열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [ 열반스쿨 중급간 31기 17조 유리공주야]

안녕하세요. 열중 31기 "1주일에 7권씩 읽어재낄 17조" 유리공주야입니다.

2주차 방랑 미쉘님의 강의 주제는 " 지방에서 3개월 내에 첫 투자하는 법"입니다.

강의를 듣고 난 후 위상에 대한 기준점을 알게 되어 무엇보다 기뻤습니다.

지방 투자 지역 선정하는 방법

1.가격기준

1) 전세가율이 높은 곳: 평균 전세가율 70% 수준 이상이어야 한다.

전세가율이 높은 아파트= 실수요 비중이 높은 아파트이며, 시장 상황이 바뀌어도 실수요가 탄탄히 받쳐주는

아파트입니다. 이렇게 실수요가 탄탄히 받쳐주는 아파트는 매매가격 하락 방어가 되며, 투자금이 적게 듭니다.

인구 20만 이상 지방 소도시 전세가율은 평균 76% 로 상당히 높습니다. 이 전세가율만큼 투자의 기회가 있다!

입주 물량이 없다면 전세가가 매매가를 밀어 올릴 수 있습니다.

하지만, 전세가격이 떨어질 수도 있지 않을까요?

그래서 지방은 반드시 입주 물량을 같이 봐야 합니다!

즉, 높은 전세가율, 적은 투자금은 지방 투자 기회이며 전세가 반등 속도가 빨라지면 투자할 수 있는 지역이 점점 많아질 수 있습니다.

2) 입주 물량이 적은 곳

입주 물량이 많은 것= 전세가 (실수요 가치) 하락할 수 있는 리스크 신호이며

실수요가 분산되어 매매가격이 떨어 질 수 있습니다 지금 시기에 입주 물량이 많거나 2년 후 많은 곳은 모두 피해야 합니다. 입주물량이 많은 것은 가격에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

* 입주 물량과 가격 변동

입주 물량과 가격이랑 같이 높고 봐야 해당 지역의 입주 물량의 영향을 알 수 있음.

-입주 물량이 1.5배 이내이면서 단기간 (1-2년) 지속되면 가격에 큰 영향을 끼치지 않음

-서로 인구 이동에 영향을 주는 지역들을 찾아서 묶어서 확인 (ex 천안- 아산)

*입주 물량 요약 정리 (전세셋팅, 매도 관점)

현재 입주 물량, 전세 세팅에 리스크가 없는가 -> 2년 후 입주 물량, 2년 후 매도시 리스크가 없는가 -> 인접 지역 입주 물량, 잠재적인 입주 물량의 리스크가 없는가

주의 해야 할 점: 3년 이내 인접 지역 포함하여 입주물량이 수요 1.5배 이상이면 유의할 것. 이는 매매가, 전세가에 하락 가능성이 있다.

2.입지기준

1) 인구수 많은 곳 (인구수 => 그 지역의 위상을 평가하는 기준)

지방은 정해져 있는 일자리와 인구수에서 부동산 수요가 결정이 됩니다. 즉 인구수가 큰 지역일 수록 지방 입지가치가 높으며, 더 많이 오르고 안정적인 매도가 가능합니다.

1등급: 광역시 (100만 이상, 5대 광역시 : 부산, 대구, 대전, 광주, 울산)

2등급: 50만 이상 (창원시, 청주시, 천안시, 전주시, 김해시)

3등급: 20만 이상 (포항시, 구미시, 세종시, 원주시, 양산시, 진주시, 아산시, 춘천시, 순천시, 여수시, 익산시, 경산시, 군산시)

결론: 50만 이상 중소도시에서 투자의 기회를 찾아라! 물론 가격의 기준에서 만족하는 것들은 3등급 (인구수는 20만이상) 있을 수 있겠지만, 그 중에서 가급적이면 2등급 이상인 곳들 중에서 기회를 보는 게 더 좋다.

2) 지방입지 우선 순위

-지방 광역시

지방 광역시에서는 학군 +환경 입지가치를 가진 곳이 교통의 가치보다 더 높게 평가를 받는다. 더 먼저 오르고, 많이 오르고, 덜 떨어진다. 그리고 빨리 반등한다. 즉 학군과 환경의 가치를 가진 곳이 수익률이 높다.

예시)

부산 남구 문현 삼성 : 직장 접근성 + 부산의 정중앙에 위치 되어 교통 편의성이 좋다.

구서 롯데 캐슬 골드 2단지: 학군+ 환경 편의성 (중심부에는 거리가 떨어져 있어 직장까지 편리하게 가기 불편하지만, 아이들 키우기에 좋다)

결론: 2021-2023년 비교했을때 학군+ 환경 편의성이 좋은 구서 롯데캐슬 골드 2단지가 더 많이 오르고, 덜 떨어진 것으로 나타났다. 이를 비교해서 보았을 때 지방 광역시에서는 학군 +환경이 가지는 입지 가치가 교통보다 높은 것을 알 수 있다.

