열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 104조 이랑as]

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위 / 알에이치코리아

읽은 날짜 : 2024-03-03

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #지행격차줄이기 #경험 #앞마당

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점

1. 저자 및 도서 소개 

2. 내용 및 줄거리

“기회는 새롭게 탄생한다!”

월급쟁이에서 100억 자산가로 변신한

‘아는 선배’의 시스템 마련법

국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만 부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시되는 《월급쟁이 부자로 은퇴하라》의 저자 너나위의 이야기다.

2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 ‘파이어족(Financial Independence Retire Early, FIRE)’이 되었다!

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득(不勞所得)으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

일단 행동하자.

경험을 많이 쌓자.

투자를 진행할 때 한번 다시 체크해보자. 내가 빠트린 부분은 없는지. 잘못 고려하고 있지는 않은지, 급하지는 않은지.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

알고 있다고 생각한 부분도 고수/선배의 관점에서 말해주었을 때,

그리고 내가 이전보다 더 알게 된 상태에서 들었을 때

확실히 또 다르다는 것을 느꼈습니다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

(페이지와 함께 작성해 주세요)

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문제는 이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

➡️지난 10년의 생활물가상승률의 평균을 내보니 1.9%이다. 대략 2%정도인데 그말인 즉슨, 대략 2%대 예금에 넣어 놓는다면, 돈은 하나도 늘지 않는 것이 된다. 물가 상승률을 급여 협상에서만 생각했었는데, 더 먼 미래, 더 중요한 노후를 놓고 보니 새로웠다. 급여란 매년 오르지 않는다. 오르더라도 계속 오를지 알 수 없으며 내가 일을 하지 않으면 뚝 끊기게 된다.

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'인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다'라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 그렇게 생각하든 아니든 현실에서의 부동산, 그중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다.

➡️늘 개인의 생각대로 판단하는 것에 경각심을 일깨우는 부분이다. 이것이 단지 나의 생각인지, 팩트인지를 늘 따져봐야 한다. 회사에서도, 투자에서도. 이러이러한 현상에 대해 이건 맞아, 아니야라고 하는 것보다 현상을 제대로 파악하고 그에 맞는 대응을 하고 행동을 취하는 것이 중요하다.

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갈수록 떨어지는 노동의 가치

➡️가계가 가져가는 소득은 더 줄었다. 이것은 팩트이고 갈수록 양극화 및 소득 불균형은 심화될 것이다. 시스템을 가진 쪽이 더 많은 이득을 취하는 것 같다.

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현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 '소비 자산'이다.

➡️돈을 단순히 잘 모으기만 해도 나쁘지 않다라는 생각을 했었다. 그런데 예금만 한다면 그것은 '소비 자산'이 된다라는 말 자체가 충격이긴 했다. 돈을 잘 모으는 것은 당연히 중요하지만 투자를 통해 그 예금을 불려야 비로소 00자산이 된다는 것!

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그러나 명심할 것이 있다. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 따라서 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라. 이런 상품들엔 투자라는 이름을 붙이기조차 어렵다.

물가 상승률은 평균 어느정도일까?

➡️위에서 확인한 결과 물가 상승률은 지난 10년 평균 2%정도였다. 코로나로 심각한 인플레이션이 닥쳤을 땐 6%까지도 치솟았다. 어쨌든 2%라고만 계산해도 예금 이상의 투자가 반드시 필요하다는 결론이 생긴다. 다만 원금이 계속 늘어나기에 2% 예금이라고 해서 마냥 나쁘진 않을 것 같다. 다만, 소득이 멈췄을 때, 또는 투자가 -로 전환되었을 때 심각한 위협을 미칠 수 있다는 것은 fact!

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그런데도 내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다. 정보 대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다.

투자자라면 거래 경험이 하나 둘 늘어남에 따라 오히려 집주인인 매도자보다 매물의 전반적인 상황을 더욱 구체적이고 명확하게 파악하게 되는 경우도 생긴다.

이는 부동산은 주식과는 달리 시장에 참가하는 주체 대부분이 개인이기에 가능한 일이다. 중개소를 통해 등기부 등본 같은 열람에 제한이 없는 서류만 잘 살펴봐도, 매도자의 개인 사정까지 비교적 속속들이 파악할 수 있다. 이처럼 부동산은 매도자와 매수자 간 거 래 정보가 비교적 대칭을 이루기에, 이른바 '세력'의 등장으로 인 한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.

➡️제대로 공부한 것은 아니지만, 주식은 너무 어렵다는 생각을 했다. 공부를 안 해서도 있지만 알아야 할 것이 너무 많았고 소휘 말하는 세력의 움직임도 있다. 정보가 그만큼 모두에게 공정하지 않은 것인데, 부동산의 경우 많은 정보가 공개되어 있다. 이걸 보고 부동산이 가치가 높은지 낮은지 알 수 있는 것

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확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다.

