열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 72기 20조 서현도윤]

딸, 아들 아빠 서현도윤 입니다.

어느덧 열기반 강의도 절반이 되어가고 있습니다.

이번 강의는 너바나 님이 해주셨는데, 너바나님 강의 들을 때마다 느끼는 거지만 19년 투자 경력이

느껴지는 내공있는 강의와 최대한 많은 본인만의 노하우를 알려주시려고 하는 모습이 보이셔서 존경스러웠습니다.

비전보드 리뷰

너바나님이 비전 보드 리뷰 해주시면서, 기억에 남는점들은

삶의 목표를 적을 때 원씽을 적어야 하며 적어도 10년 이상 해야 하는 단 한 가지를 적으라고 하셨습니다.

투자하는 직장인이 될지 직장다니는 투자자가 될지 선택을 해야 하는데,

저는 아직 선택을 못하겠고 일단 올해 해보고 결정하기로 했습니다. 만시간의 법칙에 대해서도

너무 조급하게 마음 먹지 말고 10년 생각하고 20시간/주 공부 한다고 하면 10년 뒤에는 부동산 투자 전문가

되어 있을 것 이다 라고 말씀 하셨습니다.

부린이에서 투자 고수 되는 법

보통 사람들은 호재/호황에 매수 하고 악재/불황에 매도 하는데 악재, 불황에 매수 해서 돈이 일하게 하는게 중요

하고 농부의 마음으로 농작물을 키우고 재배 하듯이 해야 하며 불황 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 파는게

투자의 전부라고 인용해서 말씀하셨습니다.

고수는 무릎 이하에서 사서(가치>가격) 장기간 보유 하여 호황이 왔을 때 비싸게 파는 것임을 알게 되었고,

어떻게 비교를 통해 입지를 고려한 저평가 된 곳을 찾을 수 있는지를 배워서 저만에 Know-how 만들어야 겠다고

다짐 했습니다.

10년뒤 가장 많이 오를 부동산 찾는 법

부동산의 입지는 즉, 직장 / 교통 / 학군 / 환경/ 호재,악재/ 브랜드 이고 각각을 살펴 보면 직장은 기존 한양 도성과 강남, 영등포, 여의도가 종사자 수 및 사업체 수가 압도적으로 많고 강남권/영등포권/구로권이 60%에 육박할 정도로 집중되어 있었다.

교통도 주로 이곳을 빨리 갈 있는 지하철 2호선이 제일 좋은 호선임을 알게 되었습니다.

강남에 얼마나 인접해 있냐에 따라서 S급,A급,B급,C급으로 구분 하는 것도 알게 되었으며 학군은 중학교가

고등학교 보다 학군을 판단하게 되는 기준임도 이번에 알게 되었고, 역시 서울/경기에 100개중 79개 학교가

강남/서초/송파/양천/노원 과 분당/평촌/일산/용인/수언에 집중 되어있었습니다.

호재,악재는 불황이 호재를 이기는 것도 알게 되었고, 호재가 확정된 호재 인지 3년 이내 끝나는 것인지 확인도

중요함을 알게 되었습니다.

저평가된 곳을 찾기 위해서는 비교 분석을 해야 하는데 위에서 얘기 했던 6가지를 활용 하여 비교해보면

좋은 저평가 된 곳을 찾을 수 있겠다는 것을 알게 되었습니다. 나중에 실준반 하고 실전반을 통해 꼭 임장다니면서

비교 평가 해보고 싶습니다.

부동산 가격에 영향을 미치는 요소

50년간 월급이 250배 오를 동안 아파트 가격은 700배 오른 것을 보고 역시 돈의 가치 보다는 물건의 가치가

더 크게 오르는 것을 알게 되었습니다.

통화량(M2)가 05년~15년동안 100% 증가했는데 강남 전세가격도 829만원에서 1658만원으로 100% 증가

되었는데 이것을 보면 통화량이 매년 증가 할 수 밖에 없으며 집가격도 계속 증가할 것이라는 것을 알 수 있다.

최근 서울/수도권 공급물량이 줄고 있어서 올해, 내년이 투자의 적기라고도 하셨는데 저평가된 곳에 대해서

계속 공부 하고 입주물량도 부동산 지인이나 호갱노노를 통해 확인 해봐야겠다고 생각했습니다.

