열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 47조 보라v]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사 : 너나위
3. 읽은 날짜 : 2024.03.02
4. 총점 (10점 만점) : 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. 2장. 월급은 절대 오르지 않는다]

#인플레이션

인플레이션 대비 당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도는 점점 더 느려진다.

[Chapter2. 1장. 직장인의 투자 전략]

#시간 #예금은 소비 자산

우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 '소비 자산'이다.

'소비 자산' : 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 자산

[Chapter2. 2장. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법]

#인플레이션 상쇄

수십 년 뒤 만기가 되면 내가 낸 돈만큼 돌려받을 수 있다는 말에, 마치 '공짜 보상'이라도 받는 것처럼 여기면서 10년 혹은 20년 동안 매달 현금이 빠져나가는 계약을 체결하는 사람이 대부분이다. 투자를 할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

[Chapter2. 3장. 내가 부동산을 택한 이유]

#정보 대칭 #레버리지

매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다. '세력'의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다. 임차인으로부터 받은 전세금에는 따로 이자를 지급하지 않아도 되는 반면, 은행에서 받는 대출엔 이자 비용이 발생한다는 사실이다. 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요할 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다.

[Chapter3. 1장. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다]

#호재 주의

초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

[Chapter3. 2장. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만 원]

#비수기 투자 #비교 분석 #매도 사유 #협상 #절대가 높지 않은 매물

장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기다. 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아있기 쉽다. 비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다. 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. 1,000만 원 정도를 깎은 가격에 매매 계약을 진행해 준다면, 가계약금으로 통상적인 경우보다 많은 3,000만원을 지금 바로 송금하겠다고 했다. 온실 속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 떄론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다. 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다. 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다.

[Chapter3. 3장. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가]

#20평→30평 #입주물량 보다 저평가 #신축→구축 #매매가 협상 #기다린다 #갭메우기

20평형대 아파트는 같은 시기에 집입한 투자수요와 꾸준한 실수요에 반응해 어느 정도 가격이 상승했지만, 30평형대는 여전히 약보합 내지는 정체 상태였다. 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 30평형대의 경우 평형의 특성상 학군이 중요한 요소가 되는데, 수지는 주택가격 대비 학군이 좋기로 이미 유명한, '학군 가성비'가 높은 지역이다. 입지가 비교적 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트의 입주 물량이 빠르게 소진된다. 그러자 가격이 저렴한 인근 구축 아파트의 전세 물건도 소진되지 시작했다. 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 된 것이다. 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로된 가치를 찾아갈지 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다린다.

'갭 메우기' : '키 맞추기', '순환매', 사람들이 선호하는 지역과 붙어 있는 부동산일 경우 상승장에서 선호 지역의 가격이 상승하면 그 여파가 다음 지역으로 옮겨 붙는 현상 '준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'라는 의미이다.

[Chapter3. 4장. 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아]

#이사 날짜로 물꼬 #갭보다 저평가 #풍선효과 =/ 갭메우기 #입지+위상

매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다. 공급 측면에서 큰 영향을 미친 건 양도세 중과 정책이다. 통상 부동산 규제 정책이 나오면, 그 효과의 불확실성이 완전히 해소될 때까지는 관망세가 확산되고 이에 따라 부동산 시세에 보합 내지 일시적 조정의 장세가 드러나게 마련이다. 그런데 시장에 현금 유동성이 풍부하다는 것에는 변화가 없었기에, 투자수요가 규제 대상이 되지 않은 지역으로 유입된 것이다. '풍선 효과' 등을 예측해 물건을 선점하는 식의 투자는 하지 않는다.

‘눌림목 현상’ 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황

입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다.

[Chapter4. 1장. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법]

#약속x #시간에 투자 #월세/전세대출이자 #도서100권, 강의 10개 #실력→돈

사람들과 따로 약속을 잡지도 않았고, 중요하지 않은 모임에는 거의 참석하지 않았다.

지출하는 건 똑같다. 그 지출의 대상만 앞서 말한 소비 자산이 아닌 생산 자산으로 바꾸는 것이다.

돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨달았다.

전세금으로 묶여 있는 돈을 활용하려면 보증금이 적은 월세를 택해야 했다. 전세자금 대출 방식과 비용을 비교했다.

첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수장해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다.

실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

[Chapter4. 3장. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법]

#투기x #저평가 #전세가율

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.

아파트값이 하락한다고 해도 어쨌든 사람들은 아파트에 거주하길 원한다.

매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금만큼이라는 뜻이다.

