열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 51조 초록비]

STEP1. 책의 개요

1. 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 부제: 월급쟁이에서 100억 자산가로 변신한 '아는 선배'의 시스템 마련법

3. 저자: 너나위

4. 읽은 날짜 : 2021-09-27, (재독)2024-02-27

5. 키워드: #생산자산 #시세차익형 #잃지 않는 투자 #시스템

6. 총점 (10점 만점): 10 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

1장. WHY 왜 투자를 해야 하는가

01. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

P.36 사람들이 종종 잊는 것 같은데, 아파트도 물건이다. 앞서 말했듯 물건은 가격으로 표현되고 그 가격은 인플레이션, 즉 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다. 다만 아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 그리고 이는 '인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안된다'라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 그렇게 생각하든 아니든 현실에서의 부동산, 그중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다.

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

01. 직장인의 투자 전략

P.72 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 이렇듯 일과 노동의 진짜 의미는 몸을 움직이느냐 아니냐뿐 아니라, 내 시간을 직접 투입하느냐 아니냐와 밀접한 관련이 있다.

P.75 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 이동해야 한다.

P.77 앞에서 말했듯, 돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다. 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 '생산 자산'으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 '소비 자산'으로 정의한다.

P.82 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다. 생산 자산의 시스템을 갖춰 직접 시간을 투입하지 않아도 필요한 만큼의 돈을 벌 수 있는 상태가 되면, 그때 비로소 당신은 1번 포지션에 자리를 잡을 수 있을 것이다. 이 1번이 바로 수많은 사람이 그토록 바라는 '경제적 자유'에 해당한다.

02. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

p.89 시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.

03. 내가 부동산을 택한 이유

p.93 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

3장. WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

p.109 나의 투자 방식은 자산의 크기를 불려나가며 시간을 이용하는 투자다. 자산의 크기를 키워나가는 과정에서 내가 가진 돈에는 한계가 있으므로 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용한다.

p.122 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다. 해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되지 않은 상황이라는 판단이 서면, 그것만으로 투자 결정 신호등이 빨간색에서 주황색 그리고 녹색으로 바뀐다. 그렇다면 호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다.

p.123 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

02. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트

p.136 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

p.138 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

p.140 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

03. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

p.151 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입지 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.

p.161 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

또 투자할지 말지 판단하는 과정에서 '앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야'와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

p.163 '준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'라는 의미라고.

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

01. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

p.183 종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈(흔히들 '깔고 앉은 돈'이라고 부른다)을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다.

p.192 내가 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련한 건, 투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점이었다. 깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에, 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요 실질적인 도움을 주고받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.

p.193 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

02. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

p.201 급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방법이다.

03. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

p.205 시세차익형 투자를 시도할 경우 정말 돈을 잃지 않는 것이 중요하다. 아홉 번 성공해서 수익이 생기더라도 한 번 잃게 되면 '누적 수익률' 측면에서 엄청난 손해를 감수해야 한다.

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

p.206 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. '저평가'된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.

p.210 부동산 투자에 일가견이 있는 사람들이 입을 모아 말하는 '부동산은 발품이다'라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다.

p.211 이처럼 당신이 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

p.213 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방지지선' 역할을 하게 된다. 이는 부동산의 매매가가 하락할 때 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수 있다는 말과 같다.

p.215 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

04. 용돈 몇 푼 벌 것인가. 인생을 바꿀 것인가?

p.221 부동산 자산을 팔지 않고 장기 보유하는 방식

1) 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.

2) 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.

3) 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.

p.223 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다.

부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

05. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

p.228 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다.

06. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

p.241 투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다.

p.244 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다.

p.245 " 시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법

1) 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

2) 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

3) 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

4) 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

p.248 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

5장. HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

01. 확실한 투자 기준 세우기

p.257 첫째, 저평가된 상태인가?

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?"

p.259 예상되는 위기란 크게 두 가지다. 첫째는, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우. 둘째는, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다.

p.263 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준이 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 그러니, 당신도 기준을 가져라.

02. 가격이 상승할 지역 선정하기

p.267 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다.

p.268 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다. 또한 이런 움직임은 사람들의 심리에도 영향을 미친다(아이러니하게도, 가격이 마구 오를 때는 이전에 비해 가격이 비싼데도 더 많은 사람이 사려고 하고, 반대로 가격이 떨어질 때는 이전보다 가격이 싼데도 더 많은 사람이 집을 사지 않으려 한다). 이것이 우리가 아는 아파트 시장의 가격 사이클이 생겨나는 이유다.

