : 너나위 / RHK

3.읽은날짜 : 2024.03

4.총점(10점만점) :9.8점

간단한 요약 및 느낀 점

월부에서 지금껏 들어온 내용들이 여기에 다 들어있었다. 그럼에도 불구하고 읽는 내내 새로웠고, 따뜻했다. 그간 월급쟁이로 살아온 나에게 건네는 따뜻하고 진심 어린 위로와 격려, 미래를 준비하는 법까지 모두를 꾹꾹 눌러 담아 고봉밥처럼 건네는 너나위님이 무척이나 존경스럽고 감사하다. 강의에서 빛나고 고요하던 눈동자처럼 단정하지만 단호한 문체 역시 나를 위로하고 용기를 북돋우기에 충분했다. 수천번을 흔들렸지만, 모두 다시 일어난 검은 눈동자. 투자 활동을 하다 말고 쓸쓸하고 괴롭다는 생각이 들 때면 앞으로 나는 너나위님의 눈을 떠올릴 것만 같다. 나는 왜 이제서야 이 책을 만났을까?

핵심 키워드 나만의 언어로 요약 & 깨달음

[제 2-3장. 내가 부동산을 택한 이유]

내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 정보대책과 레버리지 때문이다. 정보 대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. 특히 직접 경험해 본 결과 부동산 투자는 경험이 쌓이다 보면 매매를 하는 과정에 일정한 패턴이 존재한다는 것을 알게 된다.

이는 부동산이 주식과는 달리 시장에 참여하는 주체 대부분이 개인이기에 가능한 일이다. 등기부등본 같은 열람에 제한이 없는 서류만 잘 살펴봐도 매도자의 개인 사정까지 비교적 속속들이 파악할 수 있다.

그런데 세상은 공짜가 없다. 내가 전세임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면 반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 자산을 사는데 필요한 돈을 빌려준 사람에게 보금자리를 제공하는 것이다. 이 같은 일에는 나의 노력과 시간이 투입되어야 한다. 이 과정에 들어가는 노력은 이자비용 없이 돈을 빌려 적은 돈으로 큰 자산을 사들이는 데 따르는 대가라고 생각하면 된다. 시간이 흐르며 조금씩 경험이 쌓이자, 역시 그 정도는 충분히 감당할 수 있을 뿐 아니라 노력에 비해 얻을 수 있는 가치가 굉장히 크다는 사실도 깨닫게 되었다.

>> 정보의 대칭성, 공개성 + 이자가 없는 대출이 가능한 시스템, 이것이 부동산 투자가 가진 최고의 미덕임을 잊지 말 것

[제 3-1 장. 전세금 레버리지로 일곱 배의 수입을 거두다]

경험 상 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 5번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미친다. 따라서 초보 투자자라면 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

>> 이부분은 아직도 잘 이해가 되지 않는다. 많이 물어보고 확인해야 할 것이 많다는 이야기겠지? 매물 코칭, 강의 들으며 나보다 많이 알고 투자 잘하는 선배들을 만나 질문하는 것 등등이 이에 해당한다고 보면 되는 것일까? 아직 투자를 해보지 않은 입장에서 얼마나 많은 도움이 필요할지 예측이 잘 되지 않지만 새겨두어야 할 것 같다.

[제 3-2 장. 저평가 아파트에서 등 1억 2000]

“제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래서 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의 표시를 하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠 습니다. 한번 고려해봐 주실 수 있을까요?”

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 다양한 투자를 진행해 본 덕분에 자신감이 붙었다. 마치 수학의 정석에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해 가는 느낌이었다. 그렇게 다양한 경험을 한 덕분에 어느 정도 시간이 지나고 나자 투자 동료들이 던지는 여러 가지 질문에도 막힘 없이 대답할 수 있게 되었다. 힘들고 어려운 일도 많았지만 그동안의 경험이 안겨준 지혜가 내 안에 쌓인 것이다. 잃지 않는 투자인 동시에 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있게 된 비결이다.

