열반스쿨 중급반4주차 양파링님 강의 후기 양파링님 강의 후 [하루 3번 책5픈 안하고 못101조 편리한지도]

안녕하세요,

꾸준하고 겸손한 투자자

편리한지도입니다.

열중 주차 강의는 양파링멘토님의

전세의 A to Z를 다 알려주신

월부 기초강의중 유일하게 전세를 총체적으로 다룬 강의였습니다.

강의교안을 전세교과서로 써도 될만큼 모든것을 담았다고 말씀해 주셨습니다.

Part 1 2024년 상반기 현재 전세시장 상황

적정 수요대비 입주물량이 부족해지면서 전세가가 올라오는 지역들이 있다

그러나 입주물량 살피면서 매매/전세가에 미치는 영향이 없을지 까지 확인이 필요하다

전세 하락률 높은 지역

전세하락률이 높은 지역이더라도 지역 평균으로만 퉁치면 안됨(투자기회는 더 안으로 들여다 봐야한다)

지역 평균 분위기로 리스크를 가늠하지 말고 단지별 상황을 체크해야한다.

연식, 선호도에 따른 가격반영

전세가 상승이 투자자에게 주는 기회

-24년 7월 이후 계약갱신 만료로 전세수요 증가로 인한 전세가 상승분위기 조성

-공급이 많은 지역도 결국 가치로 귀결

-구축단지의 경우 전세가 회복은 느릴수 있다.

앞으로 기회가 더 좋아진다는것!

BM 지역별, 단지별로 접근하면서 신, 구축의 전세가격/물량 확인하기

Part 2 전세 세팅을 위하여 알아야 할 필수사항

전세가는 낮게 맞춰도 매도시 차액이 많아지로 높은 전세가에 욕심내지 말자

모든 투자자가 원하는 시점에 최상의 시나리오로 투자할수 없음

내가 투자한 물건이 어떻게 전세를 맞춰야 하는 물건인지 알아야

필요한 조건을 미리 협의하여 투자리스크를 줄일수 있음

내 투자의 Best, Wort를 알고, 행동하지 않았을때 치를 비용(금융, 공실관리)을 아는것이 중요함

계약단계에서 챙겨야 할것

1. 매수 결정 단계 : 권리상 하자체크(등기부등본)

-갑구의 소유권 파트에서(매매, 경매, 증여, 상속, 가압류, 가등기, 가처분)중

- 가압류, 가처분, 가등기의 권리침해가 있을경우는 선택지가 많은 시장에서 우선순위에서 제외한다.

- 근저당권 : 대출없이 집사는 사람은 드물다.

- 열람일시 : 가계야, 게서쓸때, 잔금칠때 확인해서 권리변동이 없는지 확인한다.

BM : 갑구에서 매수단계에서 제껴야할 매수 대상 체크하기(가압류, 가처분, 가등기)

-근저당 설정이 있을시

잔금 시 말소특약 기재한다 - 대출상환 후에는 반드시 상환영수증을 확인한다!

2. 매매계약 단계

거래금액, 계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금일자 확인

특약기재

" 매도인은 매수인의 전세 임대 적극협조한다"<--많은 의미가 담긴 중요한 문구

일잘러 사장님의 협조가 필요함 -

- 중도 금은 전세계약금, 매매잔금은 전세잔금으로

-잔금일은 상호 협의하에 앞당길수 있음

-근저당은 잔금시 전부 상환하여 말소

-누수등 매도인 하자담보 책임

계약서 = 등기부등본= 신분증= 임금계좌

특약, 계약시 생길수 있는 문제 대비

불리한 내용은 없는가, 서로 동의 했는가 확인

해석에 이견이 없도록 구체적이고 명확하게 기

BM : 전세임대를 위한 특약사항, 일잘러 사장님 모두 잘 챙기기

3. 임대계약

임대관련 특약

전세세팅대비 특약 기재하기

-만기 도래하여, 이사할 의사가 있을시 4개월 이전 통보하여야 한다.

- 계약 만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될수 있도록 적극 협조(집 보여주기)

BM : 임대계약서 작성시 전세세팅 대비 문구 기재하기

임대계약시 임대 보증금을 반환하는 대상이 달라질 경우 (전세자금 대출 질권 설정등)

1) - 근질권설정

근질권 설정 관련 통지서 보관 및 계약서에 보증금 반환주의 문구 기재하여 보관한다!

세낀 물건 매수시 전세자금대출 받았나, 질권설정 되닜나 꼼꼼히 체크

2) 전세보증금 봔환을 계약자가 아닌 가족에게 하는 경우

계약 당사자및 전세금 방법 특약 기재

보증금 반환후 임차인 명의 영수증 수령

BM : 1. 대한법률 구조공단 사이버 상담신청 이용하기(4~5일 소요) -> 하루 해결 건수 하정되있어 아침 9시 떙하면 바로 신청한다

법률고민 해결방법 : 2. 법률상담 플랫폼(로톡 등) - 빠르게 해결해야 할때 이용 (당일 몇시간 이내 유료로 상담)

" 부동산에서 전세세팅이 안되 시간이 지연되는것은 내가 치러야할 "비용"으로 돌아온다

Part 3 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1)적정 전세가 설정하는 법

단O !생O ! 공O! 기억하기

공급물량을 통한 최종 점검시

구축단지의 경우 신축 하위 평형 전세가와 경쟁력을 비교한다.

