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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기
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1장 왜 투자를 해야하는가
01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈
02 월급은 절대 오르지 않는다.
03 당신마저 관심 없는 당신의 노후
04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소
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회사는 당신을 책임지지 않는다.
우연히 만난 책 한 권, 그리고 3년후
미래에 대한 불안
목표만 달성 불안감 사라질 것
구체적인 계획
문제는 당신의 편견과 선입견
당신에겐 계획된 미래가 있는가
>
돈을 갈아먹는 인플레이션, 통화량 증가에 따른 돈의 가치 하락.
투자를 하지 않으면 우리는 결국 가난해질 수밖에 없다.
투자는 선택이 아닌 필수라는 것을 이 책을 통해 다시 한번 생각하게 되었다.
21년 부동산 상승장 정점을 보았던 시기, 다주택자들을 혐오하였다.
정부가 부동산 규제를 더 강하게 몰아부쳐야 한다고도 생각했다.
하지만 한편으로는 가까운 친구들, 가족들도 모두 분양을 받고 있던터라
나 역시도 분양 받지 않으면 미래가 암울할거라 불안감이 들었다.
나에게 계획적인 미래는 투자가 아닌 사업소득 만들어 나가는 것이었다.
02 월급은 절대 오르지 않는다.
갈수록 떨어지는 노동가치
투자수단
1단계 노후 준비
2단계 경제적 자유나 풍요로운 부자
투자의 이유
피해야 할 것
행동 대신 불평만 늘어놓은 태도
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2장 당신과 돈이 가야 할 방향
01 직장인의 투자 전략
02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
03 내가 부동산을 택한 이유
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01 직장인의 투자 전략
돈을 버는 두 가지 방식
-시간을 직접 투입
-시간을 투입 X
돈을 쓰는 두 가지 방식
-생산자산 : 가격이 오를 가능성이 있는 것에 투자
-소비자산 : 가격이 떨어지거나 비용으로 사라져버리는 것에 사용 , 중고 감가상각
돈을 대하는 나의 방식
4번(직장인) > 2(사치품, 소비자산)
4번(직장인) > 3번(소비자산, 징검다리) >1번(경제적 자유)
중요한것
돈을 버는 것보다 쓰는 것
>
돈을 버는 것보다 쓰는 것이 중요하다.
돈이 돈을 버는 시스템을 만드는것,
이 시스템을 만드것이 이제 중요한 가치라 생각한다.
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02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
바근로소득 창출 6단계
1 급여
2 소비자산 최소화 (절약)
3 남은 돈 모으기(자본화)
4 모은 자본 생산 자산 산다(투자)
5 1-4단계 반복 규모 키워 자산 시스템(시스템 마련)
6 시스템으로부터 일하지 않고도 소득 얻기(비근로소득 확보)
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03 내가 부동산을 택한 이유
예, 적금과 보험
상품 > 수수료 떼어간다. 인플레이션 무방비 상태, 매력 없다
주식과 펀드
운용보수가 존재
주식은 기업과 구매자 동업 개념
부동산
정보대칭, 레버리지(중요)
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3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거둔다.
02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원
03 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가
04 3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아
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01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거둔다.
1기 신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중도)
초품아(초등 품은 아파트)
중요한 것은 입지
이주수요와 신축의 힘
전세가 나가지 않을것을 대비해 투자금을 넉넉하게 준비해야 한다.
부동산은 입지, 투자는 관계
중계인과의 관계 중요 >> 인생을 바꾸는데 중요한 수단 그것을 위한 관계
투자 결과
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02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원
부동산 할인 시긴 6월초-8월 중순 / 11월초-1월말
구로, 금천, 광명
저평가 부동산을 보는 안목
아파트 : 향, 동, 층, 내부 상태
상대가 원하는 것 파악하기
부동산에게 매도자 집 팔려는 의도 묻기
싸게 사기위한 방법
가격 싸게 해주면 기존 계약금 10%보다 더 많은 금액 80-100%송금하겠다.
