안녕하세요
빛날입니다ㅎㅎ
4강 양파링님 강의에서
실전 현장에서 알아야하는 전세놓는 법을 알려주셨습니다
1호기 매수만 중점으로 생각했었는데
매수 후 다음 스텝까지 구체적으로 강의해주셔서
너무나 필요한 강의였습니다!
2024 상반기 현재 전세시장 상황
본)
- 서울 4,5급지 전세가율 60% 돌파
- 신축, 실수요 가치 높은 구축중심으로 전세 상승폭 높음
- 지역에 따라 투자금이 낮다는 이유만으로 판단하지 말고 지역 내 특이사항, 영향 고려해야한다.
- 지역평균 증감률은 마이너스지만 선호도 높은 생활권 매매, 전세가 상승폭 커짐
깨)
- 매매증감률, 전세증감률을 수시로 확인해야한다.
- 지역 평균 분위기로 리스크를 가늠하지 말고 단지별 상황 체크
적)
- 신축, 전용 84 배제하지 말고 투자 대상 포함시켜 지켜보자
- 앞으로의 주변지역 물량 확인 필수
전세셋팅을 위하여 알아야 할 필수 사항
본)
- 전세 셋팅 사례 3가지 - N개월뒤 매매잔금/매도자가 전세입자/임차인거주중
- 특수한 전세셋팅 사례
- 등기부등본 확인 - 가계약 전, 계약금 쓸때, 잔금칠 때
- 매매계약시 주의 사항, 임대계약시 주의 사항
깨)
- 일반적인 전세셋팅만 있는 건 아니다. 특수상황에 대해 알고 대비해야한다
- 투자 물건이 어떻게 전세 맞춰야 하는 물건인지 알아야 조건 협의 가능
- 투자 시 베스트, 워스트를 명확히 알고 있는 것과 모르는 것에 대한 비용은 결국 내가 치른다
- 결국엔 잔금은 내 몫, 시간이 미뤄지면 내가 비용 내야 함, 시간이 곧 돈!!
적)
- 매물임장시 전세 어떻게 맞춰야 하는지 넌지시 질문해보자
- 내 전세를 빼줄 적극적인 부사님을 찾자
내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
본)
- 전세를 빨리 빼야 다음 투자에 전념할 수 있다
- 전세 가격 설정시 고려할 3가지 - 단생공
- 소액 투자 시 전세보증보험 가입 가능여부 확인 - KB/90%/승인시점
깨)
- 전세금 좀 더 올려 받으려다가 투자 시간을 잃는다. 조금 낮추더라도 빨리 빼고 다른 투자 물건 보러 가자
- 적정 전세가를 알고 내가 감당가능한 투자인지 생각해보자
- 매수 후 전세셋팅으로 다음 투자금이 달라진다
적)
- 2년 뒤 재계약도 고려하고 물건 뽑자
- 감당 가능한 투자인지 면밀히 관찰하자
매수 시 협상법, 임대리스크 줄이는 법
본)
- 매도사유, 매도자의 상황을 파악하라
- 투자자의 상황, 시장의 상황을 파악하여 가격 협상하라
깨)
- 내상황만 생각하면 안되고 매도자의 상황도 생각하자
- 비용, 편익 win-win 협상
적)
- 매도 사유를 잘 보고 걸맞는 협상카드를 제시하자
마지막
양파링님 임차인이 보내준 선물과 편지를 보며
많은 생각이 들었습니다.
아파트를 투자의 개념으로 바라보고 있었는데
' 내가 집이라는 공간을 돈으로만 보고 있었던 건 아닌가 '라는 생각이 들었습니다
집이라는 공간이 주는 행복감,
새로운 꿈을 찾아 나갈 수 있게 해주는 공간
이라는 것을 깨달았습니다.
앞으로 투자공부를 하면서 저도 임차인을 만나게 될 텐데
작은 것에 일히일비 하지 않고 서로 win-win할 수 있도록
들어줄 수 있는 요구는 들어줄 수 있도록 해야겠다고 다짐하게 되었습니다.
많은 깨달음 주는 마지막 강의였습니다!