열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 73기 86조 위 ]

1강_인생을바꾸는방법-비전 보드 리뷰

□ 비전보드

- 비전 보드는 사진으로 이미지화 한것을 남기는 것이 기억에 잘남는다(PC또는 휴대폰 잠금화면)

→ 일상에 취여서 바쁘게 살때 다시보면 리마인드할수 있는 시간을 가질수 있다.

★ 현재 경재 사항이 만족하지 못하다면 만나는 사람을 봐꾸는 것이 중요하다.

▶ OneThing(10년간 이것만 파면 나는 성공 할 수 있을 거야)

1. 직업(투자하는 직장인) : 똘돌한 한채 둘채(10억이상 수익날수있음)
2. 투자(직장인 투자자)

★ 10년간을 지속할 하나의 OneThing을 정하는것이 중요하다.

▶ 가계부

1. 지출 관리를 하기 위하여(신용카드를 사용한다면 지난달 지출내력을 뽑아서 체크 ○, X, △)

□ 목표 - 구체적인 숫자(KR)

□ 목표 자금과 수익률(중요) => 투자라는 것이 매년매년 꾸준히 자산을 복리로 쌓아가는것(어렵다.)

□ 시스템 구축

▶ 초반에는 근로소득으로 자산을 모으는것이 중요하나 추후에는 자산이 자산을 불리는 구조로 간다.

□ 목표 달성을 위한 5개년계획

▶ 리스크 없는 투자는 없다(★레버리지는 양날의 검이다.★)

□ 평가와 보상

▶ 작은 것에서 부터 행복을 주는 보상을 할것(보상은 중요하다. 지속성)

ex) 계획은 10인대 동작은 0.5 였는대 제일 좋은 방법은 루틴화(목실감 → 시간 가계부(☆1만시간의법칙☆))

1. 자본주의에서 10억을 모을려면 부가가치있는 분야의 의미있는 시간을 보내야한다.
2. 10년 동안 1년에 1000시간, 주에 20시간 투자(5년으로 땅기고 싶으면 2000시간 40시간 투자)
3. 단기간에 빡시게 하다가 포기하는 사람들이 많더라.

★ 지금의 나의 현실은 과거의 나의 시간이 누적되어 표출된것이다. → 결정권자는 나한테 있다.

→ 뭔가의 분야의대해서 도전할때 앞선간 성공한 사람의 책을 보며 초반에 어떻게 하였는지 확인한다.

※ 추천도서

1. 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 미라클모닝

→ 아침 두시간을 잘 활용 하는것이 중요하다.

2강_부린에서 투자 고수되는 법

□ 부동산 투자 개론

- not A but B(★내가 이거대로 행동해서 결과를 내고 있나?★)

→ 내가 배운대로 부동산을 잘 분서 하고 있나? 너바나님이 알려준대로 행동하고 있나?

□ 목차

1. 부린이에서 투자 고수되는 법(부자 따라하기)
2. 10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법(가치 판별하는 법)
3. 앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까? 부동산 끝난 게 아닐까?(부동산 가격에 영향을 미치는 요소)
4. 도대체 너바나는 어떻게 투자하였는가
5. ㅇㅇㅇ

▶ 부린이에서 투자 고수 되는법

1. 부동산 하락?/ 상승? 투자해도 될까요?

→ 작년에는 버라이티한 한해였다.

1. 주변에서 부동산 투자 늦었다는데... 너무 늦은 건 아닐까요?
2. 이럴때 어떻게 해야하나요?

★ 월린 버핏(영상) → 좋은 회사 주식을 사서 계속 보유해라(변하지 않는 가치를 사라)

ex) 코로나가 온다고 하더라도 사람들이 코카콜라를 먹지 않겠는냐?, 사람들이 소비하는 것은 변화 하지않는다.

비트코인 사람들이 의미가 없다고 할때 사서모아라. 즉, 지금 집값이 내렸을때 왜 살려고 하지 않는가?

(사람의 심리는 반대로 하더라)

더하락? → 전망은 알수없다(무릎이라고 생각하면 사라. 가치가 있고 시간이 흐르면 가격은 올라갈것이다.)

