시세지도,
도대체 어떤가격을 넣어야하나요?
( 초보자 권장칼럼 )
[이십만키로]
2024-03-17
안녕하세요, 임장보고서를 처음 쓰시는 분들이
시세지도를 그리면서 정말 많은 질문을 해주십니다.
BEST3 질문에 대해 함께 알아보도록하겠습니다.
Q1. 네이버있는 어떤 가격을 넣어야하나요?
매매가와 전세가 각각 어떤가격을 넣어야할까요
네이버부동산에서 '호가'를 파악합니다
*호가 : 실제로 매도하는 사람들이 판매를 위해 부른값 : 실제가격
[매매가]
① 4층이상의 가격 중 가장 저렴한 가격
매수할때는 저층이싸지만,
매도할때 위에집이다 팔려야 아래층이 팔립니다.
싸게사는만큼 싸게팔아야한다는의미인데요
환금성의 부분에 '기준층'
(저층1~3층제외, 탑층제외)
물건을 더 선호하기 때문입니다.
tip!
급매란 기준층이 저층만큼 싼걸 말해요.
12층 8.4억 인데
2층 8.4억 이면,
12층 물건은 급매라고 표현합니다.
② 입주가능 물건의 가격
전세낀물건과 전세안낀물건이 있습니다.
전세낀물건은 보통 입주가능한 물건보다 저렴합니다.
입주할수있는 날짜가 정해져있거나,
입주가 불가능하기때문에 저렴해요.
저희는 '입주가능' 물건으로 시세 를 파악합니다.
[전세가]
전세가는 나와있는 물건중에
저렴한시세 기준으로 파악해요.
하나의 단지에 같은 평형에도
6억부터 ~ 6.5억까지 가격의 랜지가 넓은 경우도 있습니다.
저렴한 가격으로 파악하되,
나중에 투자를 검토할 단지라면
실거래가를 통해 실제로 얼마까지
거래가될수있는지를 면밀하게 파악하는 단계를 거칩니다.
우선 저희는 시세를 파악하는 정도이니까
너무 비싼 전세가보단 적정한수준의 전세가
또는 저렴한 전세가로 파악해도 충분합니다.
Q2.단지가 너무 많아요
21평 25평 29평 30평 34평 42평
전부 시세를 파악해야하나요?
전용59 (24~26평), 전용84(31~36평) 기준으로
시세를 조사하면 됩니다.
건설사에서도 분양시 일반적으로 가장 널리쓰는 평형이 있습니다.
우리에게 익숙한 25평, 33평과 같은 평형입니다.
시세를 볼때 20평대의 대표평형인 전용59평형
30평대의 대표평형인 전용84평형
2가지만 파악하셔도 충분합니다.
그리고 나중에 투자를 검토할땐
비주력평형에 대해선 기준평형기준으로 가감해서
싼지 비싼지 생각해볼수있습니다.
비주력평형 쌀까요비쌀까요?
34평 11.5억
*30평 8.9억
25평 8.5억
저희가 전용84(34평)과
전용59(25평) 두가지 평수만 파악했더라도
낀평형인 30평이 싼지 비싼지 감이오지않나요?
(정답 : 25평과 4천만원밖에 차이가 안나니 30평은 현재 싸다.)
Q3. 타입이 너무 많아요
타입별로 모든 가격을 모두 파악해야하나요?
<신축아파트의 경우>
신축아파트의 경우 타워형, 판상형
다양한 구조가 나오는 경우가 많습니다.
①가장 세대수가 많은 주력평형을 파악하세요
네이버를 클릭해보면 여러가지 타입이 있지만
'해당면적 세대수' 칸에 몇세대가 들어있는지 보입니다.
비슷한 타입이여도
25평 A타입은 1200세대
25평 B타입은 20세대
인 경우,
타입이 더 많은 주류의 평형 기준으로
가격을 파악하셔도 충분합니다.
세대수가 많은 타입이 일반적인 타입이기때문에
이 가격을 기준으로 싸다/비싸다를 판단하실 수있으면 됩니다.
②단지마다 선호하는 타입이 다르니
선호타입을 파악하세요
해당 단지마다 선호하는 타입이 있습니다.
베이(bay)의 개념이 있는데, 특히 신축에서는
몇 베이(bay)인지에 따라서도 선호도가 갈립니다.
<구축아파트의 경우>
구축아파트에서 주의해야할것이있습니다.
특히 구축의 경우 같은 20평대라고 하더라도
복도식or계단식인지에 따라
방3개or방2개인지에 따라
선호도 차이가 나기때문에 가격이다릅니다.
복도식 보다는 계단식을 선호하고
방2개 보다는 방3개를 선호합니다.
이런 기준을 모를 경우,
25평A타입 - 8.5억
25평B타입 - 8.6억
'A타입이 더 싸네~ 25평 8.5억이구나'
체크했는데 알고보니 B타입이 방3개짜리구조였던것입니다.
1천만원 차이라면 방3개짜리를 선택하는게 더 좋은 선택일것입니다.
마찬가지로
A단지와 B단지가 늘 3천만원씩 차이가 나는 아파트입니다.
A단지 25평은 7.8억
B단지 25평은 7.5억
그이유를 모르고 B단지가 3천만원이나 싸네~
라고 생각하신다면 아직 단지를 깊게 이해하지못한것입니다.
A단지는 계단식 방3개 구조,
B단지는 복도식 방3개 구조였기때문이죠
시세지도의 의미
끝으로, 시세지도를 그리고
시세를 파악에 대한 의미를 이해할 필요가 있습니다.
네이버부동산에 들어가면
누구나 가격을 확인할수있습니다.
다만, 한장에 '정말 살아있는 시세'를 넣어서
비교를 통해 어디가 싼지
생활권내에서도 어떤 동네와
어떤 단지를 선호하는지를 보기위함입니다.
그래서 시세지도가 익숙해지실수록
학군정보, 교통접근성, 상권,
임대아파트유무, 재개발지역,
학원가, 도로접근성, 광역버스노선 등
필요에 따라 사람들이 정말 좋아할 요소가 무엇인지
점점 깊게 분석하게 되실거에요.
처음엔 많이 버겁고 어려우시더라도
차근차근 시도해보시다보면
아 내가 부동산공부만하는게 아니라
정말 맘에드는 지역에
싼가격으로 투자할 수있겠구나
감이 오실겁니다.
그날까지 한걸음씩 한걸음씩
앞을향해 나아가시길 응원하겠습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다^^
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강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)
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