서울투자 기초반 2주차 수강후기 [서울투자 기초반10기 109조 정천꾸]

서울에도 소액투자의 희망은 남아 있었다. 그 희망에 제일 가까운건 서남권.

입지가 좋으나, 환경이 열악하여 빛을 보지 못한 곳들에 서서히 빛이 내리려고 한다.

시세트레킹을 꾸준하게. 평촌, 분당, 구성남, 수지, 광교와 함께 수도권 소액투자 노려보자.

신축을 구분할때 2013년 이후엔 아파트의 고급화가 시작되어 흔히 말하는 신축의 모습을 가지고 있다.

2007년 이후에는 주차장이 지하로 내려가게 되었다. 구축과 가장 큰 차이. 간단한 수리만 진행해도 가능하다.

구축은 올수리

서남권은 대개조 등 환경이 변할 요소가 많다.

-상승흐름을 잘 기억하고 가회가 올 수 있는 곳을 미리 기억하고 주목한다. 재건축 시장을 보고 있으면, 전체적인 시장을 알 수 있다.(목동, 여의도)

분양권(재건축,재개발)->신축->기축 순으로 가격이 반응한다.

-전세가가 10% 오르는데는 약 2년정도가 걸린다.

-가장 좋은 단지는 상단가격(상승장 전세가 읽기), 평균가격, 하단가격(가격방어, 소앱으로 갭투자)을 다 알아보자.

-서남권은 인구가 많은편이지만 다른 베드타운과는 다르게 일자리가 많다. 강서-마곡지구,영등포-여의도, 구로-가디구디

-일자리가 증가하면 입지가 변한다. 일자리, 공급, 교통, 환경, 학군 등

-서안권의 인구는 대체로 감소하고 있으며, 신규공급으로 인한 인구증가는 강서구(마곡). 영등포(신길뉴타운)에서 나타남.

-선호지역과 비선호지역을 잘 봐야함.

-공급이 없을때 투자를 진행하고 많다면 전세만기 일자를 늘려 계약, 월별로 체크.

-지하철급 2호선>9호선>3호선>신분당선

-학군은 대치, 목동, 노원(중계동은행사거리), 관악(광장), 평촌= 학군지들은 셔틀을 타고 멀리서도 옴

-학원가가 메인인 동네는 신축이여도 학원가랑 멀면 가치가 떨어짐.

-매전차이만 보지말고 가격이 싼지 안싼지를 봐라

ex)동탄이 20억? gtx가 강남, 상성, 수서까지 오기 때문에? 그럼 서울에 20억을 봐라.

입지분석 1등은 일자리.

-시간적 입지보단, 물리적 위치를 봐라. 물리적 위치는 변하지 않음.

-공급은 한번에 1000세대 이상은 주의 할 것.(공급 영향 인구수x0.5 주의)

목동은 여의도 바로 옆에 위치하며 여의도 근무하는 좋은 직장을 가진 사람들이 편하게 출근 할 수 있어 수요가 올라 갔으며, 중산층이 모여, 학교 수요가 상승하게 되었다.

신도시의 학군은 학원성취도 평균이 없으니 특목고진학+학원가+부동산전화 조사로 알아볼 것. 특목고 진학률 5%이상면 높은것.

-학군지에선 초등학생이 얼마나 늘어나는지가 중요하다.

-지하철이 생길때. 발표, 착공, 완공 순인데 착공이 들어간 뒤에 투자를 진행하는 것이 좋다.

호재를 보지말고 가치를 볼 것.

-용적률은 낮을 수록 좋다. 남은 용적률을 일반분양 할 수 있으며 그러면 분담금이 줄어든다.(210%이하면 사업성이 좋은 용적률)

-직장과 공급은 전체구로 보고, 교통, 학군, 환경은 개별 단지단지를 비교해야한다.

-안산에 gtx 뚤리니 가격 트레킹 해라.

-신탁은 속도가 빠르지만 비용이 비싸다.

-호재가 실현되었는데도 하락장이어 가격이 반영이 안된 곳을 찾아라. 신길삼성래미안

-대형평수는 상승장에 더 많이 오르지만 환급성이나 입대사업자등 리스크가 있다. 그래도 가격이 비슷하다면 대형으로.

정비사업

조합설립->미정, 시간 오래걸림.

사업시행인가->시간이 걸리지만 진행이 되긴함.

관리처분->바로 이주가 진행된다.

가치를 보고 가격을 봐라. 그래야 제대로 된 저평가를 찾을 수 있다.

가격을 먼저보면 그 가격이 높은 이유를 만들게 된다.

구로구 소액투자하기 좋음. 구일우성

-인구분포 등 실제로 임장을 가지 않으면 알지 못하는 요소들이 존재한다.

-서남권은 9호선(교통과 일자리) 라인 호재를 주목. 소액투자의 기회가 잇다.

-20평이 먼저 올라가고, 상승장에는 30평이 많이 오른다.

-땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 단지 선호도를 갖고 있는가?

강남 접근성, 환경, 학군 등

-땅의 가치가 비슷하다면 지역 내 단지 선호도는 어떤 아파트에 있는가?

상권, 연식, 임장 분위기

-최고가 아니더라도 최선을 선택하기 위해 확인하자.

가격과 가치. 지역에서 살 수 있는 가격대를 트래킹 해야하며, 가격보다는 가치에 중점을 두고 우선순위를 결정.

투자(비교평가) 비슷한 가격이면 더 입지가 좋은 곳. 비슷한 가격, 비슷한 땅이라면 더 좋은 아파트를 선택.

-행복한 투자자가 되어라. 목표를 만들고 규율을 만들어 루틴을 만들자.