[Chapter4. 5장. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리]

#똘똘한 한채보다 시스템 #시세차익x #투자 경험 #전세금 시세차익

건당 수익의 크기는 흔히 이야기하는 똘똘한 한 채에 미치지 못해도, 그것이 다수가 되면 이야기가 달라진다. 이렇게 나는 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해 왔다.

매매가가 4억 원 이하이거나, 전세가율이 높아 실제 투자금이 3,000만~5,000만 원 정도만 소요되는 것들을 대상으로 삼았다.

회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 있는 기회를 얻게 된다.

적어도 1억 원 정도의 수익을 안겨줄 부동산을 40채 마련해야 하는 것이다.

시세차익형 전세투자를 할 경우, 2년마다 현금 흐름이 발생한다.

1년 동안 모든 3,000만원으로 매년 1채의 부동산을 마련하기를 15년 동안 반복해야 한다.

외환위기나 금융위기로 통화량이 감축되거나, 주택의 대량 공급이 지속적으로 이뤄지지 않는 이상 가격은 꾸준히 상승한다.

[Chapter4. 6장. 위기는 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라]

#대출이자 #4년 대비

동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받는 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해 보라.

주택건설 인허가 건이 줄면 공급 물량이 다시 방향을 바꿔 감소한다.

1998년 IMF 시절이나 2008년 금융위기 같은 외부 충격에도, 부동산의 전세가가 하락하는 현상은 생각보다 오래 지속되지 않았다. 짧게는 2년, 보수적으로 봐서 길게는 4년가량 전세가가 약보합할 가능성에 대비하면 된다.

[Chapter5. 1장. 확실한 투자 기준 세우기]

#3000만원 이하 #촉x

초보자일 경우 매매가 전세가 차이가 3,000만 원이 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는 게 좋다.

투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다.

[Chapter5. 2장. 가격이 상승할 지역 선정하기]

#대중심리→시장 참여자→기울기 #수요 공급 시차→정책 #전세난→분양 신고가→구축→전세 신고가→규제→매매 신고가→(분양 물량 입주) 전세가 보합→매매가 하락→미분양

부동산 시세 기울기는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

전반적인 분위기가 오른 상태에서는 시장의 작은 움직임이나 신호 하나에도 부동산의 가격 변동 기울기가 가팔라진다.

금리나 유동성, 경기 상황 같은 변수들의 경우, 국가 단위로 변하기에 대한민국 안에서는 차별화될 수 없는 요인이다.

‘디커플링’이란 ‘탈동조화’라는 뜻으로 수도권과 지방의 자산 시장이 서로 다른 방향으로 움직이는 것을 말함

아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다.

수요 공급 간 시차가 발생하다 보니, 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각과 과열을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다. 또한 이런 움직임은 사람들의 심리에도 영향을 미쳐 가격이 오를때는 더 많은 사람이 사려하고, 가격이 떨어질 때는 더 많은 사람들이 사지 않으려 한다.

2012년부터 2015년까지 수도권의 대표 키워드였던 ‘전세대란’으로 거래가 없음에도 매매호가를 올리고, 직전 매매가를 추월하는 일도 빈번히 발생했다.

이런 흐름에 따라 건설사들이 분양을 저울질하고, 미분양이 소진되고 주택이 부족한 상황이되면 분양권에 프리미엄이 생기고, 신축 분양 아파트의 분양가가 올라간다.

이후 가격이 시장에서 받아들여지면, 그 옆 구축 아파트의 매매가도 간격을 좁히며 상승한다.

분양이 본격적인 입주로 이어지지 않아 전세가는 계속 상승한다.

지역 전반에 걸쳐 가격이 상승하면 정부가 규제의 칼을 빼 들기 시작한다.

하지만 부동산 상승에 대한 강한 믿음으로 인한 분위기는 매매가를 상승시키고, 분양 물량의 입주가 본격화되면서 전세가는 보합하거나 조금씩 하락하기도 한다.

임계점에 도달하면 매매가 하락하며 미분양 늘어나기 시작한다.

수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다.

부동산 사이클이 동일하게 움직이는 권역을 구분하여 투자에 활용한다. 수도권처럼 범위가 넓은 지역은 하나의 권역이라 해도 아파트 시장의 흐름에 약간의 시차, 갭 메우기가 존재한다.

전국으로 범위를 확대하면 지금도 어딘가에 2013년~2014년 수도권처럼 바닥을 다지고 있는 지역이 있을 것이다.

미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다.

[Chapter5. 3장. 임장 전, 지역 조사하기]

#입지 #모든 단지와 평형 가격 조사

내 집을 마련해야 할 경우 ‘기왕이면 이런 곳에 살고 싶다'라는 생각이 드는 곳이 바로 입지가 좋은 곳이다.

