서울투자 기초반 2강 강의 후기 [서울투자 기초반 11기 44조 아청]

주우이님의 강의를 듣고

이번 강의는 현실적으로 많은 도움을 주고 느낀 점이 많은 강의였다. 지금까지 실제 상황을 연결하는 강의를 들을 때면 그렇구나 하고 흘려듣는 경우가 많았다. 그런데 처음 강의를 시작할 때 이 강의를 지역 파악의 요체로 생각하라는 듯(정확하지는 않음)한 이야기를 듣고 강의에 대해 다시 생각하게 되었다.

강의를 듣고 약간의 감을 잡는 것이 아니라 내가 지역을 파악할 때 가장 핵심적인 키워드로 먼저 고려해야 한다. 그리고 임보를 작성함에 있어서, 시세트레킹 자료를 정리함에 있어서 기준이 되는 것으로 하여야 한다. 나는 이전까지는 실제 임장을 다녀온 경험이 없어서 지역 상황에 대한 이야기는 그냥 나열식으로 들렸는데, 부족하고 처음이지만 임장을 다녀오니 이런 모든 것이 하나로 연결되는 느낌이 강하게 든다.

임보를 작성함에 있어서도 뜬구름 잡는 지식의 나열처럼 느꼈지만, 임장 후 강의는 아주 구체적이고 생동감 있는 느낌이다. 마치 강의로 임보 작성법을 알려주는 듯한 기분이 든다.

이하 각 내용에 대한 정리 겸 생각을 정리해보자면 다음과 같다.

1. 매매지수의 흐름을 보면서 각 지역에서 어떤 소지역 또는 어떤 랜드마크 아파트가 먼저 변화하는지 지켜볼 필요가 있다. 서남권 중 전세가율이 높은 곳은 강서, 관악, 구로구인데 투자금액이 적은 사람은 이 지역을 체크하여야 한다. 주우이님은 양천구에 재건축으로 좋은 시기가 올 수 있다고 한다.

2. 투자로 볼 때 전세가가 올라가고 매매가가 내려가는 시기가 가장 좋은 시기이다. 현재 매매가, 전세가가 동반하락했지만 보도되는 기사를 볼 때 전세가는 약 7개월 가량 상승하고 있는 중이다. 전세가율 10%가 올라가는데 2년이 걸린다고 한다. 실제 그래프사으로 확인해보면 4년이 걸리는 듯한데... 근거가??? 어쨌든 이런 관점에서 볼 때 전세가 상승이 시작되었다고 하더라도 상당기간 진행될 수 있다는 건가? 그렇다면 앞으로 2~3년간은 투자의 적기로 판단할 수 있을 것인가가 궁금하다.

3. 아파트 시세 트레킹을 할 때 평수나 랜드마크뿐만 아니라 상단, 평균, 하단가격을 구분하여 체크한다는 것도 응용해볼 만한 것 같다.

4. 1강에서 가장 인상 깊었던 부분 중의 하나는 구별 연령별 인구 특징을 설명하면서 강남구와 비교해보라고 하면서 그 의미를 설명했는데 전에 지나쳤던 부분을 쉽게 이해할 수 있었다. 각 생활권을 나누면서 그 지역의 인구특징을 살펴본다면 가격에 미치는 요인들에 대한 생각도 깊어질 듯 하다.

5. 인구이동과 이동지역의 공급을 함께 설명하는 부분도 인상적이었다. 둘을 따로 볼 것이 아니라 연결지어 보는 습관을 들여야겠다.

6. 지금까지는 pdf파일을 볼 때 그냥 보는 습관이 있었는데, 이 키워드가 가장 지역을 설명한 축약된 내뇽이라는 점을 고려하면 잘 숙지하고 있어야 할 필요가 있다. 지역을 부분만이 아니라 전체적으로도 봐야 한다.

7. 이런 의미에서 양천구의 학군에 대해서 좋겠다고만 생각하고 그의 영향에 대해서는 생각해 본 적이 없었는데 '압도적 학군'이라는 말이 와 닿았다. 목동 학원 때문에 인근지역의 학원은 발전하지 못하고 인천에서도 올다고 한다. 양천군의 키워드가 학군...

