열반스쿨 중급반 그레잇쏭(월급쟁이 부자로 은퇴하라) 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 84조 8자고쳐 집4러가야조]

투자 이해도 높이기

1. 자본주의 이해하기
2. 자본주의에서 물가 상승은 필연적이다.
3. 인플레이션만큼 빠르게 내 월급이 오르는 것은 아니다. 현재 월급을 모으는 것 만으로는 30년 후의 인플레이션을 감당할 수 없다. 내가 내 노후에 무관심하면 내 노후 생활은 처참할 것이다.
4. 나의 현재 상황을 점검해야 한다.
5. 은퇴 후 원하는 삶을 위해 마련해야 하는 돈을 정확하게 계산한 후, 목표점을 정해야 한다. 투자는 선택이 아니라 필수다.
6. 돈을 쓰는 방법을 바꿔야 한다. 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사야한다.
7. 부동산 투자를 추천하는 이유는 부동산 투자는 이자 없는 레버리지, 곧 전세가를 이용하여 투자를 할 수 있기 때문이다.
8. 투자 사례
9. 건물보다는 입지: 그것을 판단하는 기준은 일자리/교통/주변환경/학군이 있다.
10. 호재 역시 미래를 정확하게 내다보는 것은 아니기 때문에 그것에 흔들리지 않는 것이 중요하다.
11. 매매가 상승: 수요가 공급보다 많은 경우 매매가가 상승한다. 이 때, 시장의 분위기에 따라 가수요가지 포함되어 수요층이 두꺼워지면 상승하는 기세와 폭이 커진다.
12. 입지 비교를 통해 저평가 확인: 철저하게 현재 가치를 기준으로 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. 다수의 아파트 사이에서 고민이 된다면 입지 선호도 + 지역 위상이 높아서 가수요 또는 실수요가 먼저 몰리는 지역의 물건이 좋다.
13. 협상하기: 부동산 시장 움직임과 매수자 우위의 시장에서 거래하는 것이 좋다.
14. 전세의 중요성: 전세를 놓을 때 변수들을 생각해야 한다. 역전세 등에 대비할 현금을 가지고 있어야 투자를 계속 이어나갈 수 있다. 추후 현금 흐름을 만들어야 할 수도 있으니 매도하여 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

어디에 투자할 것인가

1. 자본 재배치 하기
2. 현재 쓰고 있는 생활비 및 용돈을 정확하게 관리하고 어디에서 얼마를 줄여야 할 지 판단한다.
3. 깔고 앉아있는 돈을 최소화 하고 그것을 재배치 투자하여 나를 위해 일할 수 있게 한다.
4. 시간이 귀하고 급여가 매달 들어오는 직장인에게는 매매 차익 투자가 가장 시간 대비 효용성이 좋다.
5. 시세차익형 수익 구조 투자를 진행할 때 가장 중요한 것은 매매가와 전세가의 차이이다.

장기보유 시스템 확립

투자 사이사이 시세가 올랐다고 하여 매도를 하게 되면 장기적으로는 나의 삶이 바뀔 투자를 진행하기 힘들다. 나의 미래를 바꿀 투자는 장기 레이스이다.

1. 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 사이사이 자본 낭비를 막을 수 있다.
2. 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모를 장기적으로 키우면 추후 수익 역시 비례한다.
3. 거래 횟수를 줄이면 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다. 중개수수료, 취득세, 등록세, 양도세 등.

아파트 투자 시, 고려해야하는 가장 중요한 3가지

1. 저평가된 상태인가
2. 투자금이 적게 드는가
3. 리스크를 감당할 수 있는가

-> 위 3개중 하나라도 해당하지 않으면 투자하지 않는다. 경험이 부족한 시기에는 혹시모를 리스크를 대비하여 투자금은 최소화하는 것이 좋다.

부동산 가격 변동 사이클 이해하기

1. 하락장
2. 매매가 반등
3. 신축 분양 시작
4. 신축 분양가와 주변 아파트 시세 키맞추기
5. 상승장 분위기 확립
6. 전세 부족으로 인한 전세가 상승 지속
7. 투자 심리 높아지면서 매매가 최고치
8. 아파트 실제 공급으로 인해 전세가 하락, 매매가 영향을 받아 하락.

⇒ 아파트는 수요가 많을 때, 입주를 하는 것이 아니라 분양을 한다. 분양을 하고 나서 입주까지는 최소 4~5년 정도의 시간이 소요되므로 이 시차가 수급 불균형과 가격 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

임장 지역 선정하기

가격의 감을 잡은 후 → 평균적으로 전세가율 70% 이상으로 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 정한다 → 전세가율과 투자금 규모가 나에게 맞는 것이 많은 지역을 살펴보고 → 해당 지역의 미분양 현황이 감소하는 지역 + 입주 물량 초과하지 않는 지역인지 확인하고→ 임장 지역을 선정한다.

중개소에서 확인해야 하는 것!

1. 동네에서 가장 선호도가 높은 단지의 물건부터 확인한다. 같은 돈을 주고 투자할 넘버 1 물건을 찾는 것이 핵심이다.
2. 중개인에게 단지 주변 일자리, 교통 여건, 선호환경, 혐오환경, 학군, 거주민 연령대, 평형별 시세 등을 자연스럽게 물어보고 익힌다.
3. 집주인의 매도 사유나 지금 거주중인 임차인이 월세인지 전세인지 등을 확인한다. 만기는 언제인지, 만기 전에 매도하려고 하는 것인지 등도 확인한다.
4. 물건을 모두 보고 돌아와서 해당 지역의 등기부 등본을 떼어서 매도자가 집을 매도한 시기, 매도한 가격을 확인한다.
5. 부동산 중개인이 개인적으로 소개하는 물건이 있을 수 있으니 최대한 많이 방문하는 것이 좋다.
6. 공실 상태가 되어서 수리를 하여 퀄리티를 높일 수 있는 물건이라면 더 좋다.

투자공부는 장기 레이스다.

1. 거시경제를 우리는 미리 알 수 없다. 부동산 시장의 미래도 우리는 내다볼 수 없다. 내가 할 수 있는 것에 집중하자.
2. 투자에 대해 이제 알게 되었다면 행동에 옮길 차례다. 행동으로 옮기지 않으면 변화로 이어지지 않는다.
3. 의지가 조급함으로 변하는 순간을 경계하라.
4. 경제 관련 책 읽기 → 강의를 들으며 공부하고 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기 → 실제로 임장을 진행하고 투자를 진행하기 → 이를 계속 반복하기
5. 꾸준하게 하지 않으면 아무런 의미가 없다. 꾸준하게 하기 위해서는 옆에 나와 같이 걸을 동료들을 두어라.
6. 시간은 금이다. 투자를 하면서 항상 부족한 것은 절대적인 시간이다. 그러므로 우선순위를 만들어라.
7. 장애물이란 원래부터 못 할 사람들에게는 핑곗거리가 되고, 해내는 사람들에게는 그저 에피소드일 뿐이다.
8. 투자를 계속 지탱해주는 힘은 오늘보다 더 나은 내일을 만들고자 하는 마음, 내 주변 가족들에 대한 책임감과 사랑, 부모님에 대한 죄송함과 같은 것이다.

투자를 공부하고 실전 투자를 진행하면서 결국 나와 세상에 대한 눈을 넓히고 더욱 성장할 수 있을 것이라 생각된다. 이제부터는 나의 몫이다!