부동산 전세 투자시 일반적인 거래 순서
1단계 : 매매 가계약 체결(통상 200-500만원)
2단계 : 매매 계약 체결(매도자와 매수자 만나서 매매 계약서 작성, 통상 매매대금 10% 지급)
3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급(통상 200-500만원)
4단계 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급
5단계 매매 및 전세 잔금 지급(매도자와 매수자, 신규 임차인 함께 만나 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금 지급)
나는 무엇을 줄 수 있는가
“제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?” > 이 말을 하는게 아니라 이 같은 자세로 임하라
같은 상황도 어떻게 보느냐가 중요하다.
투자자의 자산목록 1호
10채까지 최대한의 경험
처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다. 다양한 투자를 진행해 본 덕분에 자신감이 붙었다. 마치 《수학의 정석》에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해 나가는 느낌이었다.
절대적인 가격 수준이 높지 않은 물건에 투자 > 투자금 적게 듬, 가격 높으면 받아줄 수요층도 그만큼 얕아짐,
잃지 않은 선에서 투자해라
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03 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가
투자 이유
경기도 용인시 수지구 > 임장을 통해 아는 곳
호재를 믿는다는것
입주 물량 vs 입지
저평가 여부 먼저 고려
(중요)대안이 있으면 급할 것이 없다
가격을 최우선
예 매도자 3.8억 매매 / 3.4억 전세 거주 희망
너나위 3.7억 매매 / 3.3억 전세가 가능 제시
알면 보인다.
투자이유
나는 투자 대상의 저평가 여부를 판단한 뒤 매입하고 수익률을 극대화하기 위해 임차인에게 무이자로 전세 보증금을 빌린다. 대신 나는 임차인에게 그에 상응하는 임대 서비스를 제공한다.
결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다.
갭 메우기 : 상승장에서 지역별로 시차를 두고 시세 격차를 줄여나가는 현상
잃지 않는 부동산 투자, 가쳐야 할 덕 목
1 부동산의 저평가 판단 안목
2 적은 투자금 투자 효율성 극대화
3 역전세 등에 대비 내 자산 방어, 자금 동원력
투자 교훈
❶ 단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다.
❷ 부동산 투자의 기준 세 가지. 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력.
❸ 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.
❹ 때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.
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04 3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아
대량 입주로 공급 물량이 늘어날 경우, 구축 아파트 위주로 구성된 평촌 신도시의 시세에는 일시적으로 부정적인 영향을 받을 수 있다.
결국은 입지
당신은 왜 집을 파는가?
나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다.
나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다. 실제로 투자 초기 시절, 매도자 우위인 시장에서 투자를 진행했다가 좋지 않은 가격에 아파트를 매입한 경험이 있기도 해서다.
매도자가 걱정하는 것은 무엇?
집을 보고 나올때 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사 계획 있는지 질문
다음 이사 임박한 매도자는 깍아줄 가능성이 크다.
등기부 등본 떼어보고 산 가격등도 확인 가능하다.
네고 > 다음날 돼도 연락 없음 > 기다려야 한다. 불리할 수 있음 > 이후 부동산 계속 찾아감
LTV : 주탁담보인정비율, 집값의 얼마까지 대출이 가능한지 결정하는 지표
DTI : 총부채상환비율, 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현하는 지표
눌림목 현상 : 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황을 뜻한다.
디커플링이란 ‘탈동조화’라는 뜻으로 수도권과 지방의 자산 시장이 서로 다른 방향으로 움직이는 것을 말한다.
선호 지역
절약
필요비 :
불필요비 : 보험
자본 재배치
전세 >
돈은 없지 않다.
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4장 성공 투자를 위한 필수 지식
01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법
04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?