지하철 이동 시간이 비슷하다면, 도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은 곳, 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳이 더 좋다.

편의시설을 도보로 이용할 수 있는 이른바, ‘슬리퍼 생활권’에 해당하는 단지나 지역도 함께 본다.

‘로드뷰’로 지역을 확인한다.

좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다.

아파트의 위치나 평형, 구조 등에서 큰 차이가 없고 가격도 비슷하다면, 초품아를 선택하는 것이 유리하다.

젊은 인구가 많으면 이에 맞춰 상권이 형성되고, 토요일 오후의 분위기에 영향을 미친다.

미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해 봐야 한다.

이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다.

자신을 투자자라 소개할 경우에는 간혹 중개인이 계약을 성사시키고가 매매 후 높을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑하는 경우가 생길 수 있기 때문에 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.

[Chapter5. 4장. 지역을 눈에 담는 현장조사]

#부사님 #거주자 #등기부 등본

통화해본 후, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다. 경험상 이러한 중개인이 그 동네에서 터줏대감 노릇을 하는 경우가 많았다. 대개 가지고 있는 물건이 많기에, 지금 바로 거래해도 좋을 만한 물건을 가지고 있을 확률도 높다.

토요일 오전 10시부터 1시간 반 간격으로 여러 중개소에 방문하는데, 그렇게 할 경우 그날 하루에만 7곳의 중개소를 방문하게 된다.

자세한 정보를 알고 싶다면 약속 시간보다 조금 일찍 중개소에 가서 이 지역에 대한 브리핑을 요청해도 된다.

거주자가 필요 이상으로 예민하게 굴거나 방문자를 불친절하게 만드는 경우라면 주의해야 한다. 내가 매수한 이후 임대를 놓을 때 그 집을 보러 온 예비 임차인들에게도 그렇게 대할 수 있다.

사전에 스스로 정한 순서에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴야 한다. 그 과정에서 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라.

한 중개소를 떠나기 전 가장 좋은 물건 하나를 떠올리고 등기부 등본을 떼어 달라고 요청하여 열람한다. 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더 수월할 수 있다. 다만 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다.

세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 비수기 활용 (6월 초~8월 중순, 11월 초~설연휴)
2. 입주물량, 갭보다 저평가 중요 (입주물량 많은 곳 흐름 20평 → 30평, 신축 → 구축)
3. 풍선효과 =/ 갭메우기
4. 매도 사유, 이사 날짜 문의 → 협상 카드로 활용 (매매가 중요)
5. 매물 가격 오를 시점 예견하지 않고 기다린다.
6. 실력→돈
7. 똘똘한 한 채 < 시스템 투자 (수익률, 경험)
8. 우수한 입지 → 지역적 위상

STEP4. 책에서 적용할 점

**47조 조원들과 독서 모임 후에 구체화 했습니다.

1. 토스 뱅크로 계좌 나눠 지출 관리, 가계부로 지출 Monitoring (약속 줄이기)
2. 월세 vs. 전세대출 이자 비교
3. 도서 100권, 강의 10개 (실력) → 1호기 투자 (5000만원 이하) → 시스템 투자
4. 산업분류별 일자리 통계에서 제조업/서비스없의 사업체/종사자 수 확인 @전국 지도
5. 로드뷰 확인
6. 모든 단지와 평형의 가격 파악

STEP5. 책 속에서 기억하고 싶은 문구

1. 내손동의 경우 평촌 신도시에 포함되지는 않지만, 물리적인 위치도 가깝고 버스 교통 여건도 좋은 데다, 평촌의 입지를 공유하고 있다.
2. 용인시에는 '난개발'이라는 이미지가 박혀 있지만, 그중에서 풍덕천동은 비교적 깔끔한 택지지구(수지1지구, 2지구)로 구성되어 있다.
3. 비산동, 범계 역세권 S아파트는 일산 신도시 3호선 역세권 지역의 비슷한 아파트와도 시세가 거의 비슷했는데, 그 둘을 비교할 때 평촌의 S 아파트가 저평가된 상태라는 판단이 섰다.
4. 마포가 광명에 비해 우수한 입지로 상대적 선호도가 높다 보니, 수도권 사람들의 인식 속에 ‘마포가 광명보다 낫다’ 같은 지역적 위상이 생기는 거이다.
5. 강남 역시 산업화 초기 서울로 몰려드는 인구를 수용하기 위해 개발된 일종의 택지지구이므로, 주거지역에는 아파트를 비롯해 다양한 주택들이 자리 잡고 있다.