"월급쟁이 부자로 은퇴하라" 독서후기 #2

STEP 2. 책에서 본 것과 깨달은 것

[CHAP 3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

# 좋은 지역 # 선호도 # 저평가 # 경험 # 협상 # 위기 # 기회 # 대비

02.저 평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원

장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름, 휴가철에 속하는 8월 중순까지 의 여름 비수기.

대학 수능 시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지 의 겨울 비수기가 그 시기다.

야외 활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님 뜸해지기 때문이다.

선택 받지 못한 매물이 남아 있기 쉽다.

1) 투자 이유

당시 이 지역들 외에도 투자 하기 좋은 지역이 꽤 많았는데 그저 경험을 쌓아야겠다는 생각에 조급한 마음을 다스리며 임장에 열을 올렸다.

철산 역 인근은 광명에서 가장 변화한 상권 뿐 아니라 각종 관공서와 병원까지 있어, 생활하기에 편리하다.

안양천을 가로지르는 철산대교를 지나면 서울 서남권의 대형 일자리 밀집 지역인 가산 디지털 단지가 있어서, 직주 근접을 원하는 직장인 수요도 풍부하다.

아파트 별로 분위기가 어떤지 어떤 사람들이 거주 하는 지를 자연스럽게 익힐 수 있었다.

인근의 환경을 따져보고 어느 것이 좋고 나쁜지 나름의 기준도 갖게 되었다.

나는 대개 해당 지역 인근의 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 편의 시설이나 자연 등의 환경, 중.고등학교와 학원가로 평가할 수 있는 학군 등을 입지 판단과 주요 요소로 본다.

직장 항목의 경우 '인근의 판교 테크노 벨리가 가산 구로 디지털 단지보다 규모는 작지만, 급여 수준 등에서 우위에 있다.

도로를 통한 접근에서는 분당이 다수 우위에 있었고, 특히 환경과 학군은 분당이 확실히 비교 우위에 있다.

2) 저 평가 부동산을 보는 안목

현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다.

비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다.

3) 상대가 원하는 것 파악하기

매도가 집을 팔려는 이유

등기부 등본을 통해 매도자의 사정 알기

상대가 원하는 것과 내가 감수할 수 있는 것이 무엇인지 생각한다.

4) 나는 무엇을 줄 수 있는가?

내가 상대방에게 무엇을 줄 수 있느냐 에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐 가 결정된다.

5) 같은 상황을 어떻게 보느냐가 중요하다.

매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대 수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

6) 투자자의 자산 목록 1 호

그 때 내가 가장 중요한 화두는 "잃지 않는 선"에서 경험 쌓기였다.

가진 돈이 많지 않는 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다.

그렇기에 지역이나 물건 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.

힘들고 어려운 일도 많았지만, 그동안의 경험이 안겨준 지혜가 내 안에 쌓인 것이다.

잃지 않는 투자인 동시에 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있게 된 비결이다.

7) 투자 결과

지역 명 자체가 브랜드라면 그 지역 내에서 가장 외곽에 위치하여도 중심부의 가격이 움직인 후행하는 경향이 있으나 그럼에도 결국 그 흐름에 영향을 받는다.

입지가 우수한 지역 일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자 수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않는 물건들에 투자한다. 우선 절대 가격이 높으면 전세율이 높다 해도 투자액이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 10억:6억(4억), 3억:2.6억(4천)

고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다. 이는 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다.

가지고 있는 자산의 가격이 클 수록 즉 비쌀수록 매매가, 전세가든 안정성이 떨어진다.

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 솔솔한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 서울 강남에 투자 했어도 돈을 잃어 다면 투자론 낙제점 이라는 걸 잊지 말자.

현재 가진 종자돈으로 투자 물건을 찾는 과정에서 고민이 많다. 같은 투자액이 들어간다면 절대 가격이 높은 곳 즉 상위 군에 투자하라고 배웠다. 물론 여기에는 여러 개의 꼭 지켜야 할 원칙들이 있다. 특히 최고 가격에서 25%가 하락한 물건이어야 한다. 사람들의 선호도가 이미 매매 가격에 반영되어 있기 때문에 잃지 않은 투자라고 하였다. 좋은 것을 싸게 산다. 절대 대 원칙.