부동산의 절대가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자를 하는 편이다. 당신이 초보 투자자라면 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

>> 데일 카네기의 인간관계론 에서 읽은 내용과도 비슷해 보인다. 내가 원하는 것을 얻기 위해 나도 상대방에게 진짜 도움이 되는 일을 하는 것, 이것이 거래의 첫 걸음이다.

잃지 않는 투자에서 큰 수익을 얻는 투자로 가려면 반드시 소액으로 여러 번의 경험을 통해 나만의 지혜가 쌓여야 가능한 것임을 알게 되었다. 소액이지만 투자대비 높은 수익률을 내는 것이 중요하다.

[제 3-3 장. 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가]

투자 대상이 확실히 저평가되어 있고, 주변 입주물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 나에게 최우선 투자기준은 저평가 여부이기 때문이다. 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역은 같은 시기에 여러 차례 투자해서는 안 된다.

‘준비된 자에게 기회가 온다’는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자시점을 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’는 의미다. 시간이 갈수록 성장하고, 좋은 투자를 하고 싶다면 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 많은 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 이런 이유로 부동산 투자는 고되고 힘들다. 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 된다. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치를 실현되는 것이 부동산 투자다.

>> 아는 지역이 많다는 것은 투자의 높은 성공률을 의미하는 동시에 투자행위의 빠른 결단력을 가능케 한다는 점에서 매우 중요한 요소로 보인다. 아는 지역이 많아야 비교도 잘할 것이고, 그래야 투자대상의 저평가 여부를 흔들림 없이 결론 낼 수 있기 때문이기도 하다.

[제 3-4 장. 삼천만원으로 구한 역세권 대단지 초품아]

상황이 어떠하든 평촌은 입지 측면에서 수도권에서도 사람들의 선호도가 높은 지역이었다. 전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크는 감당할 수 있다. 좋은 가격에 모두를 잡을 수 있는 기회였다. 결국 나는 임차인을 구하지 못해 잔금을 치르고 일정한 기간 공실이 발생한다 하더라도 투자를 해야 겠다고 결심했고, 잔금을 치를 수 있는지 상황을 체크한 후 투자를 실행했다.

나는 호재는 물론 정책에 따른 시장의 흐름 변화 즉 풍선효과 등을 예측해 물건을 선정하는 식의 투자를 하지 않는다. 이 또한 예측의 영역이다. 내가 평촌에 투자한 이유는 일시적 공급으로 인한 놀림목 현상과 그에 따른 저평가, 거기에 높은 전셋값으로 소액투자가 가능했기 때문이다. 나는 풍선효과를 예측하지 않았고, 사실 정확히 예측하는 것조차 불가능하다고 생각한다.

>> 호재나 시장의 흐름변화는 예측의 영역이기 때문에 이를 투자결정에 반영하지 않는다는 너바나님의 의견은 이렇게도 해석될 수 있을 것 같다. 최근 들어 0에 수렴해가는 출생률을 보면, 부동산 투자가 무슨 의미가 있겠나 싶지만, 이 현상 하나가 부동산 시장에 미칠 파장을 이해하거나 다른 파급효과를 정확히 그려 보기는 어렵다. 그렇다면, 하지 않는 게 맞다. 현장에서 물건을 바라보고 사람들이 마지막까지 가장 원하는 것, 그것을 찾아 분석하면 되는 일이다. 그것은 예측이라 기보다 계산의 영역이겠지.

[제 4-3 장. 절대로 돈을 잃지 않는 투자 법]

만약 전셋값의 매매가 하방 지지선 역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로 확인한 후 투자하면 된다. 수도권의 경우에는 워낙 대체수요가 풍부하므로 매매가가 전세가보다 더 낮아지는 현상은 거의 찾아보기 힘들다.

