안녕하세요~ 마음만은 소녀인 '생태소녀'입니다.
▶ 아파트명
인천시 연수구 송도동 송도웰카운티 3단지
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장
인천시 연수구 종사자수 119,825명 / 사업체수 19,802개
-> 내 생각 : 인천시 전체적으로는 많은데
남동구와 서구에 약 20만명의 사람들이 일하고
부평구, 미추홀구, 연수구, 중구는 약 10~15만명의 사람들이 일하고 있다.
계양구, 동구, 강화군, 옹진군은 10만명 미만으로 일하는 사람들이 상대적으로 일자리가 적은 곳이다.
연수구는 인천 내에서 남동구나 서구에 비해서는 일자리가 많지는 않은 곳이구나~~~
2.교통
강남역 1시간 43분 / 여의도역 1시간 28분 / 시청역 1시간 33분
-> 내 생각 : 강남, 여의도, 시청 등 주요 업무지구까지 가는데 최소 1시간 30분이상 걸리는 구나.
GTX-B가 개통되고나면 많이 빨라질 수 있으니 그래두 단축되긴 할텐데
언제 개통되느냐에 따라 오래 기다려야 할 수도 있겠구나~~~
3.학군
해송중학교 94.5% / 인천 평균 75.3% / 연수구 85.0%
-> 내 생각 : 와우~ 이 단지 바로 옆에 있는 해송중학교는 학업성취도가 인천내에서 완전 상위권인 94.5%
특목고 진학률도 5.5%로 굉장히 높은 곳이네~
이 학교에 보내기 위해서라도 이 단지에 살려고 하는 사람들이 많아서 선호도가 높겠다!
4.공급
1000세대 이상 입주
송도자이크리스탈오션 2024. 6월 / 1503세대
송도자이더스타 2024.12월 / 1533세대
송도럭스오션SK뷰 2025.3월 / 1114세대
힐스테이트레이크송도4차 2025.7월 / 1319세대
-> 내 생각 : 우와~ 연수구의 적정 수요가 2천세대 정도 되는데
2024년 3000 세대, 2025년 2500 세대의 입주가 예정되어 있다.
신축아파트의 공급이 많으면 전세가도 낮아질 것이고,
매매가도 오르기는 쉽지 않은 환경일 것 같다.
▶ 과거시세
▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)
현시세 : 송도웰카운티 3단지 33평 현재 매매 7.6억, 전세 4억
10년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 9.6억, 전세 5.3억
10년 내 저점 매입시 : 2017년 5월 3.9억, 전세 3.8억
※ 고점 매입시 수익률 (76000-96000) / (96000-53000) * 100 = -47% (순수익 -2억)
※ 저점 매입시 수익률 (76000-36000) / (39000-38000) * 100 = 3700% (순수익 3.7억)
▶ 현장사진
▶ 수익률 보고서를 쓰면서 느낀 점
만약 내가 2017년도 송도웰카운티3단지를 알고 있었다면
투자금이 1천만원으로 투자하여 3700% 수익률을 달성하고, 순수익만 3.7억을 벌었을 것이다.
그런데 만약 내가 2021년도에 송도웰카운티3단지를 뒤늦게 알았다면
투자금이 4.3억으로 투자하여 -47% 수익률을 달성하고, 순손해만 2억을 까먹었을 것이다.
정말 섬뜩한 시나리오이지 않을 수 없다.
그래서 공부해야 하고, 단지에 대한 분석을 해야하고,
언제, 어떤 아파트를, 얼마의 투자금으로 투자하느냐가 정말 중요하다는 것을 배웠다.
동료가 산 단지라고 해서 따라사서도 안 될 것이며,
그 시기에 같은 투자금으로 더 수익률이 높은 단지는 없는지도 계산해봐야하는 이유이다.
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