열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 72기 76조 루나]



곤경에 빠지는 것은 뭔가를 몰라서가 아니다.

뭔가를 확실하게 안다는 착각 때문이다.

It ain't what you don't know that gets you into trouble.

It's what you know for sure that just ain't so.

마크 트웨인

월급쟁이부자들 너바나님 부동산강의 2강은 부동산 투자 개론이었습니다. 아파트 가치를 판별하는 법, 부동산 가격에 영향을 미치는 요소, 너바나님의 투자 원칙에 대해 알려주셨는데요.

투자라는 공통점 때문인지, 부동산 투자와 주식 투자가 참 많이 비슷하구나 느꼈던 강의였습니다. 부동산 투자에서 너바나님은 안 바뀌는 원칙과 바뀌는 기준이 있다고 합니다.

상승장인지 하락장인지 시기에 따라 기준이 달라질 수 있고, 수도권 투자인지 지방 투자인지 상황에 따라 기준이 달라질 수 있는데요. 투자 시기와 상황이 어떻든 간에 본질은 부자가 되는 것이고, 그에 따른 원칙은 변하지 않는다고 합니다.

주식도 그렇거든요. 상승장과 하락장에 따라 매매 방법이 바뀔 수 있고, 미국 주식인지 국내 주식인지에 따라 매매 방법이 바뀔 수 있는데요. 본질과 원칙은 변하지 않습니다.



그리고 투자를 했으면 반드시 복기해야 한다는 점도 주식과 일맥상통하더라고요. 복기를 해야 이후 자신만의 기준을 정할 수 있기 때문이라고요. 그래서 저도 묵혀왔던 저만의 복기를 해보려고 합니다.

나의 첫 부동산 투자

2011년 결혼 전 내 생에 첫 아파트를 매수했습니다. 아파테이아님의 "마흔살, 행복한 부자아빠" 책을 읽고 젊은 패기로(?) 저질렀던 것 같아요. 그리고 2007년 주식 투자로 우량주를 사서 묻어놨으니 이제는 부동산을 사서 묻어두자는 생각도 있었고요.

▼ 첫 주식 투자 실패기

참고로 첫 주식 투자는 10년 뒤 대실패로 끝난답니다.😅 2011년 당시에는 실패인 줄 몰랐으니 부동산 투자를 호기롭게 시작했어요. 주식투자와 마찬가지로 부동산 투자 공부 1도 없이 "1기 신도시마다 한 채씩 모아가면 노후에 부자가 될 것이다." 라는 막연한 생각으로 시작했지요.

그리하여 2011년 1기 신도시 분당에 16평 소형 아파트를 하나 매수합니다. 매매가 1억 6,900만원, 전세가 1억 2,000만원, 실제 투자금은 4,900만원이었어요. (중개 수수료와 각종 세금은 제외할게요.)

그리고 그 다음 해에는 또 다른 1기 신도시 일산에 17평 소형 아파트를 하나 더 매수했습니다. 매매가 1억 2,400만원, 전세가 1억 1,000만원, 실제 투자금은 1,400만원이었어요. 뿌듯해하며 제가 매수한 아파트 실거래가를 살펴보니...

와~ 조금씩 오르는 게 아니겠어요?



이거구나, 이렇게 돈 버는 거구나 싶었어요. 실제로 아는 것 하나 없는데, 나 부동산 투자 좀 한다고 자신감이 붙었지요. 그래서 다음 해 2013년 또 다른 1기 신도시 평촌에 소형 아파트를 매수하려던 찰나, 달콤한 유혹이 다가오네요.😭

투자와 투기, 그 한 끗 차이

지인의 소개로 한 투자자(라고 쓰고 사기꾼이라고 읽는다.)를 알게 되었어요. 원래는 같은 회사를 다녔는데 퇴사하고 보험을 포함한 부동산 투자를 하고 있다고요. 최근 제주도에서 꽤 큰 규모의 펜션 사업에 공동 투자로 성공했는데, 이제는 홀로 리조트 사업을 구상하고 있다고 했어요.