05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
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01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
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02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
투자 : 사는 순간 돈을 버는 것
투기 : 막연하게 오를 것
지역 선정의 기준과 순서
1 전세가율과 가격 > 85%
2 투자금의 규모
3 입주 물량 > ‘부동산 지인(입주물량 전반전인 감)’, ‘호갱노노(구체적 물량 공급되는 시기, 입지)’
4 미분양
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5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 메뉴얼
01 확실한 투자 기준 세우기
02 가격이 상승할 지역 선정하기
03 입장 전, 지역조사 하기
04 지역을 눈에 담는 현장조사
05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
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01 확실한 투자 기준 세우기
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02 가격이 상승할 지역 선정하기
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03 입장 전, 지역조사 하기
- 해당 지역에 대한 인상 파악
1 일자리 : 국세청 시, 군, 구별 연말정산 신고현황 / 산업 해당하는 기업 파악은 > 산업분류별 일자리 통계
2 교통 : 대중교통의 활용도
3 환경 : 인터넷 검색, 포털 통해 백화점, 대형마트, 종합병원, 생활편의시설, 공원, 산, 강 / 지적편집도(주거, 상업, 준공업, 녹지 비율 판단)
4 학군 : 특목고 진학률 높은 중학교 배정되는 아파트(겨울방학 이사 높음) 주의점 이미 서울 강남, 목동, 중계, 본당, 평촌, 대구 범어동, 대전 둔산동, 광주 봉선동, 부산의 동래와 해운대는 이미 높음, 각 지역마다 선호도가 높은 학교 기억, 초품아
5 지역분위기와 스토리 : 인구 구성, 젊은 사람들 높은곳, 해당 지역명 인상
6 가격
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04 지역을 눈에 담는 현장조사
머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.
발품에 어떤 노하우나 특별한 방법은 없다. 결국 많이 가봐야 한다.
- 중개소 방문
소액으로 투자 단지 > 그 동네에서 가장 선호도 높은 물건부터 확인
예) 토요일 오전 10시부터 1시간반 간격 여러 중개소 방문, 하루 7곳 중개소 / 초보자 경우 3-4시간 간격으로 예약, 하루 2-3곳 방문 5-6., 10개 미만 물건 보는 것 부터 시작
- 중개소에서 대화하는 법
해당 아파트가 위치한 단지의 입지 결정짓는 요인, 실제 가격 : 단지 주변의 일자리, 교통여건, 선호 혹은 혐오 환경, 한국, 거주민 연령대 / 약속 시간 보다 조금 일찍 중개소 방문 프리핑 요청 / 예의 바른 태도로 유지
- 매물 확인
가는 길, 집의 상황 물어보기 / 임차인 집주인인지 전세로 거주인지
거실 > 안방 > 작은방 > 화장실 > 주방 > 배란다 > 현관 순으로 꼼꼼히 내부 살피기
확인을 마치고 나오기 전 > 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보기
- 중개소로 돌아와서
그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등 정리 부탁
그날 본 것중에 넘버원을 정하라. > 그 다음 해당 물건의 등기부등본 떼어 달라고 요청(매도자가 시세차익 크거나 대출 많은지 확인, 매수 협상시 유리하게 가져가기 위해)
- 아무리 강조해도 지나치지 않은 것
무조건 현장에 나가야 한다.
돈을 쫓으면 돈이 도망간다.
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05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
부동산 중개소 ‘장부 물건’ 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건
(네이버 부동산에 안올림) 대부분 시세보다 가격이 싼 물건, 이런 물건을 만나기 위해 여러 중개소 방문
- 바로 ‘그 물건’을 찾아서
꾸준히 시도하라
기존 수리 잘 되어 있고, 전세 만기 임박
- 거기 아니면 여기
매수 시점의 분위기 > 하락장, 부동산 규제 시점
2개 이상의 투자처 확보해야 유리
- 우선 협상 범위 설정
협상 유리하게 > 계약금 더 많이 책점, 중도금 더 지급 조건
- 임대를 결정짓는 네 가지 요인
1 가격 : 지나치게 전세가에 욕심 부리지 말아라. 장점이 없으면 안온다.
2 집의 상태 : 전세집이기에 좋은 컨디션 유지, 경쟁력 상승
3 입주 가능 시기 : 이사철 성수기에 계약하면 괜찮지만, 이사철 비수기 계약시 통상 24개월이 아닌 27개월로 수정한다
4 사람 : 부동산중개인의 성향도 중요, 자신감있게 상황 이끌어가는 성향의 중개사가 중요함, 그렇지 않다면 여러군데 내놔야한다.
