똘똘한 한채 vs 시스템 구축

슈퍼개미짱

24. 03. 05. 20:39

로즈킴님, 안녕하세요. 열반기초반 수강을 시작하셨으면 곧 너바나님 강의를 통해서 질문 주신 내용은 보다 구체적으로 해결이 되실 거라고 생각합니다. 또한 내마중을 들으셨다면 실거주와 실소유에 대해 이해하셨으리라 생각됩니다. 간단하게 말씀드리자면 똘똘한 한 채 역시 자산을 쌓아나가는 방법 중에 하나이지만, 똘똘한 한 채 위에서 로즈킴님이 거주를 하게 되면 그 한 채는 '실거주 자산'으로서 의미가 있습니다. 내 집 한 채 가격이 오른다 해도 결국 그 집에 살아야 하므로 양도 차익을 온전히 누릴 수 없습니다. 물론 그 한 채의 집값이 엄청 올랐을 때 그것을 팔고 더 저렴한 집으로 이사를 간다면 남은 차익으로 노후 대비를 하는 방법도 있겠습니다. 하지만 일반적으로 내가 내 집을 팔고 싶은 완연한 상승기에는 다른 집값도 비싸기 때문에 그 차익의 크기를 미리 예상하기는 어렵다는 단점이 있습니다. 시스템 투자의 경우에는 내가 가진 현금을 통해 집을 한 채 사고(실거주, 실소유 모두 가능, 본인의 자산 상황에 따라 시작의 형태는 다를 수 있습니다), 그 다음 추가 저축액 및 이전에 매수한 주택의 전세 상승분으로 추가로 주택을 매수해서 늘려나가는 방식입니다. 전세가는 일반적으로 반드시 누군가 그 집에 살아야만 하는 필요재로 물가와 연동해 인플레이션으로 장기적 우상향을 하게 됩니다. 이 과정에서 시간이 지나면 전세가 상승해 어느 순간에는 매수한 가격보다 전세가가 더 높아지면서 투자금을 상쇄되면서 무한 수익률 구간이 되고, 향후 2년/4년에 한번씩 증가하는 전세 상승분이 생기고, 장기적으으로 전세가/매매가가 상승하는 가치 있는 단지를 매수하는 경우에는 양도세를 내고도 충분한 차익을 낼 수 있습니다. 이런 구조의 주택이 한 채가 아니라 여러 채라면...? 당연히 실거주 하는 한 채의 수익보다 많아지겠죠?^^ 이런 예시에 대해서는 열반기초반 과정에서 너바나님께서 충분히 말씀 주실 거에요. 강의를 잘 들어주시면 이해가 더 쉽게 될 것이라고 생각됩니다. 최종 부의 크기는 다를 수 있겠지만 가치 있는 자산을 싸게 매수하고 기다린다면, 누군가는 흔히 얘기하는 똘똘한 한 채로 부를 이룰 수도 있고, 누군가는 시스템 투자를 통해 부를 이룰 수 있습니다. 방법은 여러가지가 있으나 시스템 투자는 적은 돈으로 차근차근 스노우볼을 굴리듯 자산을 쌓아나가는 방식이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

빈세니

24. 03. 05. 21:54

안녕하세요 로즈킴님, 시스템 투자에 대한 고민을 질문 주셨네요. 똘똘한 한채로 1주택으로 양도세를 2년 후 비과세를 받는 방법도 좋은 방법이라고 생각합니다. 양도차액이 많을수록 비과세를 받게 되면 얻게되는 차익이 크죠. 말씀하신대로 시스템 투자로 계속해서 투자를 이어가게 된다면 비과세는 받지 못하지만 보유하는동안에 전세 상승분이 꾸준히 들어오게 됩니다. 그리고 그 상승분으로 추가 종잣돈을 마련해서 투자를 할 수 있게 되죠. 양도를 한다 할때 비과세를 받진 못하지만 일반과세로 매도를 한다해도 충분히 차익을 얻을 수 있게 됩니다. 그렇다면, 1채를 보유한 후 비과세로 매도하느냐 vs 3채를 보유한 후 일반과세로 매도하느냐의 차이가 될 수 있겠죠? 어느쪽이 수익이 클지는 계산을 해보시면 좋을 것 같아요.^^ 또한 장기로 보유를 하게 되면 장기보유에 대한 공제가 되기 때문에 양도세가 감면이 되는 부분이 있고 공동명의를 활용해서 절세하는 방법도 있습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

호요일

24. 03. 07. 01:03

안녕하세요 로즈킴님. 양도세 비과세를 말씀하시는걸 보면 실거주 한채 갈아타기로 똘똘한 한채를 완성시키는 전략과 시스템 투자를 비교해보신 것 같습니다. 똘똘한 실거주 한채의 경우 매우 우량한 자산이라는 점에서 정말 좋다고 생각합니다. 오르는 폭도 남다를거구요. 아쉬운 점은 내 삶은 달라지는게 없다는 점입니다. 거주를 해야하기 때문에 집값이 올라봤자 생활비를 벌어야 하는건 별개의 문제라서 여전히 회사 다니며 일을 해야합니다. 시스템의 경우, 내 거주와는 분리가 되어 있기 때문에 일부 매도해서 현금화도 가능하고, 전세 상승분을 통해 현금흐름을 얻을 수 있습니다. 강남 1시간 이내 접근할 수 있는 장기보유 가능한 선호도가 있는 단지라면 오래 가져가며 전세 상승분을 얻는 만큼 양도세를 내는 것도 그만큼 뒤로 미룰 수 있습니다. 세금을 내는 시기를 뒤로 미루는 만큼 복리로 굴러가는게 클거라고 봅니다. 말씀하신 양도세 측면을 더 보완하는 것이 주택임대사업자 제도인데, 현재로서 아파트에는 적용되지 않는 상태입니다. 과거 제도를 볼 때 양도세 혜택이 있었던 만큼 이 제도가 다시 원래 모습을 찾는다면 장기보유할 자산은 임대사업자 등록을 해 단점을 보완할 수 있을 거 같습니다. 이 때 신경 써야 할 점은 똘똘한 한채는 누가봐도 좋은 자산일 수 있지만 여러채로 쪼개게 될땐 가치가 충분히 있는지 많은 지역들을 둘러보며 검토해봐야 합니다. 다주택자는 양도세를 내겠지만, 똘똘한 한채를 하는 경우엔 상급지에 거주하는 비용을 치르고 있는 셈입니다. '나 ㅁㅁ 살아' 라는 점이나, 아이 교육이나 주변 거주민 수준 등도 중요하게 생각하신다면 똘똘한 한채가 좋은 전략이 될 수 있을거 같습니다.