강원도의 땡땡섬을 매수해서 호텔과 펜션 등 리조트를 만들 생각인데 투자자를 모집 중이라고요. 펜션 한채당 투자금은 1억원. 예상 수익금은 월 300만원 정도. 같은 회사 출신이라는 말에 신뢰했던 것 같아요.

제 기억으로 임직원 포함해서 70명 정도의 사람들이 같이 투자하고 싶다고 모였습니다. 실제로 제주도 펜션에 초대하기도 했고, 강남에 있는 사무실을 빌리고, 큰 강연장에서 격주로 사업 진행 상황에 대해 발표를 했어요.

계획에 따르면 돈을 투자하면 그 후로 딱히 할 일은 없었어요. 크게 힘들이지 않고 월 300만원이라니, 이런 펜션 2개만 있으면 회사에서 힘들게 일하지 않고 매달 600만원을 벌 수 있겠네? 이런 생각으로 남편과 저는 펜션 2개를 투자합니다.



그 후의 일이야 뻔하지요. 지인의 지인(=사기꾼 1)은 잘 해보려 했으나 사기꾼2에게 당해서 돈을 몽땅 털렸다면서 리조트 사업은 전면 중단. 사기꾼1 vs. 사기꾼2가 법정 싸움을 하고, 섬을 매수하려던 차에 일이 틀어져서 매도자와 사기꾼1이 법정 싸움을 하고, 사기꾼1 vs. 투자자들과도 법정 싸움을 하고.

몇 년 동안 개싸움으로 난리난리가 났으나 결국 사기꾼1은 잘 피해가더라... 라는 슬픈 결말입니다.

투자 고수님들은 본인만의 투자와 투기의 정의가 있는데요. 너바나님의 경우, 투기는 투자 대상을 잘 모르고 감정에 따라 투자한다고 합니다. 투자는 투자 대상을 잘 알고 있고 원칙에 따라 투자한다고 해요.

그리고 투기꾼은 타인에게 의지하고 투자자는 스스로 투자한다고 해요.

또한 투기꾼은 돈만 벌면 된다고 생각하거나 투자는 운이라고 생각하는 등 결과만 중요하게 여기는데요. 투자자는 실력이 쌓여서 돈을 벌 수 있다는 생각으로 과정과 결과 모두 중요하게 여긴다고 해요.

마지막으로 투기꾼은 투자의 리스크와 성과를 모르는데요. 투자자는 투자의 리스크와 성과를 알고 투자한다고 합니다.

"1기 신도시 마다 한 채씩 모아가면 노후에 부자가 될 것이다."

"우량주를 분산 투자해서 10년 묵혀두면 분명 두 배가 될 것이다."

사기당했을 때에는 '그때 지인을 만나지 않았더라면... 리조트 사업 대신 평촌 아파트를 투자했더라면...' 하고 후회했습니다. 분당, 일산 아파트 매매했던 기세 그대로 1년마다 아파트를 투자했더라면 지금쯤 돈을 많이 벌지 않았을까 하고요.

하지만 오늘 복기해 보니 그때도 투자가 아닌 투기를 했으니 언젠가는 부러졌겠다 싶네요. 부동산에 대해 알지도 못한 채 원칙 없이 삘받아서 투자했고, 스스로 아파트를 비교하거나 분석하지 못하고 중개인 말에 많이 휘둘렸거든요.

역전세 같은 갭투자의 리스크도 몰랐고, 잘 되면 어느 정도 성과가 나겠다는 목표도 없었어요. 주식 투자도 공부 안 하고 덤볐다가 10년 뒤 망했던 것처럼 부동산 투자도 10년 뒤 하락장에서 망했을 것 같습니다.

월부 2강 강의에서 너바나님이 JB 대표님과 비슷한 말씀을 하시더라고요. 3년 열심히 하고, 10년 꾸준히 하면 큰돈이 저절로 들어온다고요. 주식 투자는 3년 열심히 했으니 이제 10년 꾸준히 해야겠고요. 부동산 투자는 지금부터 3년 열심히 해야겠습니다.

저의 20~30대는 망한 케이스뿐이지만, 40대는 성공으로 가득 차면 좋겠습니다.