현재 내 상황은 근로 소득이 생활비 제외하고 년 6백 만원 정도 모으는 수준이다. 여러 번의 경험을 하기에는 부족하다. 그러면 현재 투자 금액을 나누어서 해야 하는지 판단이 안된다. 지난 강의에서는 현재 가진 투자 금액으로 최대한 좋은 곳을 싸게 사라고 하였다. 나의 투자 방향은 실거주가 아닌 투자가 목적이고 곧 근로 소득이 끊기는 노후에 안정적인 현금 흐름을 만드는 것이다.

03.수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가

아는 지역을 늘려나가는 건, 투자처를 찾기 위해서다.

아는 곳이 많아질수록 투자할 물건을 찾는 일도 점점 더 쉬워진다.

여러 곳에 그물은 던져 둘수록 더 많은 물고기를 잡을 수 있는 것처럼

1) 투자 이유

어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니텅링한다.

임장 후 모니터링 , 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

수지구 신분당선의 의미 : 대중 교통망이 획기적으로 개선. 호재는 사람의 심리를 자극해 매매가에 선방영 되었다. 전세가는 실사용 가치. 개통전에는 전세가는 낮았지만 개통후는 올라갔고, 매매가는 정치 상황으로 주춤했다.

입주 물량과 입지 : 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저렴한지, 얼마나 싼지에 집중하는 것이다.

30평형의 특성상 학군이 중요한 요소. 수지는 학군 가성비

주변 신축 아파트의 입주와 겨울철 비수기, 입주 물량에 대한 우려 등이 겹치면서 매수세가 싸늘하게 얼어붙는 것이다. 입지가 비교적 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트의 입주 물량이 빠르게 소진한다.

2) 대안이 있으면 급할 것이 없다

매도인의 매도 사유 분명(일시적 2주택 비과세) . 가격 조정 수월. 매도인 거주 희망. 임대계약 수월

전세가가 같은 시세라면 매매가를 비싸게 부른다.

매매가가 비슷한 시세라면 전세가를 시세보다 저렴하게.

저층 아파트 가겨과 비슷한 수준. 입지가 비교적 우수

매수 분위기가 다소 식은 상황.

등기부 등본 : 매도자 상황 판단.

3) 알면 보인다

아는 지역을 늘려두면 저평가된 투자처를 발굴. 실제 협상에서 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

4) 투자 결과

저평가 여부 매입. 수익률 극대화. 무이지 전세 보증금. 임차인 임대 서비스 제공.

싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다린다.

키 맞추기 순환매 : 사람들이 선호하는 지역과 붙어 있는 부동산 일 경우 상승장에서 선호 지역의 가격이 상승하면 그 여파가 다른 지역으로 옮겨 붙는 현상

수도권 남동부 지속적인 호재. 공급 물량. 신분당선과 우수한 학군 요소는 수요 이탈 방지

5) 아는 지역을 늘린다는 것

그저 철저히 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

부동산 투자는 발품이 가장 중요하다. 고되고 힘들다. 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있다/

04.3000만원으로 구한 역세권 대단지. 초품아

2016년 1년간 6,000세대 입주 집중. 평촌 상승이 더딤을 주목한다.

1) 투자 이유

1기 신도시. 지하철 4호선. 1기 신도시 분당 다음으로 지역적 위상(2.3기 신도시 위상 비교?)

4호선과 연결되는 1호선, 2호선 환승을 통해 강북 도심과 구로, 가디, 여의도, 강남 등 서울 주요 업무자구에 어렵지 않게 이동 가능.

판교와의 기존 외곽 순환 도로. 안양-성남 고속도로.

학군 지역( 강남>분당>평촌>광진>영통.광교.수지)

안양시 인구 60만 적정 입주물량 3,000세대

전세 임자인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회.

