안녕하세요!
열기 72치리 뱅뱅⭐ ❤젊은❤ 에너지 뿜뿜 ❤우리❤ 0진이🔥
두띠입니다!
벌써 열기 강의도 반을 넘었습니다.
젊은우리튜터님의 진두지휘아래
우리 반장님들과 우리 조장님들과
또 72기 수강생분들과 아주
즐겁고 뜻깊은 3월을 보내고 있습니다💜
그럼 3주차 과제를 하러 출발해 볼까요~?
함께 가시죠!
ㅡ
광명시 하안동 철산 두산위브 트래지움 아파트입니다!
무려 1000세대가 넘는
1248세대의 2009년 11월 16년차 아파트입니다!
면적구성은
35평 556세대로 메인평수입니다.
30평대 외에도 대형평형이
40,41,48,49,56,57평 아주 넓은 평수가 400세대가 넘게 있습니다.
우와... 어쩐지 단지를 들어갔을때 뭔가
널찍널찍 시원하다는 느낌이 들었어요.
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그렇다면 철산 두산위브 트래지움이 있는
광명시를 한번 살펴볼까요?
광명시는 서울은 아니지만 서울과의 접근성이 아주 좋은 친구예요.
금천구 구로구와 맞닿아 있습니다.
서쪽으로는 부천시 남쪽으로는 시흥이 있네요.
살면서 한번도 생각해본적 없는 위치에 있는
광명시를 최근들어 아주 많이 가고 있습니다.
1월에 갔던 구로구
작년에 임장했던 부천시와도 아주 밀접하기도 하고
지하철도 함께 지나고 있습니다. 서울임에도 불구하고
구로구의 천왕역보다 강남이 가깝습니다.
왜 서울 5급지 구로구만큼이나 좋은 곳이라고 하는지
이해가 되는 부분이네요!
철산 두산위브 트래지움 아파트 위치는
7호선 철산역에서 도보로 15분 정도 남쪽으로 내려가면 있습니다.
위치를 알아봤으니
그렇다면 철산 두산위브 트래지움 아파트의 입지는 어떨까요?
철산 두산위브 트래지움 아파트가 위치한
광명시의 입지를 살펴볼까요?
<직장>
A
사업체수 : 26,653개
종사자수 : 105,342명
500인 이상의 사업체는 8개로
종사자수 20만명 미만으로 등급은 B가 되겠습니다.
인원도 많거나 연봉이 많은 주요 직장을 살펴볼까요?
광명시 내에는 직장이 많지는 않습니다.
하지만 인근 가산디지털단지 구로디지털단지등에
양도 질도 괜찮은 직장들이 몰려 있습니다.
게다가!!
광명사거리와 철산을 관통하는 7호선은
강남업무지구로 40분 안에 이동할 수 있는
엄청난 메리트를 가지고 있습니다.
실제로 저희 회사에도 광명시에서 통학하는
동료분이 계실 정도!
<교통>
B+
지하철 7호선 역세권
강남역까지는 40분정도로 이동이 가능합니다.
부천으로만 가도 7호선을 이용하더라도 1시간정도가 걸리는데요.
20분이라면 많은 시간을 매일 세이프할 수 있겠네요!
그밖에도
여의도 30분!
구디는 고작 15분!
시청(도심권) 40분
판교 80분
주요업무지구를 한시간정도로 갈 수 있네요!
<학군>
B
광명시에는 중학교가 있는데요.
중학교를 왜 보는지는 열반기초 수강생이라면
이제 아실 거예요.
주변에 서울대 출신이 있으신가요? ㅎㅎ
맹모들은 우리 아이들이 가장 인정받는 서울대를 보내기 위해
무던히도 노력하게 되는데요.
그런 서울대를 가장 많이 보내는 고등학교에 보내기 위해서는
좋은 중학교를 보내야 하기 때문입니다.
면학분위기나 환경이 좋은 그런 지역을 찾게 됩니다.
그럼 광명시의 중학교학군은 어떨까요?
오오! 학업성취도율이 90%이상 철산중이 있습니다.
90% 이상 : 철산중 91.0%
85% 이상 :하안북중 89.2%
정도가 광명내에서 공부를 꽤나 하는 것 같습니다.
아 뭔가 하쉬운데요.
특목고 진학률도 함께보면
학업성취율은 낮아도 높은 진학률을 보이는 학교들이 더 있네요.
철산중인근에 몰려있는 학교들이
학업성취도율과 특목고진학률이 함께 높은 것을 확인하실 수 있습니다.
주요학원가를 살펴보면 철산역 인근이
학원개수도 많고 좋은 학교도 몰려있는 것을 볼 수 있습니다.
나머지 생활권들은 눈에 띄는 곳은 없지만
신축이 많이 들어오는 생활권은
소득이 어느정도 괜찮은 신혼부부들이 들어오면서
아이들을 잘 키우기 위한 학원과 환경이 만들어지게 됩니다.
그래서 일직동이나 앞으로 천지개벽할 광명사거리도
많이 바뀔 수 있는 생활권이라는 생각을 하면서 임장했습니다.
<환경>
S
광명시 상권은 지하철역을 중심으로 형성되어 있습니다.
7호선 라인의 광명사거리상권과 철산역 상권이 있구요.
1호선 광명역 인근에 주복 신축단지들과
대형 브랜드 이케아 코스트코가 들어오면서
화려한 상권들이 들어왔습니다.
광명사거리
광명사거리역 주변으로 광명전통시장,
국화빵 맛있음.크로앙스 종합쇼핑몰 이마트,사람많음.
