열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 9조 참치]

실전 투자 현장 계약, 협상, 전세 A-Z

24년 상반기 현재 전세 시장 상황

-전세 빼기에 대해 강의하는 이유 : 투자의 끝은 전세 빼기, 종잣돈도 없는 상황에서 투자하고 전세 빼는 게 먼 미래의 일 같다고 나중에 닥치면 미래의 내가 잘 하겠지라는 생각보단 미리 대비하는게 현명

-반드시 기억해야 할 3가지 : 1.적정 전세가 설정 3단계 2.임대 기간 설정 시 고려할 3가지 3.협상 시 고려할 2가지

-현재 전세 시장 상황 : 서울, 대전, 수원, 세종 전세가 상승 경북, 대구 전세가 하락

강의자료에서도 지도가 나오긴 하나 구단위(생활권단위)의 지도라 입체적 분석 어려움. 카카오맵-> 레이어 -> 법정경계 체크하고 크게 보니 서울과 수도권, 광역시와 인접 중소도시를 입체적으로 이해하는데 도움이 됨.

전세가 상승한 지역은 투자하고 하락한 지역은 투자하면 안되겠다라고 퉁쳐서 생각하지 말자. 지역 평균으로 단지를 판단하지 말고 하락한 지역 내에서도 투자할 단지는 있음.

전세 세팅을 위해 알아야 할 필수 사항 PART 1(전세 세팅 유형과 프로세스)

유형 1. N개월 뒤 매매 잔금 - 전세 맞춘 경우 중 매매 잔금일=전세 잔금일 : 매매-전세 갭만큼 투자금 필요

유형 1. N개월 뒤 매매 잔금 - 전세 맞춘 경우 중 매매 잔금일<전세 잔금일 : 갭 + 전세가-매매 가계약금 + 이자

유형 1. N개월 뒤 매매 잔금 - 전세 못 맞춘 경우 : 갭 + 전세가 + 이자

유형 2. 매도자가 전세입자 : 갭

유형 3. 임차인 거주중 : 갭

계약 단계부터 챙겨야 할 전세 세팅

등기 서류에서 확인할 사항

1. 권리관계 중 가압류,가처분,가등기 : 거른다

2.근저당 O : 잔금 시 말소 특약 기재 + 상환영수증 요구

전세 세팅은 멀게만 느껴지고 아파트 매매 계약에 비해 더 생소해서 머리에 잘 안들어오지도 않고 넣으려고 노력하지도 않음. 그러나 왜 전세세팅에 대해 미리 알아야하지란 물음에 전세 세팅까지 해야 투자가 완성된다는 말이 충분한 답이 되어 목적의식이 생김. 목적의식이 분명하니 머리에 더 잘 들어옴.

전세 세팅을 위해 알아야 할 필수 사항 PART 2(계약 단계부터 챙겨야 할 전세 세팅)

계약 단계부터 챙겨야 할 전세 세팅

매매 계약, 전세 계약 시 주의 사항

계약당사자=신분증=명의인 확인, 내 돈으로 잔금 치르지 않게 하기 위한 특약 사항 기재 등

매매, 전세 계약 시 기본적인 인적 사항 확인은 반드시 해야 하며 특약 사항에 여러 있어 보이는 말을 기재하지만 요약하면 '내 돈으로 잔금 치르게 하지 않기'임. 전세 세팅에 있어 최악은 내 돈으로 잔금 치르기이기에 계약 단계부터 이 부분을 신경 쓰자.

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

적정 전세가 정하는 3단계

목적 : 투자 전에 리스크 확인, 투자 중엔 빠르고 안전하게 투자 완성 가능

1.단지 내에서 비교 2.생활권 내에서 비교 3.공급 물량과 비교

소액 투자 시 반드시 고려해야 할 것 : 전세 보증 보험

1.KB/매매/일반 2.90% 3.승인시점

전세를 뺄 때 가장 큰 리스크는 매매 잔금을 내 돈으로 치르는 것. 전세가를 적절하게 정했다면 이런 리스크를 조금이나 줄일 수 있기에 세세한 모든 것을 기억할 수는 없지만 큰 틀은 머리에 넣어놓고 세세한 것들은 필요할 때 교재를 찾아보자.

리스크 줄이는 임대기간 설정법 & 임차인에 따른 대응 전략

임대기간 설정 시 고려 사항 3가지

1.공급 2.수요 3.포트폴리오

임차인에 따른 대응 2가지

1.전세 낀 물건 2.법인

투자를 함에 있어 미래를 예측하려는 것은 내가 할 수 없는 것에 집중하는 것. 내가 할 수 있는 것은 예상 가능한 리스크를 확인하고 그것이 진짜 나에게 리스크인가를 판단하고 진짜 리스크라면 어떻게 행동할 지를 대비해야함.

각각의 상황에 따른 대응책을 세세하게 알려줘서 좋았음.

사는 즉시 수익률 올리는 협상법 & 임대 리스크 줄이는 법(실전 투자 사례)

협상 시 고려 사항 2가지

1.가격으로 협상 : 협상을 통해 절대적인 투자금액을 줄임

2.상황을 활용 : 임대 세팅에 유리한 상황을 캐치해서 투자

실전 투자를 통해 알아보는 임대 리스크를 줄이는 법

1.입주물량 등 고려

2.투자금 욕심과 기회비용

3.분산투자

4.좋은 지역, 안 좋은 지역 다 가봐야함

5.쌀 때 싸게 사기

투자금이란 매매가-전세가. 다시 말해 매매가와 매매 계약할 때 예상한 전세가의 차이가 아니라 매매가와 전세계약할 때의 전세가의 차이. 매매 계약할 때의 가격 협상(절대적인 투자금)도 중요하지만 전세 계약할 때의 시장 상황에 따른 전세가(추가되는 투자금)도 중요.

강의 수강 전에는 투자는 매매 계약에서 끝난다고 단순하게 생각했음. 강의 수강 후 시야가 넓어짐. 전세 계약까지 생각하게 됨. 시야가 넓어진 것 만으로도 실제 투자를 함에 있어 리스크 대비에 큰 도움이 될 것.