2) 결국은 입지

교통,학군 비슷한 입지: 유흥업소 같은 유해 시설은 적고 병원이나 학원, 근린시설 위주의 업종으로 구성된 상권을 선호한다.

역세권. 초품아. 대형마트, 거주민 선호도 높다

전세가률 높다. 소액 투자 가능 5~6개 물건 정리

주변 신축 아파트 입주, 거래 소강 상태, 실거주 목적 수리 상태

다른 1기 신도시 일산 3호선 역세권 시세 비슷.

다른 지역과 비교해도 비슷한 가격의 다른 물건이 이곳보다 입지 면에서 떨어졌다.

저평가 판단.

3) 당신은 왜 집을 파는가?

로열동. 저렴한 매매가. 주변 입주 물량, 거래량 감소. 천만원 가격 흥정

매수자 우위 시장 : 시장 분위가 좋지 않거나 계절적 비수기일때 매입

매도자가 이사할 집 먼저 구함. 2개월이 지나도 거래가 안됨. 가격 낮춤. 기회가 왔다.

매도자가 걱정하는 것은 무엇일까? : 현재 거주자에게 언제쯤 이사계획 질문. 거주자 속사정 파악( 실제 이사 날짜. 집을 매도하고 싶은 마음의 크기. 호의적. 친절한 성격)

부동산의 등기부 등본을 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 확인한다.

어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조종시 가격을 깍는데 조금 수월하다.

비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

4) 투자 결과

투기 지역, 투기 과열 지구, 청약 조정 대상 지역, 정부 규제, 대출 규제, 수요 억제

양도세 중과 정책은 청약 조정 대상 지역 내 매물을 감소 시킨다.

부동산 규제 정책이 나오면 그 효과의 불확실성이 완전히 해소될 때 까지는 관망세가 확산된다.

이에 따라 부동산 시세는 보합 내지 일시적 조정 장세가 드러난다.

시장에 현금 유동성이 풍부하면 투자 수요가 비규제 대상으로 유입된다.

선호 지역에 이유가 있다 : 입지 선호도와 위상이 높은 지역은 우선 투자하는 게 좋다.

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기 보다 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

부동산 투자 공부를 시작 한지 1년 정도 지나고 있다. 사람들이 선호한 지역이 어디인지 알고 있다. 그곳으로 가고 싶은 열망이 앞서고 있다. 하지만 현실은 명확하다. 내가 가진 종자돈은 한계가 있다. 이 사실을 인정하고 가진 돈 안에서 더 좋은 곳을 찾아야만 한다. 하지만 여전히 다른 곳에 마음을 두고 눈을 두고 있다. .그래서 나에 맞는 투자 물건을 찾지 못하고 시간만 보내고 있다. 또한 투자 금액을 늘릴 수 있는 방법을 찾고 있다. 멘토님은 투자하고 여유 자금이 있어야 한다고 하셨는데 과욕을 부리려고 하고 있다. 정신 차리자.

STEP. 책에서 적용할 점

STEP. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 130)협상의 기본은 주는 것에 있다.

(P. 147) 주변 신축 아파트 매매가의 60%에도 미치지 못하는 구축(=입지> 역전세 대비)

(P. 148) 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌 매매가 그 자체다.

(P. 153) 신의 영역에 도전하지 않는다.

(P. 156) 저평가 여부 판단 안목. 적은 투자금. 투자의 효율성 극대화. 역전세 대비 자금 동원력

(P. 162) 모든 기회에는 위기가 숨어 있게 마련이다.

(P. 167) 소장님 이 단지 보이시죠? 거래 안되면 이 단지를 살거에요.

(P. 167) 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말라

(P. 168) 협상도 경험이다. 협상에 최선을 다했다.

(P. 170) 투자한 이유는 일시적 공급으로 인한 눌림목 현상과 그에 따른 저평가, 높은 전세율, 소액 투자 가능하기 때문이다.