"월급쟁이 부자로 은퇴하라" 독서후기 #3

STEP 2. 책에서 본 것과 깨달은 것

CHAP 4장 CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식

# 생산 자산 # 자본 재배치 # 투자 실력 # 투자 동료 # 전세 투자 # 인생을 바꾸는 투자

01 돈이 없다면 당신을 위한 종잣돈 마련법

수입에서 지출을 뺀 금액을 모은다

거주로 깔고 앉은 큰 돈

1) 쓰는 것을 체크하라

필요비 : 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생긴다.

불필요비 : 지출하지 않아도 당장 문제될게 없다.

투자를 시작한 후 2년 동안 여행을 가지 않았다.

사지 않아도 문제가 없을 것 같은 건 아예 사지 않았다.

사람들과 따로 약속을 잡지도 않았다.

중요하지 않은 모임에는 거의 참석하지 않았다.

2) NO 짠돌이

작은 변화와 과거의 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다.

아주 펑펑! 그 소비 대상이 기존의 소비 자산에서 생산 자산으로 바뀌었을 뿐이다.

감가상각만 있는 소모품이 아닌 나 대신 일할 수 있는 입지 좋은 곳의 부동산으로 말이다.

3) 자본 재배치

깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 '자본 재배치 '라고 한다.

자산 전부를 거주하는 집에 투자해 깔고 앉는 건 열한 명의 골키퍼로 게임을 치르는 것과 같다.

여러 명이 골문을 지키고 있으니 안전할 진 몰라도 게임에서 이기기는 어려울 것이다. 골을 넣지 못할 테니까

4) 돈은 없지 않다.

자본 재배치를 통해 통해 무조건 돈부터 만들게 아니라 , 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춰야 한다.

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02 직장인에게 꼭 맞는 시세 차익형 투자

1) 월세 투자 VS 전세 투자

현재 시장 어딘가에 더 나은 투자 방식이 있지는 않을까?

오피스텔 (대출 무 4.1%, 대출 유 5.9%), 아파트(대출 무 3.3% , 대출 유 2.6%)

2) 노력 대비 효용

오피스텔 월세 투자 2년 수익률 (11.7%), 아파트 전세 투자 수익률 (180%)

월세 투자를 통한 현금 흐름을 창출하는 방식은 단순한 수익의 크기 이상의 안정감을 안기기도 한다.

3) 직장인에게 가장 좋은 투자 방식

월세 투자 : 현금 흐름, 자잘한 하자 보수, 공실 위험, 노력과 시간이 많이 든다.

시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다.

급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다.

4) 변치 않는 투자 진리란 없다.

월세 투자 -: 규제에서 완화 정책, 경매 활용, 투자를 통한 자산 형성보다 현금 흐름이 더 중요한 시기.

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

1) 저평가

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기이다.

입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지

가격은 정보에 해당, 네이버 부동산에서 알 수 있다.

2) 저평가 여부 확인하는 법

비교 대상이 많으면 많을 수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있다.

서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳

가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자한다.

3) 실패 없는 부동산 투자법

전세가율을 활용 하는 것

아파트는 거주 기능을 수행하는 필수재의 성격

매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이 즉 투자금 만큼이라는 뜻이다.

이것이 전세율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

투자 한 건당 잃을 수 있는 돈을 줄이는 합리적인 행위인 셈이다.

지방 유의 : 수도권 보다 인구나 세대수 규모가 작고 외부 유입이 활발하지 않고, 공급량에 민감하다.

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

1) 용돈 벌이 투자

단기 시세차익을 노리는 투자, 용돈 몇 푼 벌기 위한 방식의 투자로는 인생을 바꿀 수 없다.

신이라면 모를까, 당장 내일 무슨 일이 벌어질지도 모르는 인간이 어찌 2년 뒤 혹은 4년 뒤 투자한 부동산의 가격이 오를 거리 확신할 수 있겠는가

2) 인생을 바꾸는 투자

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식. 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.

수익의 크기는 자산의 크기에 비례한다. 이는 당신이 키운 자산의 규모가 어느 정도가 되면 한번의 부동산 상승장 에서 발생하는 수익 또한 기대 이상으로 커진다.

장기 보유의 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.

처음부터 가급적 팔 지 않을 가치 있는 부동산 매입

2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는 장기적 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다.

물가가 오르듯 부동산의 가격은 오른다. 예외도 있다.

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

투자금 자체가 적다면 한 가지 사실을 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것이다.

투자 한 건당 수익을 키워 나가기 위해 선택한 것이 '시스템 구축'이다.

여기서 말한 시스템이란 '다주택'을 의미한다.

건당 수익의 크기는 똘똘한 한 채에 미치지 못해도 그것이 다수가 되면 이야기가 달라진다.

1) 똘똘한 한 채

종잣돈이 많아야 한다. 큰 폭의 역전세 같은 닥칠 수 있는 위험에 대응할 수 있는 자금 동원력이 있어야 한다.