□ 하락기

1. 안잡아 먹혀서 다행이다.(투자에서는 실패와 성공을 계속 해봐야 한다.)
2. 월린버핏도 첫투자는 진주만 공습 때였다.

□ 상승기

1. 아.. 내물고기들.. 아쉽다.(작년 송파가 -30% 빠졌다 지금은 3~5억 올랐다.)

★★매년 한 채식 사는것이 매우 중요하다★★

[피터 린치] 투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다.

→ 투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 배짱이다.

□ 자본주의 지수(메타인지)

▶ 재테크 레벨

1. 초보 : 월급쟁이 월세입자
2. 초보 : 월급쟁이 전세입자(월세보다 낮다.)

         → 하락장에서 월세를 살고있을때 마음이 조급해진다. 월세보다는 전세가 좋다고 생각한다.

1. 하수 : 전통적인 실거주자(전세보다 낮다. 충분히 하락된 곳은 사도 좋은 시기 이다.)
2. 중수 : 초보 투자자(실력은 없고 공부 없이 산다. )

         → 상승장 : 가장 힘든 사람(전/월세 사는 사람)

1. 고수 : 잃지 않는 투자(지투 5년, 수도권10년 단도 투자)
2. 신 : 잃지 않으면서 10년간 연수익률 20%(상당히 높은 수익률이다.)

★ 초보 특징

1. 매수 = 호재, 호황
2. 매도 = 악재, 불황
3. 투자 = 정글(?) → 투자(자본주의)는 투자자의 간절함을 보지 않는다.

▶ 투자란

1. 돈이 일하게 하는 것
2. 좋은 투자란?
3. 잃지않는 것
4. 수익률이 얼마나 될것인가?

□ 고수의 투자 원칙

▶ 부자가되는 사람의 유형

1. 농부 : 한 분야를 지긋이 하는 것을 말함.
2. 어부 : 트랜드에 따라서 투자(물고기 = 흐름)

ex)[사와카미 아스토] - 일본의 워런버핏

1. 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야 한다.
2. 불황일때 싸게 사서 호황일때 비싸게 팔아라. 팔아라.
3. 자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라

★ 10억 → 8억 → 12억 → 20억(전고점이 허리가 될때가 많다)

ex) 전설의 투자자(아파트만 2000여채)

광주 : 서울보다는 상승 폭이 적다(우상향 패턴)

▶ 벤치마킹

1. 싸게 사라
2. 규모의 경제(가치가 있어야 한다.)
3. 장기간 보유(버텨야 한다. → 하락장을 잘 대비해야 한다.)

3강_10년뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 가치 판별법

▶가치와 가격(가격과 가치가 일치하지 않는 곳이 있다.)

1. ㅈ자동차의가치
2. 부동산의가치

▶ 부동산의입지

-만약 매매가 5억의 부동산을 산다고하면 어뒤를 사야 할까?

-사기전에 알아야할것

-좋은 투자 = 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것

▶ 부동산 가치 판변

1. 직장
2. 교통
3. 학군
4. 환경
5. 호재/악재
6. 브랜드

-> 가장 중요한것 : 직장이 가장 중요하다(직장 +교통 = 80%)

내수요와 타인의수요가

ex) 수원과 서울(직장수요 = 서울) -> 교집팝을 사라

□ 직장

▶전통의 강자 : 한양 도성 

▶떠오른지역 : 영등포 여의도 -> 강남, 가산, 구디, 판교

▶떠오를 지역 : 용산, 청량이-왕십리, 창동-상계, 상암-수색, 마곡, 가산-대림, 잠실

★ 강남으로 출퇴근 가능한 1시간거리는 서울로 본다★

▶ 서울에는 중요한 5가지 업무지구가있다(가치가 높은곳)

1. 강남권(강남, 서초, 송파, 강동)
2. 종로권(종로, 중구)
3. 영등포권(영등포, 강서)
4. 구로권(구로, 금천)
5. 마포권(마포, 서대문)
6. 판교권(판교, 분당)

☆ 2호선 역세권이 가장 좋다(시청, 영등포, 강남 3권역을 걸쳐간다)

▶ S 등급 : 강남 30분 이내 (보유)

▶ A 등급 : 강남 1시간이내(종로,여의도, 구로 등 30분 이내) (보유)

▶ B 등급 : 종로, 여의도, 구로, 판교 등 1시간 이내 (장기 X)

▶ C 등급 : 그외 (투자안함)

□ 학군

▶ 특목고 : 예고,과고, 서울고, 상문고, 낙생고 => ★특목고를 보내는 중학교가 중요★

▶분당은 대체적으로 다 좋다.

