열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 30기 74조 윈윈2004]

드디어 너바나님을 강의에서 볼 수 있게 되었다. 연예인을 본 듯한 설레임!

제1강: 독서의 중요성과 독서하는 방법에 대해 말씀을 하셨다. 너바나님은 독서를 수능공부하듯이 한다고 하셨고 아직 10억 이상의 순자산을 가진 분이 아니라면 집중해서 독서를 하라고 하셨다. 가장 인상깊었던 부분은 100권의 책을 읽기 전까지는 최대한 많은 책을 읽어보는 것이 좋고, 100권이상을 읽었다면 새로운 책 1권과 읽었던 책 중에서 좋았던 책을 번갈아 읽어보는 걸 추천하셨다.

BM: 지금은 독서량을 다양하게 늘리고, 책 1권에서 하나만이라도 내것으로 적용한다. 진짜 부자가 된 분들의 책을 읽고 경험을 레버리지 해야 겠다.

제2강: 세상은 하수에게는 지옥, BUT 고수에게는 놀이터!! 투자는 버티면서 하는 거다! 

하락장에서 투자하기 안전한 아파트 찾는 법을 배웠다. 부동산은 결국 상승과 하락을 반복한다. 상승장에서 많이 오른 아파트가 하락장에서도 많이 빠진다. 아직 가격이 빠지지 않는 지역이 있다면 분명 하락기가 온다. 아무리 좋은 입지의 아파트도 가격이 빠지게 된다. 고점보다 30%정도 빠진 가격이라면 무릎아래에서 잡는것과 같다.

1.입지가 좋은 아파트가 가격이 먼저 많이 오른다. 신축이 먼저 많이 오른다(주거환경이 개선되는 지역)

2.종전에 많이 떨어진 곳에 투자하라 (30%이상) --가치있는 부동산은 결국 사이클을 가진다. 단 가수요가 있는 곳이여야 함.

3.전세가율이 적정수준 이상 아파트에 투자해라. --매매가는 절대 전세가 이하로 빠지지 않는다.

지금은 하락장이기 때문에 서울은 60%, 지방은 80-80% 정도가 괜찮음. (단 가치를 잘 봐야 함, 전세가율 높은 것중에 저가치가 있음) / 입주물량 체크 / 쓰레기=저가치 여부 체크

BM: 나는 소액투자자에 해당한다. 그러므로 저평가된 지역의 아파트를 눈여겨 봐야 한다. "저환수원리"를 머리속에 새기고 투자금 1억 이내: 지방을 앞마당으로 만들어야 함. 투자금 1억까지는 아니어도 5,000만이 모일때까지 부지런히 독서하고 강의듣고 임장하면서 기초체력을 다져야 한다.

제3,4강 NOT A BUT B 

다양한 질문에 답변을 주셨다. 나는 뭘 적어야 할지 몰라 구구절절 적었는데, 당연히 채택이 안될줄 알았다. ㅋ

인상깊었던 질문1: 내년에 1호기목표를 하고 있는데 중소도시 OR 광역시 중 어디로 우선 앞마당을 만들어야 하나요? 답변: 나라면 광역시부터 본다. 광역시가 가격이 제일 먼저 움직인다. 예: 대전이 먼저 움직이고 천안이 움직임.

BM: 아직 임장이나 임장보고서를 쓰는 법은 배우지 못했다. 하지만 걷고 보고 느끼고 기록하는 건 할 수 있다. 청주. 천안을 돌아봤으니, 이번에는 2주간 대전을 임장(?)가려고 한다.

인상깊었던 질문2: 역전세 3채를 대비하고 있다. 어떻게 대비를 해야 하는가? (전세계약시기 3월 2개, 6월말)

답변: 입주물량데이터 체크 (12월말-9월말) 이시기에 입주물량이 있는지 본다. 만약에 그때 입주물량이 있고, 지금은 없다 라고 하면 세입자에게 먼저 연락을 한다. "내가 해외에 출장(주재원)으로 가게 되었는데, 혹시 계약을 미리 하면 안되나요? " OR 계약을 24월로 하지 않고 28개월-30개월로 함.

협상이 필요: 세입자에게 이사 가는 이유를 물어봄. 최대한 이사가지 못하게 불편을 들어 줌. (예: 수리)

만약에 세입자가 전세금대출을 갚으려고 할 경우, 이자보다 더 많은 금액을 현금으로 돌려주면서 최대한 세입자를 눌러 앉힌다. 추천책 ( 협상의 기술) 

BM: 계약기간을 연장하는 것 까지는 생각을 해봤으나 세입자의 입장에서 생각은 못했다. 그분이 필요한 부분을 들어주고 해결해나가는 방법도 있다라는 걸 알게 되었다. 투자자는 소액으로 큰 손실을 다는 헷지할 수 있고 세입자분과의 관계도 돈독해 질 수 있다. 책 "협상의 기술"을 구매했다. 4주차 강의가 끝나고 바로 읽어 보겠다.

너바나 님이 한 가장 인상 깊었던 말 : " 매일. 조금씩. 될 때까지!! " " 투자는 직업이라고 생각한다. "