>> 지방투자를 계획하고 있는 나로서는 명심해야 할 대목이다. 인근 지역의 향후 공급량을 보수적으로 체크할 것!!

[제 5-3 장. 임장, 시장 조사하기.]

하지만 정보 수집만으로 부동산의 현재 모습을 파악하기는 힘들다. 다만 직접 방문하기 전에 모든 것을 파악할 수는 없기에, 사전 조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼자. 물론 이러한 과정에서 선입견을 품게 될 수도 있는데 일단 접할 수 있는 정보를 마음껏 상상해도 괜찮다. 직접 현장에 나갔을 때. 맞는지 틀리는지 확인하면 된다.

조사하다 보면. 내가 임장하려는 지역의 전반적인 일자리 수와 급여 수준뿐 아니라 어떤 업종이 비율로 분포되어 있는지 그 성격까지 어렵지 않게 파악할 수 있다. 이러한 자료를 참고 삼아 우리나라 전국 지도의 숫자를 적어보는 것도 좋은데, 그렇게 적어두다 보면 넓은 지역의 일자리 분포를 입체적으로 이해할 수 있을 테니 말이다.

좁은 지역에 우리나라 전체 일부 인구의 절반이 몰려 있는 수도권의 교통사정이 좋을 리가 없는데, 그러다 보니 자연스럽게 대중교통을 편리하게 이용할 수 있는 지역의 가치가 오르게 된다. 그 중에서도 도로 사정에 크게 제약 받지 않는 지하철이 가지는 의미는 대단하다.

>> 나에게 임장지의 사전조사를 통한 상상하기는 매우 참신하게 다가왔다. 마음껏 상상하고 그것이 산산조각이 나면서 현실적인 지혜가 쌓여 올라가면 아무 생각없이 임장지를 가는 것보다 훨씬 더 기억에 강렬하고 정확하게 남을 것이기 때문이다.

일자리를 분석할 때 업종분석도 의미가 있을 것이라는 생각을 미처 못 했었는데, 충분히 수긍이 가는 대목이다. 업종에 따라 예측할 수 있는 소득과 직업의 범위가 어느정도 있기 떄문이다.

지하철의 정시성에 대한 얘기는 많이 들었지만, 왜 지하철의 정시성일수밖에 없나? 하는 물음에 대한 대답을 찾을 수 있었다. 인구의 절반이 몰려 있는 곳의 도로교통사정이 안 좋은게 당연하거든!!

[제 5-4 장. 그 지역을 눈에 담는 현장 조사]

기술보다 중요한 건, 다름아닌 태도라는 걸 기억하라. 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면 당신은 그전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

>> 마음이 해이해지거나 힘들어서 마음가짐도 어지러워졌을 때, 열심히 배우고 경험을 쌓기 위해 투자를 공부하고 있음을 기억해야 할 것이다. 감정적인 투자로 돈을 벌어놓고도 가족 간의 우애를 지키지 못한 어머니를 항상 떠올리자. 열심히 배우고 경험을 쌓지 않아, 항상 투자를 해놓고도 함께 도와준 사람들을 감정적으로 불안하고 힘들게 한 어머니를 떠올리자. 투자를 결정한 게 나이면, 견디고 살아남아야 하는 것도 나다. 그리고 이런 정석 적인 것은 단 한 번도 나에게 쉬웠던 적이 없다. 그리고 나를 배신한 적도 없음을 떠올리자.  

[제 6-1 장. 인식과 태도의 변화가 시작이자 끝]

사회를 향한 어떤 불만이 생기면 사람들은 곧 이에 대해 ‘00 되어야 한다’ 나 ‘00해야 한다’ 같은 의견을 낸다. 하지만 이런 말들은 그 말을 하는 사람의 생각이나 바램에 불과할 뿐 실제로는 큰 의미가 없다. 우리가 두발을 딛고 살아가는 자본주의라는 플랫폼이 우리의 의지대로 설계되지 않았기 때문이다. 무엇보다 정의라는 건 절대적이어야 한다. 사회 구성원들의 이견이 없을 절대적인 것 들만이 정의이다.