→ 좋은점 : 임차 수요가 많음, 가격상승시 폭발적으로 올라간다.

★서울대 합격자가 많은 지역순★

□ 환경

- 환경 만족 요소

→ 공원, 백화점 등 편의 시설, 동네 분위, 거주 연령(30~50대)

- 환경 불만족 요소

→ 혐오시설(교도소, 쓰레기 매립장, 비행지역, 외국인 주요 거주 지역, 저소득층 거주 지역, 60대 이상)

□ 호재/악재

→ 호재 악재로 투자하는것은 반은 맞고 반은 틀리다.

▶ 진짜호재

1. 입지를 개선 시키는가?(입지, 학군, 교통, 택지) - >용인 적자철 예시(않좋은 사례)
2. 교통 확정이 필요(병점-인덕원)
3. 3년 이내인것인가?
4. 불황 > 호재

→ 남들이 미쳐 있을때 팔아라( 싸게 사는것이 중요 하다.)

★ 서울시 기본계획 => 호재와 악재가 잘나와 있다★

□ 브랜드

- 세계 최고 기업

2008 -> 2018(기업은 없어지는 곳이 많다)

30년후 부동산 같은 경우는?( 강남일 경우가 월등히 높다 → 가치(직장(급여수준), 교통, 학군, 환경, 호재/악재))

■ 부동산 투자 기준을 잡는방법

1. 가치평가 :

ex) 강동구 VS 동탄2

해자가 있는(입지독점성) 높은거는 독점적인것

수요가 많은대 입지독점성이 높은거면 가격에 오를 가망성이 높다

-> 투자물건을 볼때 가장 중요한것 => 같은 가격이면 가치가 잇는것

-> 앞마당이 많아지면 내가 아는 지역이 많아지고 비교 평가 할 지역이 늘어나서 좋은 매물을 찾을 경우가 높다

4강_앞으로 부동산 가격이 오를까? 떨어질까?(부동산 가격에 영향을 미치는 요소)

□ 부동산 가격은 어떤 것에 영향을 받을까?

▶ 라면을 끌일때도 물의양, 스프, 면 등등 여러가지 영향을 미친다.

▶ 장기적으로 가격에 영향을 미치는 요소

1. 거시적요소(숲)

-- 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성

→ 앞으로 가격이 올라갈것인지를 평가

1. 미시적요소(나무)

-- 가격저평가여부, (가치>가격), 심리, 단기공급, 투자기준

→ 현재모습이 어떤지(입주물량이 어떤지, 등등)

▶ 10년뒤 부동산가격이 오를것인가?

→ 무조건 우사향 하지만은 않는다.

▶ 2030년에는 서울 전세가격 평당가격은 3000만원이 넘을것이다.

▶ 아파트원가(재료비 + 노무비 + 경비 + 땅값)=> 다오른다.

▶ 통화량은 왜 느는가?(우리나라는 경상수지 흑자를 내는 나라)

▶ 역전세 나는 이유

1. 공급(입주물량, 과잉공급)
2. 저년도 전세가(20%이상)
3. 임대차법(2→4)
4. 금리 상승

▶ 작년에 역전세난이 나면서 많이 빠졌기 때문에 24~25년도는 역전세가 걱정할필요없다.

1. 전세가가 많이 올라도 전세가를 많이 올리면 역전세 맞을 확률이 높다.
2. 인천은 25년까지 공급이 많음
3. 서울은 공급이 많지 않은 상태임
4. 수도권 전체가 입주 물량이 줄어든다 = 전세 가격이 올라간다.