-지방의 중소도시

예시)

천안 백석동 (호반 리젠시빌1,2차 /준신축): 직장 접근성 + 교통 편의성

천안 불당동 (대동다숲/연식 15년 ~, 준신축 -> 구축에 가까움) : 학군+ 학원가+ 환경 편의

결론: 지방 중소도시에서도 학군+ 환경 입지 가치가 높으나, 지방광역시보다는 학군 가치가 힘을 발휘하지 못함을 그래프 상에서 확인 할 수 있다. 2021-2023년 학군 가치가 높은 불당동 천안 대동다숲 전세가가 천안 백석동보다 더 빠진 것으로 나타난다. 즉 천안 같은 중소도시는 학군이나 환경 같은 요소로만 판단하기 보다는 오히려 연식이 좋고, 직장과 가까운 이점이 있다면 오리려 크게 차이가 없다.

3) 지방연식 우선 순위

핵심포인트: 지방은 신축도 보고, 준신축도 살펴봐야 한다. 구축은 투자하지 말아야한다!

이 개념이 가격으로 어떻게 나오는지도 알아야 기준으로 가져갈 수 있다.

-S급 구축 아파트

: 기존 전고점 돌파했으나, 그러나 시세 상승이 낮다. 좋은 입지에 있음에도 불구하고, 구축이기 때문에 청주시 같은 중소

도시에서는 상승 여력이 크지 않다.

단, 지방광역시 S급 입지 구축은 실거주 수요+ 재건축 기대 심리가 모이게 되어 중소도시와 다른 추세를 보여주는 게 있다. 광역시에서는 내가 생각하는 전세가 범위에 들어온다면 투자의 기회로 가져가도 괜찮다.

물론 중소도시와 지방 광역시 다 놓고 봤을 때 A급과 B급의 준신축이 S급의 구축보다는 더 파급 효과가 크지만, 지방광역시 S급 구축은 투자로 봐도 좋은 기회가 될 수 있다.

주의할 점: 인구수가 적은 곳들의 구축은 조심해야 한다!

-A급 준신축 (2000년 후반대 건설)

: A급 이상 입지, 준신축 아파트에 수요가 집중되며 전고점을 빠르게 돌파하고 가격 상승 여지가 크다.

특히나 학군이나 환경이 좋고, 아이들 키우기에 선호도가 높은 곳이기 때문에 이런 곳을 중심으로 수요가 집중되어 있다.

-B급

: A급 보다는 가격이 천천히 올라간다.

-C급

: 비교적 외곽에 위치되어 있다. 외각에 있지만, 신규 입지 신축 수요가 있기 때문에 이 아파트를 통해서 수요을 모을 수 있다.

*지방 아파트 연식 정리

1순위: 중심지 신축

2순위: 외곽 신축

3순위: 중심지 구축

4순위: 외각 구축 (=사지 말아야 할 아파트)

-> 2순위와 3순위는 인구수와 위상에 따라 다를 수 있다.

결론: 지방 중소도시 S급 입지 구축은 전세가와 매매가 상승 한계가 있다. 지방 중소도시 A급 입지 준신축은 S급의 구축 보다도 전세가가 빠르게 올라가기 때문에 이러한 것들을 잘 보면 투자의 기회가 올 수 있다.

3.투자 지역 선정하기

1)3개월내 지방 투자 목표 기준

-전세가율 70% 이상, 투자금 5,000만원 이내

-2023년 입주 물량 수요 1.5배 이내 . 24년-26년 입주 물량 수요 범위 내

-인구 우선 순위 (광역시 > 80만 이상 > 50만 이상)

즉 3개월 이내에 투자를 할 예정이라면 50만 -100만 지역에 임장을 가서 투자처를 찾아라! 그러나 3개월 이후에 지방을

투자할 마음이면 가장 중요한 것은 인구수가 중요함!

2) 3개월 이후 투자 목표

-인구수 우선 순위 ( 광역시> 80만 이상 > 50만 이상)

-22-23년 입주 물량 1.5배 이상, 24-25년 입주물량 감소

-전세가율 상승 지역 (= 광역시 중심으로 보는게 더 의미가 있다)

4.최종 정리

-가격기준: 1) 전세가율 높은 곳 2) 입주물량이 적은 곳

-입지 기준 1) 50만 이상 인구수 많은 곳 2) 학군과 환경 입지 가치가 높고 3) 아파트 연식 (입주 시기 20년 이내의 신축, 준신축으로 투자 진행)

-실제 지방 투자를 할 때 지방별로 어떻게 위상을 비교해서 볼 것이냐?

1) 지방을 크게 보는 연습이 필요하다. 각 권역을 놓고, 지방의 등급을 놓고 봤을 때 같은 권역에서는 인구수가 많은 곳을 더 S등급으로 가져온다. 하나의 권역에서는 순서를 매기는게 어렵지는 않으나, 다른 권역에서 묶어서 분류 할 수 있어야 한다.

3개월내 지방 투자를 하겠다고 하면 같은 권역내에서 S등급보다 A등급이 싼지 A 등급 보다 B등급이 싼지를 보면서

투자해도 좋다.

만약 3개월 이상을 놓고 지방 투자를 하겠다고 하면 앞마당을 S등급에 있는 것부터 만들 가능성이 크다.

그 다음에 A등급을 가서 S와 A등급을 다 다녀와서 이 안에서 비교하는 것이 중요하다.

5.느낀점

6개월 이후 지방 투자를 목표로

1) 같은 권역내 S등급 입지를 다녀온 후 -> A등급과 비교

2) 전세가율과 입주 물량 (주변에 영향을 미칠 수 있는 곳) 을 조사

3)최종적으로 5대 광역시에 투자를 하겠다는 결론을 내렸습니다.