열반스쿨 중급반 2주차 강의 후기 [열반스쿨 중급반 31기 33조 찌니찌니지니]

2주차가 되면서 열반 기초와 다른 교육 과정은

" 아파트를 투자 자산으로 바라보고 관리하는 법 (수도권/지방)" 이다.

아직 아파트 매수도 못해봤는데 벌써 전세 놓는 법을 배우다니

나 업그레이드 된 것인가..기회가 왔을 때 캐치하기 위해 미리 배우면 좋을 것 같았다.

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산 넘어 산이라는 말이 생각날 정도로

부동산 투자는 아파트 매수에서 끝이 아니구나, 역시 쉬운건 하나 없음을 깨달았다.

1. 배운 내용 실습 : 전세가 산정

본론으로 돌아와서 내가 매수한 1호기가 푸른마을 인덕원대우 시뮬레이션 돌려서

적절한 전세를 주려면 무엇을 고려해야하는지 알아보도록 하자. (실습을 해보쟈!)

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1-1 단지 내 비교

네이버 부동산

• 평형 81A : 6억 8천 ~ 8억 / 81B : 6억 2천 ~ 7억 2천 / 108 : 7억 8천 ~ 9억
• 매매 151
• 등록일자 2023.08~ 09.12

1-2 생활권 내 비교

• 2019.02~2023.09
• 1,000세대 기준 비교 단지 : 인덕원 푸르지오 엘센트로 / 인덕원 삼성

1.3 공급물량 점검

• 현재 공급물량, 이후 예정물량 (위치, 규모,시기)

아실 평촌/의왕 공급물량 (2023~2027)

• 평촌과 의왕은 세트로 같이 묶어 공급량을 확인했을때 2025년까지 적정수요 이상임.
• 2026년부터는 안양의 공급이 없고, 2027년부터 의왕의 공급도 없음. 이 부분은 체크!

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그렇다면 푸른마을인덕원대우의 33평 전세를 내놓을때 4억 정도로 내놓을 것 같음.

다른 비교 단지 아파트보다 매매가는 2-3억 차이나는데 전세가는 크게 차이나지 않으므로.

인덕원 대우는 2023.09 전세가 : 4억 1,000만원 ~ 4억 5,000만원 까지 거래되었음.

2. 배운 내용 실습 : 임대기간 산정

내가 매수한 1호기가 푸른마을 인덕원대우 시뮬레이션 이라는 점을 잊지말고

그럼 전세 임대기간 산정 실습을 해보자.

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1. 공급

• 2026년부터는 안양의 공급이 없고, 2027년부터 의왕의 공급도 없음. 이 부분은 체크! (1.3 공급물량)

앞에서 언급했던 공급으로 나의 전세 임대기간 영향도를 살펴보면,

2024년 전에는 계약을 맺을 수 있도록 노력해야하며,

2025~2026년에 재계약 청구권을 임차인이 사용할 수 있음을 고려

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2. 수요

겨울 방학, 봄, 가을 등에 전세를 내놓는 계획

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3. 포트폴리오

재계약시기 관리를 고려함

3. 배운 내용 실습 : 임대 계약

자취를 하다보면 등기부등본 떼는 것과 임대차 계약서를 보게된다.

계약을 하고 갱신을 하면서 낯설지 않은 부분이라

실제 계약했던 내용과 비교하며 들을 수 있었다.

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실제 매매계약서 쓰는 그 날, 배운 내용을 활용해서

큰 돈이 오고가는 거래에 감정에 휘둘리지 않고, 책임을 질 수 있는 거래를 할거다.

강의 시간도 길고, 직접 1호기 매수를 해본 적이 없어서 먼 이야기처럼 느껴지며 힘들었다.

그러나 막상 매수 할 때 챙겨야할 부분을 급하게 준비하는 것보다는

이렇게 먼저 공부를 하고 시뮬레이션을 돌리면서 강의를 정리하니

막연한 두려움에서 한 발짝 멀어졌다.

실제 1호기 매수 이후 투자 물건으로 굴릴 수 있는 그 날이 오길 바라며 글을 마친다.