지난 2012년부터 2015년까지 수도권 부동산 시장의 대표 키워드는 '전세대란'이었다.

과거 2008년부터 2013년까지 부동산 장기침체기

2014년부터 2016년까지 회복기. 아파트의 매매가와 전세가가 동시에 상승.

2017년부터 2018년까지 진행된 상승기. 매매가는 상승하는 반면, 전세가는 보합하거나 조금씩 하락.

p.273 부동산 시세상승과 하락의 사이클을 이해하는 것보다 중요한 건, 이를 '어떻게 투자에 활용할 것인가'이다. 나는 이를 '권역'을 구분할 때 활용한다. 여기서 말하는 권역이란, 앞서 말한 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻한다. 사실 수도권처럼 범위가 넓은 지역은 하나의 권역이라 해도 아파트 시장의 흐름에 약간의 시차(갭 메우기 등)가 존재한다. 예를 들어, 강남 집값의 변동과 노도강(노원,도봉,강북) 지역 집값의 변동에는 시차가 있긴 해도, 그 둘 다 결국은 같은 방향성으로 움직인다. 그렇기에 수도권을 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다.

p.274 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다. 이때 몇 가지 지표를 활용할 수 있는데, 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양 정도다.

p.278 당신이 초보자라면 가장 먼저 해야 할것은 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도(당신이 만약에 지방에 거주하고 있다면 현재 살고 있는 곳과 근처의 광역시나 거점 도시 두세 군데 정도)에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는 것이다. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 놓고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계). 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계).

03. 임장 전. 지역조사 하기

1) 일자리 - 국세청의 '국세통계 홈페이지'에 가면, '시군구별 근로소득 연말정산 신고현황' 자료가 있다. 그중 원천징수지 기준의 자료를 보면, 우리나라 각 시군구별로 어느 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있으며 그들의 급여액이 어느 정도인지 알 수 있다. 또한 원천징수지가 아닌 거주지 기준으로도 같은 정보를 확인할 수 있다.

만약 각 지역별로 어떤 산업에 해당하는 기업이 얼마나 있는지, 산업분류별 근로자의 수는 얼마나 되는지를 파악하고 싶다면, 산업분류별 일자리 통계를 살펴보면 된다. 이러한 자료를 참고삼아, 우리나라 전국 지도에 숫자를 적어보는 것도 좋은 방법이다.

2) 교통 - 수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당하기에 '지하철 역세권'이 부동산 입지에 큰 의미가 있지만, 지방 부동산은 그 정도가 덜하다고 보면 된다.

수도권 부동산에서는 '강남 접근성'이 중요한 선택 요인이 된다.

3) 환경 - 백화점이나 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻한다. 지도에서 그러한 편의시설을 도보로 이동할 수 있는 이른바, '슬리퍼 생활권'에 해당하는 단지나 지역도 함께 본다.

'지적편집도'도 적극적으로 활용한다. 주거지역, 상업지역, 준공업지역, 녹지지역 확인

이후 해당 지역을 '로드뷰'를 통해 확인한다.

4) 학군 - '아실' 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과를 모두 확인할 수 있다.

서울의 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산이 동래와 해운대 등은 '명문 학군 지역'으로 알려져 있으나, 꼭 이처럼 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자.

5) 인구구성 - '통계지리정보서비스' 사이트에서 시군구동별 연령별 인구 분포를 지도에서 확인해볼 수 있다. 여기서 해당 지역의 연령별 인구 비중을 보면, 대략적인 현장의 분위기를 짐작할 수 있다.

동별 인구 구성비율은 '국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황'에서 '행정구역별/5세별 주민등록인구' 자료를 통해 확인할 수 있다.

04. 지역을 눈에 담는 현장조사

p.297 지역을 눈에 담는다는 건, 한마디로 '그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있다.

나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.

p.298 나는 투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다. 그렇게 밤 분위기를 익히고 토요일에도 어김없이 현장에 나갔다. 낮과 밤을 모두 겪어보기 위해서였다. 워낙 둔한 편이라, 처음에는 동네별로 분위기가 어떻게 다른지, 단비렬로 어떤 차이가 있는지 감이 잡히지 않았다. 그렇지만 무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해 나갔다.

p.299 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동에네서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

p.304 매물 확인 - 확인을 마치고 나오기 전에는, 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해 보는 것이 좋다.

p.306 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다.

05. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

p.314 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해 보라.

p.316 직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는 게 좋다. 하루의 시간 대부분을 회사에 쏟는 직장인에게는 시간이 돈 이상의 가치를 가진다는 걸 염두에 둬라.

p.320 임대사업자 등록 - 2022년 5월 시점, 주택임대사업자의 경우 아파트는 해당되지 않는다. 다만 윤석열 대통령은 전용 60m2(24평형 아파트) 이하의 아파트는 주택임대사업자 제도에 다시 편입시키겠다고 공약한 바 있다.

임대사업자 장점 - 세제 감면 혜택 (양도세, 보유세 등), 단점 - 임대료 5% 증액 제한, 10년 동안 매도 불가

6장. MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

01. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

p.328 내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다.

p.329 사나운 맹수와 독충이 우글거리는 아마존 열대 우림 속에서 '약육강식의 생태계 원리'가 옳지 않다고 외쳐봐야 무슨 소용이 있는가. 그곳을 떠날 수 없다면, 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다.

p.331 모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것, 그것이 인지다. 사실 우리는 일상에서 예전까지 몰랐던 사실을 종종 깨닫곤 한다. 그러나 애석하게도 그 '인지'가 '변화'로 이어지는 일은 거의 없다. 변한다는 건 이처럼 어려운 일이다. 왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다.

당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

02. 한 번의 성공보다 중요한 것들

p.334 투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하는냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 그것이 첫 번째 해야 할 일이다.

p.335 투자 공부의 순서

1) 경제와 투자 관련 서적 읽기

2) 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기

3) 실제로 투자 실행하기

4) 1~3번까지를 반복하기

p.341 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

03. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

p.343 투자를 배우는 것 또한 크게 다르지 않다. 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 서두르다가 방향을 잘못 잡으면 다시 되돌아오지 못할 수도 있다.

p.346 아직은 부족한 것도 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다.

p.347 같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메시지로나마 관심을 표현하는 것, 온라인에서 처음 보는 사람이라고 해도 그의 간절한 이야기에 귀 기울이며 응원해 주는 것만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 이 책을 읽기 전, 그리고 월부에 들어오기 전의 나는 '소비 자산'만을 모아왔다. 열심히 일하고 돈을 버느라 힘들었던 나에게 보상하듯이, 또 삶의 질을 향상시킬 수 있을거라는 기대심으로 수많은 물건을 구매하고 돈을 소비해왔다. 돈을 소비함으로써 얻는 욕구충족은 순간적이었을 뿐 오래가지 않았고, 내게는 소비해서 없어진 돈과 가치가 감가된 중고물건만 잔뜩 남게 되었다. '소비 자산'이 아닌 '생산 자산'을 위해 돈을 써야만 이 반복되는 굴레에서 벗어나 '경제적 자유'를 이룰 수 있다. 단순히 돈을 저축해서 모은다의 개념을 넘어서서 생산 자산을 모으고 '시스템'을 만들어 직접 시간을 투입하지 않아도 돈을 생산해낼 수 있는, 내가 원하는 '경제적 자유'에 도달하자.

2. 월부에서도 끊임없이 강조되는 저환수원리. 너나위님은 이 기준을 확실하게 지켜왔고, 그로 인해 잃지 않는 투자가 가능했다. 그러기 위해서 우선 부동산의 가치가 가격에 아직 반영되지 않은 저평가 물건을 보는 안목을 기르는 것이 중요한데, 내가 알고 있는 지역과 단지를 서로 비교평가하여 판단할 수 있다. 비교평가를 위해 선행되어야 할 것은 앞마당 확보다. 지금 가장 원씽이 되어야 할 것은 앞마당이라는 것을 기억하고 실준반에서 경험한 1개의 앞마당을 시작으로 한 달에 1개씩 앞마당을 늘려가자.

3. 투자 시작 전 무조건 대비해야 할 두 가지 리스크. 첫째, 전세를 맞추지 못할 경우 잔금을 치뤄야 한다. 둘째, 역전세가 났을 경우 전세금을 돌려줘야 한다. 결국 리스크 대비를 위해 내가 얼마만큼의 현금 융통이 가능한지 미리 시뮬레이션을 돌려봐야 한다. 그 결과를 바탕으로 내가 어느 정도 가격의 물건까지 감당 가능할지 미리 파악하자.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 꾸준히 가계부 쓰면서 '소비 자산'에 소비되는 지출 통제하기. '생산 자산'을 사기 위한 종잣돈 모으기.

2. 한 달에 1개씩 앞마당 늘리기.

3. 대출/세금 공부하고, 부동산 투자를 위한 내 가용자산 파악하기.