안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다.

대부분 분들이 아시다시피,

현재 시장은 하락장입니다.

대부분 단지들은 하락장에서

거래가 잘 되지는 않습니다.

그러나 시장은 하락장이지만

단지에 따라 반등을 일부 하여,

살짝 오른 단지들도 보이는데요.

이럴 때 해주시는 질문이 있습니다.

매매가가 반등했는데…

투자해도 괜찮은 걸까요?

매매가가 반등했다 = 비싸졌다

는 의미가 반드시 아닐 수 있습니다.

왜냐하면 가격은 항상 변할 수 있지만,

가치는 변하지 않는 것이기 때문입니다.

진짜 투자자라면, 이미 가격이 살짝 올라도

충분히 메리트가 있는 가격인지를

판단해볼 수 있어야 합니다.

많은 분들이 헷갈리실 수 있는

현재 시장 상황에 대해서

바로 적용 할 수 있는 비교평가 방법

3가지를 말씀드려볼게요.

1.

지역 안에서 상대적으로

가치가 떨어지는

가격 비슷한 단지 찾기

정말 가장 중요한 것은

지역 안에서 비교평가를 해보는 것입니다.

정교한 비교평가를 위해서

그래서 지역 안에서 단지 선호도 순으로

단지 순을 이해하는 게 굉장히 중요합니다.

이 때 지역 내 단지가 100개가 있다면,

100개에 대해서 1등부터 100등까지

정리하는 게 아닙니다.

1등 - 2~30등 - 31~50등 -

51~70등 - 71~100등이 될 수도 있고,

1~10등 - 21 ~30등…

이런 식으로 될 수 있습니다.

그런데 이 작업이 결코 쉬운 게 아닙니다.

지역 내에서 단지 vs 단지 가치를 이해하고

처음부터 한번에 정하는 건 굉장히 어렵습니다.

그래서 중요한 게,

생활권의 위상을 제대로 이해하고

생활권 내에서 단지 순위를

정리하는 게 중요합니다.

생활권 안에서 순위를 제대로 이해한 후,

그것들을 생활권 간 비교도 해보면서

단지 순위를 잘 맞춰보는 것입니다.

그래서 저는 항상 시세지도에

대략적으로라도 선호하는 단지순을

적어놓습니다.

이렇게 생활권 내 단지 순을 잘 매겼다면

이것을 생활권 간 단지를 비교해봅니다.

거주이유는 무엇이고,

아쉬운 이유는 무엇이며

그래서 어디를 조금 더

선호할 것 같은지를

임장해본 사람 입장에서

적어봅니다.

이렇게 결론을 내려볼 수 있는 건,

분위기 임장을 통해 지역을

성실하게 임장하고 생활권 위상을 이해하고

단지 임장을 통해서 단지 선호도 순서를

명확히 이해한 투자자만 할 수 있는 특권입니다.

이렇게 생활권 우선순위부터

지역 우선순위로 확대해서

지금 보고 있는 단지가

가치가 더 떨어지는 단지와 비교시

비슷하거나 저렴한 가격이라면

보고있는 단지가 저평가 되어 있을

확률이 아주 높습니다.

2.

지역 자체의 급을 낮추고

가격 비슷한 단지 찾기

지역 안에서 저평가 단지를 뽑았다면

이제는 범위를 아예 넓혀서

별로인 지역에서 가격이

비슷한 단지를 찾아보는 게 중요합니다.

10억 후반정도 호가를 보이는데

이게 싼지 비싼지를 모르겠습니다.

생활권은 애매하지만 대단지이고

임장할 때 젊은 사람들도 많아서

지역 안에서는 어느정도 괜찮은

단지임을 확인했습니다.

이럴 때 저는 눈을 확 낮춰서

용인시 기흥구로 향해봤습니다.

동작구와 기흥구는

지역적인 차이는 극명합니다.

그럼에도 불구하고,

가격이 비슷한 단지들이 보입니다.

이렇게 봐도 사실

동작구 해당 아파트가

상대적으로 저렴한 것을 알 수 있습니다.

동작구가 더 좋은 건 알겠지만,

그래도 기흥구 이 단지도

선호도가 높기 때문에

더 좋을 수 있는 거 아니야?

하실 수 있는데,

이렇게 헷갈릴 때 비로소

단지를 붙여보시면 도움이 됩니다.

동작구 래미안이 긴 기간 동안

훨씬 좋은 가격 흐름을 보입니다.

부동산은 결국은 가치에 따라

가격이 찾아가게 되어있습니다.

이 방법은 지방에서도 유효합니다.

지금 보고 있는 지방의 신축아파트가

싼지비싼지 감이 안 온다면

1) 인구 20만 정도 되는

도시의 분양권 가격이라던가

2) 인구가 더 적은 중소도시에서

같은 평형 기준 아파트 가격

과 비교해보세요.

이렇게 상대적으로

가치가 떨어지는 지역에서

비슷한 단지들을 여러개 찾을 수 있다면,

보고 있는 지역의 저평가 수준도

가늠해볼 수 있습니다.

3. [심화버전]

비슷한 체급에서

가격이 비슷한 단지 찾기

마지막으로는 비교할만한 앞마당에서

가격이 비슷한 단지를 찾아보는 것입니다.

서울수도권 n군 vs n군 내

8억대 단지 비교

광역시 vs 광역시 내

억대 단지 비교

중소도시 vs 중소도시 내

3억대 단지 비교

이런 식으로 금액과 지역적 체급을 고정하고

그 안에서 가격을 비교해봅니다.

같은 돈을 비슷한 체급의 지역 내

서로 다른 단지에 투입 한다면

어디를 할 것인가?

관점에서 살펴보는 것입니다.

여기에는 두가지 의미가 있습니다.

①

투자금 1억이 있다면

투자하고 싶은 단지는?

투자금 5천만원이 있다면

투자하고 싶은 단지는?

혹은

②

돈 8억이 있다면

사고싶은 단지는?

4억이 있다면?

출처 입력

즉 투자금과 절대가

관점이 있는데요.

가장 먼저 하셔야할 것은

절대가 관점에서 사고 싶은

단지를 골라야합니다.

그래야 가치의 관점에서,

실수요자 입장에서 고를 수 있습니다.

만약에 투자금을 먼저 보신다면

가치 비교가 안되고 돈에 맞는

그저 그런 물건을 사실 확률이 높습니다.

절대가 기준으로 보시고

그 안에서 투자금까지 고려해서

결정 해보는 것들이 투자와 연결되는

생각들입니다.

비슷한 체급에서 비슷한 가격대를 뽑아놓고

어디에서 더 사람들이 살고 싶을 것 같은지

를 살아야하는 관점 아쉬운 관점 등을

기준으로 정리해보세요.

그렇게 하신다면 저평가를 넘어

나에게 맞는 투자가 무엇인지를

더 자세히 살펴보실 수 있습니다.

전고점 대비 하락률을 보는 것은

정말 의미가 있습니다.

그러나 그렇게 하락한 단지들은

우리들을 마냥 기다리지 않을 것입니다.

가격이 오를 수도 있고, 혹은

정말 더 떨어질 수도 있습니다.

정말 중요한 것은

내가 투자하기로 결심한 이 시점

이 물건의 가격 수준을 이해하는 것입니다.

여전히 저평가일 수 있는

투자후보 단지들에 대해서

그것을 조금 올랐다고

투자 범위에서 제외하시는 게

많이 아쉬웠습니다.

데이터를 보기 전에 가치를 보고

그 가치에 맞는 가격대를 비교하며

좋은 투자 결정하시면 좋겠습니다 :)

화이팅입니다!!

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