[서쪽도사]
부동산 10년 이상 투자자
아파트가 될 물건에 미리 투자
서울 아파트 재개발 수익률 자부
■ 서울 소액 투자를 하지 않으면 후회하는 이유
재개발은 어려운거 아니야? -> 쓸데없이 어려운걸 공부하기 때문
왜 서울일까? -> 일자리 & 편의성. 직접 살아보니 너무 좋음. 입지독점성
투자금이 너무 비싼거 아닌가? -> 소액으로도 가능
상승장에 운좋게 투자해서 돈 번거 아닌가요? -> 하락장에서도 수익 낼 수 있다
종잣돈이 부족한 사람이 해야하는 이유는? -> 소액이라면 지방 뿐만 아니라 서울 재개발도 가능
서울 재개발 투자에 맞는 사람은 투자해 놓고 잊어버릴 수 있는 사람
재개발 : 낙후된 동네 싹 밀고 새로운 도시로 만드는 것 -> 투자금 적음
재건축 : 부분 철거 후 새거로 바꾸는 것
■ 서쪽도사의 서울투자 노하우 10가지
1) 모든 투자의 첫시작은 마인드다.
서울 초기재개발을 노려라
2) 초기단계에 투자금이 많이 묶이게 해선 안된다.
현재 전세 가격뿐만 아니라 다음 전세가격도 고려해야 함
3) 아파트 가격이 비싼곳 옆에 붙은 노후된 곳을 공략해야 한다
4) 재개발을 추진하는 세력이 있는 곳에 들어가야 함
노후되었다고 아무데나 투자하면 안됨
5) 동네주민수 대비 총 세대수를 확인한다
면적 7만제곱미터 : 1500세대
주민 수 1000명일 시 1.5배
초기 단계에서는 이 비율이 1.5배가 넘어가면 관심을 두지 않음
6) 내가 사는 부동산의 위치가 빨리 부숴질 곳을 사야한다.
7) 사업이 무산되어도 잘 팔릴 물건을 잡아라.
8) 재개발의 투자유형(빌라, 단독주택, 무허가주택, 상가, 도로 등) 중에 비중이 가장 높은 빌라를 공략하는 것이 좋다.
9) 전용면적이 가능한 큰 매물을 매수하라.
투자금을 작게 가져가라는 말이 무조건 작은 원룸을 사라는 게 아니다.
10) 꼭 현장에서 부동산에 방문해야 한다.
인터넷으로 블로그 홍보 잘하는 중개소 장사가 잘 된다.
■ 서울 부동산 투자하기 위한 최소 금액
서울 동대문 투자 시 7000만원 가능
금천구 2000만원 가능
기회는 얼마든지 있다!
21년 하락장 투자건 3년 지난 지금 5억정도 상승
■ Q&A
1) 자재비/공사비가 높아서 부담금이 높지 않나요?
재개발은 공익, 사익이 같이 존재하는 사업
앞으로 서울 아파트는 더 높게 짓게 될 것
더 높게 지으면 일반분양비율을 늘려 늘어난 추가분담금을 일반분양자(청약)들에게 나눠 줄 것
2) 재개발 종류 많은데 모두 다 알아야 하나요?
여러개 공부할 필요 없다.
신속통합기획(민간재개발), 모아타운, 역세권시프트, 공공복합사업, 공공재개발
신속통합기획 - 관심 가질 것
모아타운 - 강남, 용산 아니면 관심 X
역세권시프트 - 임대 비율 40% 이상
3) 중간에 무산되는 경우?
재개발을 소유하다 보면 수많은 변수 발생
완성된 곳들의 특징이 무엇인지 공부하고 찾아서 투자할 시 가능성 높아짐
4) 사업진행속도가 느려서 오래걸리지 않나요?
초기재개발은 오래 걸리는게 맞다.
중간 시세가 상승하면 시세상승분을 얻을 수도 있다.
5) 절대 투자하면 안되는 재개발?
지주택
주변 아파트값 낮은 곳
면적 대비 소유자수가 너무 많은 곳
6) 40대 후반은 본인명의 투자? 자녀 명의 투자?
중간에 차익 벌고 팔 수도 있다
7) 종잣돈 2000만원 어떻게?
2000만원 투자한 수강생 1년 내에 5000만원 수익
8) 현금 2억으로 투자 가능할까?
1억대에 한강변 투자 가능
2억이면 충분하다
9) 종잣돈 2억+아파트 매도금 5억+대출 7천
학군지 분당, 위례, 구성남, 서울 중 가장 좋은 갈아타기 투자처는 어디일까요?
서울을 추천한다
▶느낀점
지방 아파트 투자뿐만 아니라 재개발 재건축 투자도 소액으로 가능하다는 것을 알게 된 스터디였다. 정해진 시간 내에 하나라도 더 알려주시려고 하는 강사님의 열정이 가득 느껴졌다. 서울은 아직 알아보려하지 않았었는데 꼭 지어진 아파트 뿐만 아니라 눈을 조금 더 넓게 보고 공부하면 더 많은 기회가 있겠다는 생각이 들었다.
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