8. 양천구를 설명하면서 생활군을 나누는 기준 중의 하나로 자기가 투자할 수 있는 순위를 생각하여야 한다. 양천구는 직장이 크게 좋다고 볼 수는 없고, 지속성도 순위에서 밀린다고 볼 때 교통과 학군의 입지는 매우 뛰어나다고 평가할 수 있다. 또 교통을 설명하면서 각 역에서 업무지구까지의 거리를 표로 그렸는데 이 부분에 대해서는 다음 임보에 반영할 생각.

9. 환경을 분석하면서 모든 시설이 목동에 몰려 있는 것을 볼 때 생활군별 차이가 더 크게 느껴진다. 학군 교통과 각 단지의 매매가를 비교하면 더욱 자세한 영향을 알 수도 있을 듯 하다.

10. 목동 재건축의 영향으로 인해 인근 지역의 전세가가 올라올 가능성을 염두에 둔다면 앞으로의 변화를 생각하고 인근 지역을 유심히 살필 필요가 있으며, 이것은 타 지역의 분석할 때 좋은 자료가 될 수 있다. 이런 변화의 가능성을 두면서 투자에 있어서 지역을 구분하는 것에 더욱 세심하여야 한다.

11. 영등포 역시 각 지하철 역별 강남 등까지의 시간 그리고 환경분석에서 스타벅스와 백화점등의 위치를 표기하니 구역별 선호도의 차이가 확연히 드러난다.

12. 계속 강조되고 있는 말로 공급이 있을 때 인근지역의 가격변화를 유심히 체크해야.

13. 영등포의 경우 하락기에 가격 반영이 되지 않은 곳이 많으므로 지켜볼 필요가 있다. 임장 갈 때 그 점을 유의하면서 살펴야겠다. 그리고 대림이라는 브랜드...

14. 강서구는 유의해서 볼 필요가 있는 지역이라는 생각이 든다. 현재 가치에 비해 저평가되고 있는 것은 아닌가. 직장수도 엄청나게 성장하고 있고, 특히 9호선 주위를 소액으로 투자할 수 있는 기회를 살펴봐야겠다. 9호선으로 인한 가양지구의 가격변화는 매우 인상적이다. 그렇다면 gtx a로 인한 가격변화는 어느 정도 가능할까 올해 개통 예정이니 예상해보고 나중에 결과와 비교해봐야겠다.

15. 가격이 같다면 년식이 오래된 것이 입지가 좋은 것이다.

16. 구로구를 잘 보면 작은 돈이 아니라 큰 돈을 벌 수 있다. 저평가되어 있는 곳을 잘 찾으면 기회가 온다.

17. 위치에 따른 가격차이와 동별 인구구성을 함께 보면 가격에 숨겨진 함의를 느낄 수 있을 지도 모른다.

18. 구역별 시세 트레킹 아파트를 구분해주었는데 이 부분은 실제 도움이 되며, 어떤 기준에 의해 나누었는지를 잘 살펴보면 다른 지역에도 적용할 수 있겠다는 생각이 든다. 그리고 앞에서 말한 것처럼 지역을 가치성장투자지역등으로 구분하고 시세를 트레킹하거나 자기 투자자금에 맞는 투자지역을 살펴보는 것, 그리고 그에 따른 투자전략을 세우는 것 등에는 참고할 지점이 있다.

19. 구체적으로 들어가 저평가된 아파트를 선정하기 위해 여러 가지 살펴볼 기준에 대해 이야기하였는데 이러한 부분은 실제 투자에 많은 도움이 될 것이며 아파트를 보는 눈을 한 단계 업그레이드시킨 느낌이다. 비슷하다고 느끼는 부분에 대해서는 임장으로 확인하여야 한다.

20. 가격보다는 가치에 중점을 두고 투자 우선순위를 결정하는 연습을 해야함.

21. 현재 전세가는 어떤 지점인지를 생각하며 투자를 고려할 것.

마지막으로 행복과 노력은 공존할 수 있다는 말이 인상적이다. 감사합니다.