[리치거너비] 너바나님의 3강 후기

열중반을 먼저 듣고 열기반을 신청해서 듣고 있습니다.

오늘 강의는 완강을 목표로 끝까지 3시간 남짓 들으면서 사실 맨 마지막 강의가 가장 기억이 남습니다.

저환수원리, 독강임투....이 단어는 열중반에서 많이 들어서 익숙해진 단어들인데

신기하게 열기반에서 다시 들으니 복기가 됩니다.

부동산 투자는 다음과 같은 원칙을 갖고 해야 한다고 하셨습니다.

1. 저평가 여부: 같은 가격에 가치가 좋은 것을 사거나, 같은 가치에 가격이 낮은 것을 산다. (예를 들어, 평촌과 수지가 같은 가치이고, 산본과 부천이 같은 가치라고 하면, 가치가 같을 때 어디가 더 싼지 혹은 가격이 같은데 가치가 더 좋은 곳을 사는 것임). 저평가를 알기 위해서는 앞마당이 필요. 임장이 필요 (지역분석, 매물도 파악. 가치 바교 평가)

1. 환금성: 부동산은 기본적으로 환금성이 나쁨. 주식이나 비트코인처럼 쉽게 사고 팔기가 쉽지 않음. 그러나, 그 중에 환금성이 좋은 것이 아파트임. 환금성 없는 물건 조심해야 함.

1. 수익률: 반드시 수익률 계산을 해야 함 (수익률 = 수익금/투자금 (매매가-전세가)). 72의 법칙이 중요함. (72/ 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간).. 예를 들어 72/3퍼세트=24년 걸림. 투자 1년차는 잃지 않는 것이 중요함. 투자 2년차는 10%, 투자 3년차 20%......

1. 원금보존: 예를 들어 1억에 매수 했는데 얼마까지 빠질런지....이것을 파악하지 못하면 투자하지 않는 것이 맞음. 전세가가 5천이면, 매매가는 5천까지 빠질 수 있음을 알 수 있음. 월부에서는 전세가율을 중요시함. 지방은 전세가율 80프로, 수도권은 60프로 정도면 투자 가능. 입자 독점성을 갖거나, 앞으로 입주 물량이 2~3년간 입주 물량이 적어야 함. 내가 이 물건을 살 때 최악의 손실이 무엇이지? 라는 것이 매우 중요하고, 항상 생각하고 투자할 것!!! 가치에 대해 신뢰를 갖고 오랜 기간 팔지 않는 것이 매우 중요. 이런 상황에서 흔들리고 팔지 말아야지, 투자자들에게 내 물건을 내어 주지 않을 수 있음.

1. 리스크관리: 역전세가 날 수도 있음을 감안해야 함. 내가 잘 모르는 것을 잘 안다고 착각할 때 위기에 봉착하게 되어 있음. 모르면 투자 하지 않지만, 안다고 착각할 때 엉뚱한 투자를 하게 됨. 탐욕을 부리면 좌절과 상처를 낳음. 투자 원칙을 지켜야 함 (전세가율이 적정한지, 가치가 있는지, 입지 독점성이 있는지를 반드시 잘 체크해야 함.) 역전세, 대량공급, 급격한 전세 상승....매우 큰 Risk!!! 그러므로, 적은 gap에 욕심내지 말 것. 입주 물량 반드시 체크하고, 무리한 전세가 내지 말고 전세가 상승은 5% 정도만 할 것. 그래야 전세도 빨리 빠짐.

적어도 저환수원리는 잊지 말고 반드시 기억해야 할 것으로 생각이 들어 복기해 봤습니다.

월급쟁이인 우리들에게는 고정 수입이 있어서 이와 같은 기회를 활용할 수 있다는 것에 감사합니다. 어쩌면 월급쟁이로서는 큰 부자가 될 수 없는 우리에게 이러한 강의와 기회를 얻을 수 있는 것에 감사하다는 말이 더 맞는 것 같습니다.