위기가 와도 투자금 외에 오래 버틸 수 있는 체력이 필요하다.

2) 시스템 투자법

비교적 입지가 우수한데도 가격 자체는 그리 높지 않은 아파트를 위주로 투자하게 되었다.

수도권 아파트 기준으로 매매가 4억원 이하이거나 , 전세가율이 높아 실제 투자금이 3천에서 5천만원 정도만 소요되는 것들을 대상으로 삼았다.

투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성을 높였다.

이것은 습관으로 몸에 익어 , 특별히 의식하지 않아도 평생 활용할 수 있는 무형의 자산 즉 투자 실력이 되는 것이다.

3) 시스템 만드는 법

물가는 오른다. 현재 전세가는 약하다. 퍼는 낫다. 하지만 장기적으로 전세가도 우상향한다.

여러 주택의 전세금 상승분을 모아 일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금흐름을 창출한다.

시세가 많이 올라 차익을 실현하는 것이다.

4) 예상을 뛰어 넘는 속도

상승장 : 단기간 입주 물량이 집중되고 부동산 정책으로 인해 전세가 하락이 한다. 5% 보수적

하락장 : 입주물량 적음. 전세 대란에 따른 폭등, 규제 완화.

06 위기가 나만 피해 갈 거라는 착각은 버려라.

지속적으로 보유할 만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역 전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면 결국 매도할 수 밖에 없다.

1) 지키는 것도 중요하다.

내가 투자한 주택에 역 전세가 발생할 경우 실제 어떤 일이 벌어질 수 있는 지를 구체적으로 예상해보는 것이 좋다.

처음부터 마이너스 통장이나 신용 대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다.

2) 절대 무너지지 않는 리스크 관리법

처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다 - 직장과 교통이 중요하다.

신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1%이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

단 입지 대비 저평가, 적은 투자금, 주변의 입자가 장기적으로 지속되는 상황이 아니고, 리스크 대비할 수 있다면 매입해도 된다.

마이너스 통장 , 신용 대출 등으로 현금을 확보한다.

세제 혜택 등을 위한 임대사업자라고 해도 매도해 현금화 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

투자 공부를 시작한 처음에는 시스템 투자에 대한 정확한 개념을 모르는 체 방향을 시스템 투자로 정했다. 하지만 시간이 지날 수록 내가 가진 상황 즉 근로 소득이 적고 모을 종잣돈이 천만원 미만이고 전세 상승분으로만 투자해야 하는 내 상황을 인지 하게 되었다. 또한 60대에 들어서는 내 체력으로 전국을 누빌 자신이 없었다. 많은 시간과 노력에 대한 나의 한계점을 인지하고 더 이상 인생을 바꿀 투자는 할 수 없음을 깨닫게 되었다.

나에게 맞는 투자 방향은 현재 내가 가진 자산을 잃지 않고 지키면서 더 좋은 자산으로 노후 안정을 위한 투자가 최선임을 알았다. 그래서 많지 않은 종잣돈을 한 번에 더 좋은 곳을 선택하기로 방향을 정하고 그 지역 위주로 공부를 해 나갔다. 역전세에 대한 대비책을 구체적으로 생각하지 않고 모을 수 있는 현금을 총동원해서 투자하려고 했었다.

그런데 올해 들어 공부를 하면서 이러한 결정이 과연 옳은 것인지 의문점이 들기 시작 하였다.

미래에 대한 시장을 알 수 없음에도 불구하고 역전세라는 리스크가 나에게 없을 것 같다는 자만감에 빠져 있었음을 알게 되었다. 혹시나 모를 리스크를 대비할 여유 자금이 꼭 있어야 한다는 것이다.

강의를 통해 깨달았고 독서를 통해 리스크에 대한 중요성을 다시 한 번 인지한 것이다.

STEP 3. 책에서 적용할 점

내가 지킬 수 있는 자산, 상위 급지가 아닌 하위 급지라도 내가 감당 할 수 있는 수준을 해야 하는 것이다. 그래야 오래도록 가져갈 수 있는 것이다. 이론은 알면서도 내 상황에 적용한다는 것을 자주 잊는다.

투자 방향이 상황에 따라 흔들리고 있다. 그래서 동료들이 투자 코칭을 추천하는데 내가 투자 코칭에 대한 자세가 덜 되어 있다고 미루고 있다.

STEP 4. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 176) 투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다.

(P. 183) 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리

(P. 196) 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

(P. 199) 워런버핏의 투자 원칙은 첫째 잃지 않는다. 둘째 첫 번째 원칙을 지킨다.

(P. 209) 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이다.

(P. 217) 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

(P. 222) 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 매매가 뿐만 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다.

(P. 225) 경험이 쌓일수록 실력도 좋아진다.

(P. 238) 리스크 대응할 유동성을 확보한다.( 마이너스 통장, 신용 대출)

(P. 238) 손에 쥔 칼이 예리할 수록 그것은 내게도 위협이 될 수 있다는 걸 잊지 말아야 하낟.

(P. 240) 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용 대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자