투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다.

앙드레 코스톨라니Andre Kostolany, 유럽 전역에서 활동한 투자의 대부

➡️투자자의 무기는 첫째도 경험, 둘째도 경험이다.

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여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것.

이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사에 임대를 놓을 수 있다.

➡️이러한 조건이 되도록 물건을 만드는 것이 중요하겠다.

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처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다. 다양한 투자를 진행해본 덕분에 자신감이 붙었다. 마치 《수학의 정석》에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해나가는 기분이었다.

➡️일부러 다양한 경험을 해봤다는 것은 놀라운 부분이다. 의도하여 여러 케이스를 경험했다는 것은 대단한 용기라고 생각한다. 안정성을 가져가되 최대한 많은 경험을 해보려고 노력해야겠다.

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다만 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.

➡️타 지역 투자를 고려할 때 입주가 너무 많아 어렵겠다고 생각했었다. 그럼에도 불구하고 해당 시기를 피해 전세 계약을 해서 투자를 한 경우도 있었고, 위 사례처럼 완전히 싼 가격이라면 역전세를 맞아도 견딜 수 있을만큼의 여력을 갖춰 투자를 한다는 것이 인상적이었다. 내가 봤던 지역도 충분히 쌌고 절대가 자체도 적어서 역전세가 나도 어렵지 않게 막아낼 수 있는 지역이긴 했을 것이다. 단, 여러채 투자는 안 된다는 것!

아울러 전세가 또한 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역에 비해 저렴했다. 이처럼 아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다.

➡️저평가 여부를 따질 때 전세가(실 사용 가치)끼리 비교해보는 것도 정말 좋은 방법인 것 같다. 거래 횟수, 전고점과 함께 전세가의 추이도 함께 볼 경우 지역의 가치를 가늠해볼 수 있을 것 같다.

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대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에 서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

➡️사례에서 협상이 잘 안되면 다른 apt를 거래하겠다고 대안을 보여주니 협상에 더 유리했고, 또 실제로 여기가 아니라 다른데 투자할 데가 있다면 더 나은 곳을 비교해서 투자할 수 있다.

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그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

이유는 간단하다. 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다.

➡️저평가된 물건을 산다면, 이미 산 순간 돈을 번 것이다. 이것도 조금 충격적이었다. 내가 돈을 벌기 위해서 미래를 예측하는 것보다 지금의 상태를 제대로만 볼 수 있다면 그 자체로 돈을 벌 수 있다는 것

서울 아파트의 평균 평당 매매가가 2,200만 원에 육박하던 2017년 말, 나는 용인시 수지 정도의 입지를 갖춘 지역의 32평 아파트가 서울의 절반 가격인 3억 7,000만 원(평당 1,160만 원)에 불과하다는 것이 의아했다. 이 아파트가 저평가된 상태라 판단한 이유다.

➡️매매 평단가를 보며 지역끼리의 위상을 비교해보는 것도 좋은 비교법인 것 같다. 비슷한 위상을 가진 입지끼리 비교를 해봤을 때 유난히 싼 곳이 있다면 그것에 정답이 있을 것이다. 당장은 아니더라도 키를 맞춰갈 것.

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투자교훈

① 단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다.

② 부동산 투자의 기준 세 가지. 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력.

③ 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.

④ 때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.

➡️유념!

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'조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.'

➡️10년 이상을 보라! 10년 뒤라고 해도 늦은 나이가 아니다. 그 때까지 버티고 성과를 내다 보면 어느 순간 빵하고 터질 때가 있을 것.

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임장지역 선정하기

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"돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다."

➡️돈에 초첨을 맞추지 말고 투자를 잘하는 것에 초점을 맞출 것.

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단지 어서 투자를 해보고 싶다는 조급함에 종종 일을 그르치곤 한다. 그렇다면 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미다. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다.

잘 생각해 보라. 투자자는 언제 조급해지는가? 내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때다. '지금 이 아파트를 사지 않으면, 가격이 훅 오를 것 같은데?' 하는 생각이 마음을 지배해 버리는 것이다. 그렇게 조급한 마음에 성급하게 투자했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

➡️나도 투자할 수 있는 지역을 알지 못한 상태이다 보니 비교도 안 되고 용기도 나지 않았다. 앞마당을 늘리고 시세트레킹을 함으로써 이곳에 투자해야한다는 확신을 가질 것. 그리고 급하지 않기 위해 정말 많은 곳을 알아야 겠다.

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독서리스트

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6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

나부맞