ex)24년 6월 이후 대규모 입주물량 연속 일시 24년 3,4,월중 전세팅에 총력★

2) 소액투자시 반드시 알아야 할 사항

소액투자처(지방투자)의 경우 전세보증보험 가입 가능한 전세가인지 확인 (KB/매매/ 일반-전세보증금 반환 보증 가입범위 확인) : 신청시점과 승인시점의 보증한도 가 달라질수 있음 주의

적정 전세가를 알면 감당할수 있는 투자를 선택하고 빠르고 안전하게 투자를 완성할수 있음

- 전세세팅에 따라 총투가 달라지기때문에 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정하게된다

BM : 단/생/공 확인하여 적정 전세가 로 빠른 전세세팅하기

2) 리스크 줄이는 임대기간 설정 (공O /수O / 포O )

공급이 많은 포항같은 지역에서 구축단지와 선호하는 단지의 위상에 따라 전세가가 매매가와 함께 곤두박질 치기도 하고 떨어진후 다시 오르기도 한다. - 공급이 많다고 다 같진 않다.

가격이 더 싼물건보다 리스크를 줄이는 물건이 투자에 적합 (주인전세 가능 물건)

30평대 학군지 vs 가족단위 수요 외 10, 20평형대

이마인의 수요에 따른 성수기 와 비성수기 구분 필요

포트폴리오에 따른 재계약 시기분산

- 임대만료일은 투자자 본인이 조절할수 있는 영역

3)임차인에 따른 대응전략

1)전세낀물건 : 매매계약시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 확인(잔금일에 원본 교부받아 보관)

- 전세보증금액/임대만료일/갱신요구청구권 사용여부 확인

2)법인

법인의 업종, 업태, 설립연도 확인 + 특약대비

-전세권설정비용(등기설정 및 해지)은 임차인 부담

-계약 만료시 전세금 반환과 동시 전세권 해지

-전세권 설정에의한 권리로 담보대출, 근저당 설등 대출금지

투자자는 시장판단이 빨라야함.

시기에 가장 적합한 선택을 하고 (선택지마다 기회비용 계산) 선택을 최대한 안전하게 만드는것이 중요

BM : 선택지만다 기회비용 계산하고 선택을 최대한 안전하게 만들기

"예측할수 있다면 대응할수 있는 영역이 늘어납니다!"-양파링-

Part 4 사는 즉시 수익률 올리는 협상법 & 임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)

싸게 사는 것의 의미

수익률을 높이고 위험을 줄이는 안전한 투자 가능

협상 :

매도사유 파악을 바탕으로 한 비용과 편익 계산

가격협상 할수 있는 집

1)세낀 물건 : 임차인 만기까지 실입주 어려워 수요층 제한됨 -빠른 잔금으로 거래 빠르게 마무리

2)임차인 만기 : 심리적 부담으로 -임차인 만기일 전세 보증금 반환

3)분양아파트 입주 :

- 분양대금 완납기한 경과시 높은 연체이자 - 원하는 날짜에 매도자가 필요한 금액 지급

- 확실한 거래의사로 주인전세등 원하는 조건 검토

4)비과세혜택을 받으려는 물건

상황을 활용할수 있는 집

특수한 전세세팅가능(주인전세/기존임차인 거주/만기가 긴 전세끼물건) - 빠른속도로 전세세팅후 투자 마무리 가능

-전세세팅기간에 공급이 있는 경우 ->임대리스크 대비

-투자금 있지만 매매가전체에대한 잔금 어려울때 ->잔금 리스크 대비

공실 - 잔금전 수리 가능, 매물 소개 우선순위 높아 전세세팅에 유리 - (매도자가 수리 반대한다면 )중도금 지급 (+관리비)

단 상황이 유리해도 비싼 가격으로 매수하는것은 안됨!

비용 vs 편익 winwin할수 있는 협상인가?

시장의 분위기와 자신의 리스크를 알고 활용하는 유연함

사는 즉시 수익률을 높이는 방법

-현재시장은? 가격협상, 상황 활용 모두 시도해 볼수 있는 투자자에게 유리한 시기

-충분히 싸게 산다면 사느 즉시 안전마진을 확보하게 됨

BM :가격 협상 뿐만 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 활용하는 유연함도 필요함

임대리스크 줄이는 법

1)입주물량등 임대에 미치는 요소 면밀히 파악 - 시기에 적합한 물건을 선택할것(양파링님 옥길입주 예시)

2) 임대최고가를 고집할 필요 없음 욕심 vs 기회비용 : 현재 높은 전세가를 받기 어렵다는것은 재게약시 돌려받을 확률 높은 +역전세 위험성 낮음(투자금 회수, 재투자 기회)

3)시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어 - 추가 투자시

4)안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다 즉 다 가봐야 안다! 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼수 있음

5) 무엇보다 싸게 사는게 중요★부동산 하락장에서도 충분히 버틸수 있는 투자체력

총정리

Part1 24년 상반기 현재 전세시장 상황 : 기회

Part2 전세셋팅을 위해 알아야할 필수 상항 : 유형과 프로세스, 계약

Part3 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법 : 적정 전세가, 임대기간, 임차대상

Part4 사는 즉시 수익률 높이는 협상법 임대 리크 줄이는 법(실전투자사례) 협상-가격, 상황, 임대 - 시장상황

Important

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계? 단, 생, 공

2. 임대기간 설정시 고려해야할 3단지 공, 수, 포

3. 협상시 고려해야할 2가지 가, 상