지방투자 기초반 1주차 강의 후기

첫 지방 투자 기초반 강의 후기 입니다~

지방은 임장과 임보작성이 처음이라 제주바다님이 초반에 지방 입지평가에 대해 훑어주신게 도움이 많이 되었습니다.

지방 입지 평가에 대한 부분 중 기억해야 하는 부분들을 정리해보았습니다.

1. 인구

인구는 수요와 직결!

-100만 이상 도시: 부산>대구>대전>광주>울산>창원-> 권역별 대표(권역 안에서 그 지역으로 가고 싶어함 구미->대구 살고 싶어! 나주, 목포->광주 살고 싶어! 밖에서 안으로 들어오는 수요가 많음)

-50만 이상 도시: 청주> 제주> 전주> 천안> 김해> 포항-> 권역 내 인구 집중(일자리가 집중되어 있거나 도 지역 안에서 대표되는 지역)

-30만 이상 도시: 구미>양산>원주>진주>세종>아산 -> 가성비 수요(직장이 있으니깐 사는거지 없으면 안사는 곳)

-대구는 학군이 엄청남! 학군이 세다.

-대전, 광주, 울산은 천장이 조금 다름(부산, 대구에 비해 낮음)

2. 직장

-수도권은 일자리를 위해 밖에서 안으로 들어옴/지방은 중심에서 바깥으로(특히 공업도시)

-출퇴근 문제는 우선순위 낮음

-양+질 함께 봐야함

3. 학군

-학군과 환경이 중요함

-지방은 학군지가 정해져있음(수도권에 비해 몇개 없음)

ex) 부산은 여러개 있지만(구별로 있음) 대구는 수성구, 대전 둔산, 울산 옥동, 광주 봉선 -> 그 땅에 가야만 누릴 수 있음.

중소도시도 그 지역 내 학군지가 나름 있지만 꼭 거길 가야해서 찾아가는 것보단 신축을 더 선호함.

4. 환경

-지역 규모가 클수록 백화점 매출 높음(매출을 받쳐줄 수 있는 곳인지 아닌지 파악)

-매출->소비->소득->집값 감당 능력

-백화점 옆에 부자동네가 있음!

-중소도시 중에 천안은 백화점이 2개임 why? 천안+아산 합치면 100만(인구규모 받쳐줌)

5. 공급

-3년을 봄!(아파트 건설 기간이 3년정도)

-사이클이 3년으로 가지 않는 경우는 주변지역 함께 봐야함 ex) 대전은 세종과 함께 봐야함

-3년 평균도 보고, 매년도 봐야함.(전략 짤 수 있음)

-후분양은 포함이 안되어있어서 따로 봐야함(입주 직전에 분양하는 경우-특히 대구)

-울산은 동구에 건설사가 집 지으려다가 무산시킴->호재

-울산은 올해 중심(좋은 곳)쪽에 입주가 꽤 있음->소진되는거 잘 봐야함.