너바나의 투자 원칙

저환수원리에 대해서 설명해주셨는데, 저 또한 아주 중요하고 계속 강조해도 지나 치치 않다고 생각합니다.

① 저평가 여부 (가치>가격) 비교 평가 필요 한데 무조건 앞마당이 많아야 유리 합니다.

. 일자리, 교통, 학군, 환경, 호재, 전세가율 확인 필요합니다.

② 환금성은 부동산 자체가 환금성이 좋지는 않지만 오피스텔같이 아주 안좋은 물건은 제외 하고 아파트를

되도록 해야합니다.

③ 수익률은 투자금 대비 얼마나 수익으로 돌아오느냐 인데 처음부터 목표를 년 20% 이렇게 높게 잡지 말고

잃지 않는 투자를 하다가 서서히 수익률을 높여가라고 말씀하셨습니다.

. 똘똘한 한채와 평범한 여러채 말씀도 해주셨는데 이것은 본인의 선택의 영역이라고 생각했습니다.

돈 있고 시간의 여유가 없으면 가치성장투자 하는 방향으로 가고 돈은 얼마 없는데 시간은 많아 갈아 넣을 수

있으면 여러채를 해서 수익을 극대화 할 수 있다는 것을 알게 되었는데, 이것도 지금의 나로서는

결정 하기 어려웠습니다.

. 수익률을 높이기 위해서는 수요가 많고 공급 입지 독점성이 뛰어난 곳을 선택하는 것이 좋습니다.

④ 원금보존은 얼마까지 빠질 수 있는지 예측하고, 역전세도 고려 해야합니다. 최악의 상황에서 얼마나 떨어질지

버티고 인내 할 수 있을지도 고려 해야 합니다.

⑤ Risk 관리는 시세차익 부동산의 리스크는 역전세, 대량 공급, 급격한 전세 상승을 고려해서 전세도 너무 높게

정하지 않도록 해야 합니다. 수익 시기는 모르며 길게 가져가도록 해야 합니다.

아래와 같이 월급쟁이 부자들 관점에서 투자 시기별로 해야할 일도 알려주셨습니다.

- 씨앗(~3개월) 기초 강의 듣기 : 경제 기초 쌓기 (책, 선배 투자자 칼럼 읽기) + 투자동료만들기 (인맥)

- 새싹 (~6개월) 기초 실전 강의 듣기 : 월부 커뮤니티 활동 (인맥, 루틴)

- 묘묙 (~9개월) 실전 강의 임장 (경제 기초 쌓기 + 월부커활동)

- 나무 (~1년) 실전 투자 임장 (경제 기초 쌓기 + 월부터 활동)

- 열매 (~3년) 돈 x 시간 x 노력 (독서, 임장, 강의, 설전투자, 인맥)

끝으로 투자자가 되기 위해 굉장히 많은 시련과 도전이 있을 것이고 성장은 계단으로 하기 때문에

포기 하지 말라고도 하셨습니다.

월부챌린지, 목실감, 감사일기, 책읽고 정리하고 성과를 내고 제자를 잘기르시는 멘토분을 만나 성실히, 꾸준히

해나가는 긍적적인 런닝메이트도 만들라고 하셨습니다.좋은 책은 필사 까지 해야 하고 50권을 채워보라고

하셨습니다. 투자경험담 나누는 월부카페나 월부닷컴도 잘 활용해보라고 하셨습니다.

저는 이번 강의를 통해 올해 실준반, 서기반, 지기반 들을 들으면 기초를 닦고 앞마당을 최소 3개 이상 만들

것이며 월부카페를 통해 칼럼들도 요약 하면서 제것으로 흡수 하도록 할 것 입니다.

독서도 꾸준히 해가면서 후기도 쓸것이며 올해 목표는 24권으로 2권/월은 읽고 후기를 쓸 것입니다.

목실감도 꾸준히 날마다 쓰고 수업을 들으면서 알게된 동료들과도 좋은 관계를 유지하면 성장하는

사람이 되고 저도 도움 받고 저도 도움 줄 수 있는 월부인이 되도록 하겠습니다.

올해 말에는 투자하는 직장인이 될지 직장다니는 투자자가 될지 확정 하고 늦어도 내년 초 겨울에는

1호기를 하도록 할 것입니다.