임대사업자 VS 비대엄대사업자
장점 : 세제 감면 혜택(양도세, 보유세) / 임대료 증액 제한 없음, 자유롭게 매도 가능
단점 : 임대료 5%중액 제한(10년동안 매도 불가) / 세제 감면 혜택 없음
윤석열 정부에서는 비추
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6장 MIND 당신이 돈 그릇을 키우고 싶다면
01 인식과 태도의 변환이 시작이 끝
02 한 번의 성공보다 중요한 것들
03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
04 갈등에 대처하는 자세
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01 인식과 태도의 변환이 시작이 끝
그릇된 인식
현재 집값은 터무니없이 비싸다
일본처럼 거품이 빠지면 부동산 가격 폭락
비정상적인 외부의 힘이 작동했기 때문
힘의 주체는 탐욕스럽고 이기적인 사람들
전환
현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.
약육강식의 생태계 원리, 정글에서 살아남기
- 00되어야 한다.
여러가지 의견중 00되어야 한다 > 그 말을 하는 사람의 주장에 불과, 누군가의 입장에서만 옳은 정의에 입각해 자본주의 사회를 바라본다면 정의로운 세상을 보기 어려울 수 있다.
불평, 불만으로 허송세월 > 지금 상황에서 바꿀 수 있는 범위 설정
- 알았다면 행하라
모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다.
지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
매일 해야할 일을 행했다.
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02 한 번의 성공보다 중요한 것들
투자의 달인이 되는것
- 조급함 버리기
규정속도를 준수해라. > 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 인생은 길고 난 아직 젊다.
- 투자공부의 순서
1 경제와 투자 관련 서적 읽기
2 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석, 투자 동료 만들기
3 실제로 투자 실행하기
4 1-3번까지를 반복하기
- 꾸준함 > 실행 > 결심
>
과거의 경험을 바탕으로 돌이켜보면 잘 모를때 조급해진다.
지식과 경험을 쌓기 위해 부지런히 움직여야 한다.
작심살일을 경계하고, 근면함이 제일 중요하다 생각한다.
그리고 그것을 나눌수 있는 동료가 필요하다.
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03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
- 혼자보다 함께여야 하는 이유
- 누구와 함께 갈 것인가?
오래가려면 함께 가야 한다. 누구와? 최고의 사람들과 그 사람들은 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들이다.
- 최고와 함께하는 법
당신이 정말 함께하며 서로 도움을 주고받을 수 있는 좋은 사람을 찾는다면?
내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 준다면 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 준다.
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04 갈등에 대처하는 자세
- 투자자의 우선순위
절대적인 시간 확보 : 우선순위를 정하라
예) 너나위
1순위 : 가정과 투자
2순위 : 회사
3순위 : 기타 친구
예) 나
1순위 : 가정과 회사
2순위 : 투자
3순위 : 기타 친구
상황에 따라 밸런스를 맞춰야 한다.
무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.
- 갈등을 줄이는 시간표
직장내 좋은 관계 유지 방법? 비호감인 사람에게 잘하라.
- 가정과 투자의 충돌?
책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것. 그것이 가장 중요
초보 투자자 열정 가득하다, 투자 제외 나머니는 머릿속에서 지운다.
어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 투자는 경제적 자유를 위한 길
시간표를 짜라 > 아내와 아이와의 시간 공유, 속마음 파악하기
가사도우미 서비스 가끔 이용(4-5만원)
>
가정과 투자의 충돌은 나에게도 진행형이다.
아직 아이는 없지만 투자 공부를 하다보니,
아내와의 대화 시간이 줄어들었다.
지금은 괜찮지만 아이가 태어난다면 걱정되는 부분이었다.
너나위님, 너바나님도 이런 문제를 경험하고,
해결책을 찾기위해 노력한 모습에서 비슷한 면모를 느꼈다.
추후 가사도우미 서비스를 이용하는 것도 고려해볼 예정이다.
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