>> 과거 나에게 하는 말 같아서 뜨끔하고 아팠다. 8년간의 노조위원장 생활에서 얻은 것은 절대로 인상되지 않을 연봉과, 승진은 했으나 꾸려주지 않는 팀(으로 인해 혼자 일하는 것과 같았던 상황), 몰아치는 일(덕분에 엄청나게 넓고 깊은 업무능력을 갖게 된 것은 감사), 내가 한 노력이 나에게 돌아오지 않으면(당시에는 돌아온 것이 없지만, 악바리처럼 살아남은 근성만은 남았다. 이후의 생존에 매우 도움이 되었다. 앞으로도 그럴 거라 생각한다) 정의도 소용이 없다는 깨달음이다. 정치적인 옳음 같은 것은 없다. 절대적인 선도 사실은 없다. 정당이라고 해봤자, 옳음이라고 해봤자, 시대적 아젠다 중 자기들의 입맛에 맞는것을 잘 골라담아 아젠다 큐레이션을 해주는 백화점같은 것이기 때문이다. 시대적 흐름에서 벗어날 수 있는 인간은 없기에, 정의도, 선도 시대적인 맥락에서 봐야 한다. 그러면서 계속 세상을 향한 시선을 거두면 안된다. 그럼에도 불구하고 하나의 점으로 수렴하는 생각을 클래식이라 하는것이겠지.. 이런 걸 가르쳐주는 선배가 여태 없었다니... 슬프기도 한데, 이 책을, 월부를 이제야 만난 것이 그래도 참 다행스럽다. 10년전의 나에게 꼭 보여주고 싶은 책이다.

책에서 적용할 점

1.정보의 대칭성, 공개성 + 이자가 없는 대출이 가능한 시스템, 이것이 부동산 투자가 가진 최고의 미덕임을 잊지 말 것. 코인과 주식, 기타 다른 투자의 유혹이 있더라도 절대, 네버 흔들리지 말자

2.내가 원하는 것을 얻기 위해 상대방에게 그만큼 내주어야 한다. 반대로, 상대방이 너무 무리한 요구를 해 올 때엔, 내가 원하는 것을 요구해서 얻을 수 있는 기회로 삼아야 하겠다. 무리한 요구를 해 기분이 상한 것은 내가 소화하면 되는 감정이고, 무리한 요구 때문에 손해가 확정된 것은 아니니, 나 역시 말은 못했지만, 혹은 관계의 비대칭성 때문에 요구할 수 없었던 것을 얻어가는 단계로 만들어야겠다.

3. 소액이지만 수익률은 중요하므로, 지방 투자에서 놓치지 않을 요소들을 잘 정리하고 끊임없이 복기해야 한다. 공급량은 최대한 보수적으로 체크하며, 호재나 시장의 흐름변화는 직접 눈으로 확인한 것만 믿을 것. 임장 전 사전조사때 마음껏 상상의 나래를 펼치고 꼼꼼히 잘 기억해둘 것, 임장지에 가서 제대로 된 인상을 얻어 머릿속에 잘 저장할 것. 일자리 분석 시, 업종분석을 통해 지역 거주민들의 분위기나 기대하는 것들을 조금 더 날카롭게 파악할 것

4.처음부터 끝까지 가장 중요한 것은 태도와 실행력, 내 일생 그 어느 구석에도 태도와 실행력보다 중요한 것은 없었다. 죽을 때까지 이건 진리인 모양... 쉽지 않으므로 겸손히, 묵묵히, 꾸준히... 그러면서도 돌멩이처럼 차가워지지 말 것

책 속 기억하고 싶은 문구

P. 114

경험 상 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 5번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미친다. 따라서 초보 투자자라면 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

P. 326

나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑 같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵하게 해 나갔다.

P. 354

장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑계거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.