열반스쿨 중급반 4강 강의 후기[열반스쿨 중급반 35기 62조 블루칩]

STEP 1. 본 것

[전세가 상승을 어떻게 봐야할까?]

# 전세가의 의미

매매가가 하락하고 횡보하는 시장에서 전세가 상승은 투자자에게 기회이다.

전세가율이 높아진다는 것은 투자금이 줄어든다는 것이고,

이것은 소액투자의 기회, 전세금 상승분 회수기회이기 때문이다.

특히 연식이 좋은 곳, 구축이더라도 거주환경이 좋아 선호도가 높은 곳은 전세가 상승이 빠르게 이뤄지며,

이러한 전세가는 실수요 가치를 반영한다.

[전세 셋팅 유형과 프로세스를 알아야 하는 이유]

# 전세 셋팅과 과정

투자의 WORST 한 상황을 파악하고 치를 비용에 대해 알고 대응 할 준비를 해야한다.

매매 잔금을 전세 잔금으로 바로 치룰 수 있는 상황도 있는 반면,

매매 잔금을 내가 대출을 받아 해야되는 경우도 있으므로 대출 이용 시 이율과 중도금 상환 수수료를 파악하고,

구입하려는 집에 주담대와 같은 대출이 끼어 있을 경우, 매도인이 대출 청산을 어떻게 진행할 생각인지 확인하기.

[전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수 사항]

# 등기부등본 파헤치기(양파링 강의자료 33p)

체크리스트(소가 근열페 - 1,2는 갑구 / 3은 을구 / 4, 5는 각 페이지 하단)

1. 소유자: 집주인. 계약자, 돈을 받는 사람이 모두 일치하는지 확인(공동 명의면 계약 시 둘 다 확인)

2. 가압류, 가처분, 가등기: 이거 있음 하지마라!!!!

3. 근저당권: 집을 담보로 돈을 빌린 게 있는지 적혀 있음. 대출 상환 계획 문의

- 특히 잔금 처리 시 "대출 말소 특약" 기재하고 대출 상환 후에는 반드시 "상환영수증" 확인

4. 열람일시: 총 3번 등기부등본을 열람(가계약 때, 본 계약 때, 잔금 처리할 때)

5. 페이지: 문서 전부를 꼭 확인

[매매, 임대 계약의 실제]

# 계약서

1. 매매계약

1) 거래금, 계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금 일자 확인

2) 특약기재: 꼼꼼히 읽고 부족한 사항 넣기.

- 매도인의 전세 임대 적극 협조 사항, 매도인과 상호 협의 하에 잔금일을 변경할 수 있는 사항 등

3) 계약서, 등기부등본, 신분증, 입금 계좌 한번 더 확인.

2. 전세계약

1) 임대기간: 공휴일인지 확인하고 공휴일은 피하기.

2) 특약기재

: 만기 4개월 이전 이사 의사 표명, 계약 만기 시 임대 적극 협조 사항 + 콘크리트 타공, 흡연, 반려동물 사항 넣기.

3) 임대보증금 반환하는 대상이 달라질 경우

Case 1. 근질권설정 - 근질권설정액을 보증 금액 지정 은행 계좌로 전세금 반환.

Case 2. 계약자가 아닌 다른 사람에게 줄 때 - 특약에 잘 기재하고, 임차인 명의 영수증 받기.

[사는 즉시 수익률 높이는 협상법]

# 상황 파악

네이버부동산, 현장 임장, 전화 임장 적극 활용하고, 매도 사유 확인 후 걸맞는 협상 카드 준비하고 제시.

ex) 잔금이 급한지 아닌지, 급하면 대략 얼마가 필요한 건지, 매수자 우위 시장인지 아닌지, 공실인지 종합적 파악.

[전세 가격 설정 단계]

# 단생공

1. 단지 내 비교(네부, 아실)

2. 생활권 내 비교(네부, 아실)

3. 공급물량 점검(아실, 부동산지인)

+ 전세보증보험을 활용하여 소액 투자 시 적극 활용(p. 67)

[리스크 줄이는 임대 기간 설정법]

# 공수표

1. 공급

2. 수요: 투자 지역, 단지, 평형의 수요를 아는 게 중요.

3. 포트폴리오: 보유 주택 수가 많아지면 목돈이 들어가므로 신규 계약 및 재계약 시 일자 조정 필요.

STEP 2. 깨달은 것

1. 이번 강의를 꼭 잘 저장해두었다가 1호기 계약 시 활용해야겠다.

2. 상황 파악을 명확하게 하고, 계약 시 꼼꼼히 읽어봐야겠다.

3. 전세금, 전세 기간 설정 시 근거 있는 범위 내에서 정하자. 감으로 하지 말자.

4. 지금 할 수 있는 최선은 수도권의 전세가와 전세가율을 정리하고, 데이터를 기반으로 앞마당을 하나씩 만들어가는 것인 것 같다.

STEP3. 적용할 것

매달 1개 수도권 앞마당 만들기