열반스쿨 기초반 2주차 강의 후기 [열반스쿨 기초반 65기 51조 오상균]

새로 알게된 사실

평소 쉽게 지나치는 동네에 더 큰 관심을 갖는 계기가 됩니다. 도시를 판단하는 기준으로 면밀히 관찰하며 변화하는 제 모습을 보았습니다.

이번 강의에서는 부동산 투자의 구체적인 방법에 대해서 배웠습니다. 교통, 직장(서울 시 내의 3도심), 학군, 그리고 환경 등 구체적으로 입지를 평가하는 기준을 배웠습니다. 특히 강남 접근 (직주근접)의 개념과 이를 바탕으로 평가한 몇몇 구의 현재 가격 형성에 대한 근거를 파악할 수 있었습니다. 투자를 할 대상인 수요가 있는 시민들은 일상 속에서 직장과 거주의 밀접함을 굉장히 중요시 하고 있었습니다. 계산 가능한 정확한 시간의 기준이 도움이 됩니다.

흥미로운 부분은 학군입니다. 조모임과 강의를 통해 알게 된 사실은, 대학 진학의 정해진 경로가 있다는 것입니다. 즉, 초-중-고등학교에 거쳐 특정 루트를 설정하고, 이를 따르면 대학교의 수준이 달라진다는 점입니다. 학부모의 거주지 선정 기준이 여기에 있기에 학군지 평가 또한 무시할 수 없는 기준입니다. 특히 수요, 즉 전세가율은 이 학군지에 의해서도 보장이 되며, 갭투자 시 학군지는 전세 계약이 보장이 되는 수요가 있다는 점 잘 배웠습니다.

또한 직장수, 종사자수도 마찬가지 입니다. 서울시 내에 다수의 종사자 수를 보유한 강남, 송파, 서초, 영등포 등은 다수요가 불가피합니다. 5-10년을 내다보는 투자를 위해서는 사람들이 움직이는 거리와 그들의 생활 패턴을 파악할 필요가 있습니다.

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부동산 가격 결정의 요소

저와 같은 소액 투자자는 나무와 숲을 모두 꼼꼼히 봐야합니다.

숲 - 통화량, 물가, 입지의 독점성, 수요

나무 - 저평가, 심리, 공급량

이라고 한다면, 중요도의 순서는 무관합니다. 책과 시사 흐름 파악을 통해 통화량과 물가(전세가 형성)를 파악하고, 꾸준한 임장으로 입지의 독점성을 체감합니다. 해당 지역의 저평가 여부는 임장을 바탕으로 한 다수의 앞마당 분석으로, 비교 분석을 할 수 있어야 합니다. 기초 강의는 위와 같은 중요도를 깨우치고, 습관으로 이어질 행동을 하나하나 시작하는 단계라고 생각합니다.

과거의 데이터를 보면, 현금의 가치는 떨어져왔습니다. 최소보전금액만을 보장하는 은행은, 무제한으로 대출을 실행하여 통화량을 늘리고, 이는 시중의 유동성에 영향을 미칩니다. 현금의 양이 많을 수록 이 가치는 하락하여, 결국 인플레이션이 발생합니다. 과연 물가는 떨어질 수 있을까요 ? 없습니다. 이와 부동산도 동일한 논리입니다. 위 사실을 아는 것이 행동을 해나가는데에 핵심 개념입니다.

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저환수원리

저평가, 환금성, 수익률, 원금보전, 리스크 관리

우리의 일상에서도 매우 밀접한 개념입니다. 어찌보면 부동산 만이 아닌 시간과 비용의 투자가 개입되는 모든 부분에 해당하는 내용인 것 같습니다. 부동산 투자는 아파트라는 특정 아이템을 다루는 사업으로, 위 개념이 대입됩니다.

앞마당을 만들고, 꾸준한 임장으로 저평가 여부를 파악하겠습니다. 환금성이 좋은 아이템을 선정(전세수요, 공급량 파악, 아이템 선정)하고, 사전 수익률 계산을 바탕으로 투자 여부를 결정할 것입니다. 원금보전이 가능한 선에서 무리하지 않는 전세 레버리지를 이용하고, 상승된 전세보증금과 주변 시세 분석을 통해 리스크 관리를 하겠습니다.

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벌써 반정도 지난 기초 강의를 통해, 부동산을 바라보는 관점이 바뀌었습니다.

저희는 씨앗 단계입니다. 뿌리를 단단히 내릴 수 있도록 기초를 철저히 쌓겠습니다. 묘목이 될 때까지 월부의 강의와 함께하며 향후 10년 뒤를 내다보겠습니다.

감사합니다.