철산역 상권
철산역과 광명성애병원 사이 상업지구 차분하고
은행가와 학원가와 술집 가게들이 혼재되어 있음.
광명역 상권
KTX역 주변으로 형성된 코스트코,롯데아울렛이케아광명점, 화려한 상권
하안소하 상권
가리대로 불림. 전국 3위 규모의 이마트
종합병원 : 성애병원 중앙대광명병원
대형마트 :1개 코스트코 광명점,뉴코아광명점, 이마트 광명소하점
백화점 : 없음
스타벅스 :11개
백화점은 없지만 서울과 가깝다는 게 아주 큰 메리트인 광명시이기에
사치품(?) 쇼핑을 할때는 영등포구로 넘어갈 거라고 생각했어요.
<공급>
A
광명시 279,514X 0.005 = 1,397세대 /3년간 4,192세대 적정
15,603세대 예정 과잉
3년간 4200세대가 적정공급량인데
1만 5천 세대정도가 예정되어 있습니다.
차고 넘치는 공급량이네요.
광명시는 현재 임장을 가도 곳곳에 크레인을 볼 수 있습니다.
뿌연 흙먼지들과 높게 쳐져있는 펜스도 많이 보이는데요.
곧 입주예정인 단지도 있지만 27년도까지 계속해서 입주가 예정되어 있습니다.
가까운 서울 구로구와 금천 영등포구까지 피해갈 수 없는 규모의 공급입니다.
그 중 가장 기대되는 단지는 단연
철산역 북쪽에 위치하고 25년에 입주하는 철산자이 더 헤리티지와
광명사거리 역 바로 대로변을 끼고
개발될 예정인 11구역입니다.
현재 들어오는 단지들만 봐도 심장이 두근거리는데
엄청난 규모의 대단지 브랜드 아파트가 들어오게 되면
얼마나 좋아질지... 상상도 안되네요💕
-철산 두산위브 트래지움 아파트의 과거시세 및 현재 시세-
20년 1월 분양당시 매매 6.3억
59타입
전저점 : 16년 3월 4.66억 (전세 4.3억)
전고점 : 분양후 21년 9월 9.6억 (전세 6.65억)
하락장 가장떨어진 23년 2월 7.65억 (전세 5.9억)
현재 24년 3월 8.67억 (전세 5.3억)
20년 1월 분양당시 매매 6.3억
전저점 : 20년 12월 9.4억 (전세 7.5억)
전고점 : 분양후 22년 3월 13.5억 (전세 6.6억)
뜨거웠던 부동산 철산 두산위브 트래지움 아파트는 무려 13.5억을 찍었습니다.
현재 23년 3월 매매 10억 (전세 5.75억)
3년만에 전저점의 가격 가까이 왔네요..
이 데이터를 기반으로
수익률 분석을 해보면
(수익률 계산 : (현시세-매입시세)/투자금*100)
16년 3월 전저점 투자했다면 투자금은 3.6천이 들어가고
현재는 1114%의 수익률 입니다.
투자금을 회수하고 계속해서 수익금을 주는
훌륭한 직원이 되주었겠군요.
21년 9월 전고점에 투자를 했다면(생각만해도 아찔...)
투자금은 3억이 들었을테구요.
수익률은 -32%가 됩니다.
무려 15억이 되어야 200%의 수익률을 달성할 수 있습니다.
철산 두산위브 트래지움 아파트는 15억이 될 수 있을까요?
구축이 된 이후에는 어떤 가치를 갖게 될까요?
언제가 적당한 투자시기일까요?
이제 너바나 레시피 저환수원리로 한번 따져 봅시다.
저평가(X)
-9%정도로 많이 회복했습니다.
3.3억의 투자금이라면 더 좋은 급지의 단지를 볼 것 같습니다.
환금성(O)
철산 두산위브 트래지움 아파트는 지리적으로도 입지적으로
광명사람들이 살고 싶어하는 아파트라는 생각이 듭니다.
7호선 도보 15분 시간은 좀 걸리지만
광명사람들이 좋아하는 학군과 유흥상권과도 살짝 분리되어
조용하고 안정적인 느낌을 주고 있습니다.
수익률(X)
현 시점에 투자한다면 15억을 넘어가야
200%의 수익률을 볼 수 있습니다.
원금보존(X)
현재의 가격과 어떻게 될지 모르는 하락장에서
원금보전은 힘들 것 같습니다.
리스크대비(X)
광명의 공급은 적정공급량의 3배가량되는 대규모 입주입니다.
이런 공급은 환경개선으로 광명시에 좋은 영향을 주겠지만
3년동안은 전세가의 하락과 함께 매매가도 영향이 있지 않을까 생각되고
학군이 좋은 단지라서 어느정도 방어할지 예상은 안되지만
타격이 훨씬 더 클 수도 있습니다.
전세가 안나갈 수 있는 확률이 있을지 모르겠지만
일단 잔금대비가 철저하게 안됩니다.
결론
저는 철산 두산위브 트래지움 아파트와 함께 갈 수 없습니다.
앞으로의 시장이 어떻게 될지 모르기 때문에
광명시는 충분히 투자할만한 선호도 좋은 지역이라고 생각합니다.
오랜만에 (오랜만이면 안되는데)
진행한 수익률분석 보고서를 작성하니
또 빨리 투자하고 싶은 생각이 마구마구 올라오는데요.
광명을 좀 더 잘 보고
확실한 앞마당으로 만들어보도록 하겠습니다.
감사합니다.
열기72기 화이팅❤️
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