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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요. 쉬지않고 도전하는 플레이어 쉬도플입니다.
서울에 소액으로 투자할 수 있을까? 그런 기회가 다시 올까?
이런 의심을 하지 않았다면 거짓말입니다.
현재 서울은 낮은 전세가율, 많이 비싸진 가격에 더 그런 생각이 드는 것 같아요.
저도 역시 시장 사이클에 맞게 파도타듯이 투자를 해야하는 것에는 동의합니다.
하지만 하락장이라하여, 투자금이 많이 든다하여 서울의 투자를 저 멀리 제쳐두지는 않아야 해요.
서울의 투자 기회는 언제 올지 모르니 늘 예의주시 하고 있어야 합니다.
:: 소액 투자의 기회가 올 수 있는 곳의 특징
소액 투자의 기회가 올 수 있는 곳의 특징을 알아 놓는다면
기회가 왔을 때 놓치지 않고 빠르고 현명한 판단을 할 수 있을 것입니다.
1. 매매가격이 충분히 떨어진 곳
고점대비 30%이상 떨어진 곳이면 절대적인 가격이 싼 것이라고 볼 수 있습니다.
2. 저렴한 전세가를 형성하는 곳
이는 역전세 리스크를 고려한 도구로서 이해하면 됩니다.
이 부분을 여러번 돌려봤음에도 불구하고 조금 이해하기가 어려웠는데요.
주우이님의 강의 흐름에서 보면
평소 전세가율은 높으나 현재 전세가는 추세선 추이 또는 그 아래인 곳이 안전한 소액 투자 기회가 있다는 뜻입니다.
전세가의 저점을 연결한 추세선을 그린 뒤
그 추세선보다 아래에 위치하면 전세가가 저렴하다고 판단합니다.
갭투자를 하는 입장에서 전세가를 높게 받으면 투자금이 더 적게드니 좋을 수도 있지만
역전세라는 리스크가 있기 떄문에
저렴한 전세가를 형성하는 곳이 추세선에서 크게 벗어나지 않을 때
안전하게 소액 투자를 할 수 있습니다.
흔히 비선호 지역일 수록 전세가율이 높고 투자 가능 기간도 긴 경향이 있지만
오히려 서울 외곽 5급지보다 서울 중심부 4급지들의 최고 전세가율이 더 높았는데
5급지는 인근 수도권과 수요를 나누기 때문에 그렇습니다.
어쩌면 4급지에 더 좋은 기회가 있을 수도 있겠다는 생각이 듭니다.
세번째는 전세 매물이 줄어들고 있는 곳입니다.
왜냐하면 전세매물이 줄어들며 전세 가격이 오를 가능성이 높기 때문이에요.
실제로 아실을 통해 확인할 수도 있지만
들숨날숨의 트레킹을 통해
최저 전세 매물이 사라지는지
전세 개수가 줄어들도 있는지 등을 살펴봐야합니다.
서울의 투자는 매매가의 시세차익이 당장 이뤄지지 못하더라도
전세금의 투자금이 회수된다는 측면에서
싸게 매수할 수 있다면 충분히 가치 있는 것 같아요.
특히 상급지일수록~
::이왕이면 더 벌어야지?
투자처가 도처에 널려있던 시절에도
가치를 보는 실력에 따라 수익의 크기는 천차만별입니다.
따라서 아파트의 가치를 보는 눈이 정말 중요한 것 같습니다.
또 한가지 더 느낀점은 일반화 하지 않아야 겠다는 생각이 들었습니다.
상급지라고 무조건 하급지보다 좋은 투자일 수 없다는 것
결국 단지 각각의 가치를 보는 안목이 필요하고
더 깊게는 매물 각각의 가치를 알고 최고의 옥석을 가를 수 있는 실력이 있어야 합니다.
:: 비교평가
월부 거의 모든 강의에 있는 비교평가
지역내 비교, 지역간 비교, 가격간 비교
이 세가지의 프로세스를 통해 가장 저평가된 물건을 찾아냅니다.
그러기 위해서는
현재 만드는 앞마당을 완전히 이해해야합니다.
이 과정을 반복해 앞마당을 늘린 뒤 서로 비교합니다.
앞마당 중에서 가격대별로 가장 가치있는 물건을 뽑습니다.
이런 방식을 계속 반복하여 1등을 뽑고, 투자를 진행하면 됩니다.
:: 남들과 다른 시각
투자자에게 필요한 건 남들을 따라하는게 아닌 남들과 다른 시각이 필요한 것 같습니다.
주우이님의 투자 사례에서도 '남들과 다른 시각'을 엿볼 수 있었는데요.
남들은 목동에만 집중할 때
비행기 소음이라는 핸디캡이 있어도 신정동의 가치를 제대로 보고 투자 결정을 내렸고
현재는 적은 투자금으로 큰 수익을 가져온 투자가 되었습니다.
가치를 볼 수 있는 사람에게는
위기도 기회로 바뀔 수 있습니다.
주우이님의 강의를 들으며
'실력을 키워 좋은 기회를 꽉 잡아야지' 다짐을 해보고
'실력이 기회도 만들어 낸다'라는 말의 확신도 얻게되었습니다.
좋은 강의해주신 주우이님께 감사드립니다.
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