★ 전세가가 중요한 이유★

1. 2030도 서울 평균 평당 3000 = 32평 기준 9억6000
2. 현재 매매가 9억, 전세가 4800만원 → 2030년도가 되면 전세가 보다 내가 산 물건이 싸게 형성된다.
3. 수요가 있는 지역에 집을 산다면 잃지 않는 투자가 가능하다.
4. 호갱노노 -> 입주 물량 확인(심리 영향이 크다 → 헬로씨티 역대 기회의 장 이번장에 오는거는 둔촌주공이다.)
5. 공급은 양날의 검 같은 거다.(잘 활용 해야 한다.)

▶ 선배와의 대화(월부의 전통 같은 거다.)

1. 선배 또는 튜터들 참여 → 선의로 도와주는 분들

5강_너바나의 투자 원칙

▶ 어떤 아파트를 사야하지? 사? 말어?

▶ 투자 VS 투기

1. 투자를 잘하는사람은 선관이 있다(가치를 보는눈 )
2. 히팅능력(매수하고 매도하고 )
3. 투기는 타인에게 의존도가 높다 → 스스로가 판단하는 능력을 가져야 한다.
4. 독립적인 투자자로서 본인이(투자의 기준) 해결해 나가기

▶ 투자 기준

1. 저평가
2. 같은가격 < 가치
3. 가치 > 가격 낮은 (수지=평촌, 산본=부천)
4. 저평가 ← 앞마당(지역 분석, 임장, 임장 보고서)

1. 환금성(부동산은 환금성이낮다 그중에 높은거는 아파트다.)
2. 주의 : 나홀로 아파트, 인구가 줄어드는 지역, 오피스텔
3. 최악 : 환금성이 안되는 물건
4. 부동산은 사는거는 쉽다 하지만 환급은 어렵다.

 ex) 오피스텔(8.5억) -> 매입 후 임장(주변에 원룸신축 50동) → 100군데 전단지 → 1000만원 손실(계약금 포기)

1. 수익률
2. 투자금 대비 내돈이 얼마로 돌아오는가?
3. 수익률 = 수익금 /투자금(매매가 - 전세가)
4. 72의 법칙
5. 72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간
6. 72/3% = 24년

▶ 내목표 수익률

1. 투자 1년차 : 잃지 않는 것
2. 투자 2년차 : 10%
3. 투자 10년차 : 20%
4. 부자 : 5 ~ 10%

실력 = 10년 동안 평균 수익률

▶ 수익률 높이는 법

1. 앞으로 가치가 오를는지(수요, 공급)
2. 적절한 투자금, 전세금 상승
3. 좋은 타이밍(5 -> 7 ->5 ->10)
4. 수익률, 수익 둘다 중요
5. 인내(투자시장, 가치 신뢰)

1. 원금보존
2. 안전마진(매매가 7억에 전세 5억 => 5억이하로 가기힘들다)
3. 입주 물량이 많으면 전세가격이 빠질수있다.
4. 이물건을 보유했을때 최악의 경우

1. 리스크 관리
2. 원금 손실 → 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?(전세가율)
3. 작은 수익 → 나의 연평균 투자 수익률은?
4. 환금성 → 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?
5. 리스크 ㅁ 최악의 사황에서 플랜 B
6. 여러분의 가장 큰 리스크?(나는 투자처, 투자에 대한 무지)

1. 시세차익 부동산의 리스크

1)역전세

2)대량 공급

3) 급격한 전세상승

1. 리스크헷지

1)적은갭X(전세금 욕심X)

2)입주물량(3년내), 입지독점성

3)무리한 전세가x, 전세금 5%상승,

4)

□ 원칙 VS 기준

▶ 원칙

1. 상황에 따라서 달라 질수 있다(하락, 상승 장에서)

□ 너바나 부자되는 투자 전략

좋은 투자를 할 수 있는 투자실력 쌓기

1년에 한 채씩 매년 모이는 적금으로 사원 채용

사원은 이사가 될 놈으로(가치)

시스템구축(씨앗) - 2채까지는 세금 과세도 아니다.

너바나님의 인싸이트를 배울수있는 시간이였습니다.

성공적인 투자자로서의 삶을 살기위한 한발짝 내딛고있는것같습니다.

열기 73기 모두다 화이팅~!!