열반스쿨 기초반 3주차 강의 후기(양파링님 강의) [열기 73기 89조 토끼부부]

2주차 수강후기처럼 이번 3주차에도 복습 차원으로 글을 남기고 싶어 적겠습니다.

이렇게 해야 머리에 더 잘 남는 것 같더라구요.;;

아직 완강은 하지 못했습니다. 들으면서 수정해 나가겠습니다.(추후 이 문장도 선을 그을 예정입니다.)

일단 양파링님 강의로 시작!!

얼마전 월천1 선배님과의 대화에서도 그렇고

느낀 점은 대단함...

나도 할 수 있을까??라는 생각은 들지 않았고, 나도 할 수 있다!!

계속 이 생각으로 하루하루 즐겁게 독서도 하고 강의도 듣고 보내고 있습니다.

본론으로...

3주차 강의는 더욱더 공부를 해야하고 실천해야지 하는 다짐을 갖는 강의인 것 같습니다.

'할 수 있게'

'수익률 보고서' 그렇기 위해선 '입지요소'들을 자세히 알고 비교해보는 시간들

수익률 보고서

-객관적 기준을 바탕으로 더 좋은 땅과 더 좋은 아파트를 찾고(입지)

-매수하기 적절한 때인지 스스로 판단할 수 있게 도와주는 과정(수익률)

입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 사게되고

수익률을 모르면 사는 시기와 기다림이 중요함을 모른다.

(좋은 물건을 사도 지키는 사람과 못 지키는 사람의 차이)

(가격이 오를 때까지 기다리지 못하는 경우도 있...최악이야;;ㅜㅜ)

결국 강의는 투기꾼이 아닌 우린 스스로 할 수 있는 투자자로써의 자세와 기본 소양에 대해 배우는 것 같았습니다.

스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서

기본 Five tools

아파트를 선정한 후 LEPIP

1.위치(Location)

2.입지평가(Evaluation)

3.과거시세(Price)

4.수익률 분석(ROI)

5.현장사진(Picture)

1.위치

아파트를 선택할때 연식이 구축이어도 세대수가 적어도 주변에 학교, 교통 그다음 신축 대단지 덕에 주변환경이 많이 개선되었는지 등까지도 시야를 넓혀야!!!

최종목표는 서울/수도권으로 시야 넓히기

내가 선택한 이 아파트가 어느정도의 입지에 해당하는지 넓혀서까지 보자.

2.입지평가(5가지요소) WTSES

a.직장(Work)

b.교통(Traffic)

c.학군(School)

d.환경(Environment)

e.공급(Supply)

(열기 73기 89조 '봄이온다아'님 감사합니다)

(지방에서 환경은 균일한지, 신규 택지지역이 생기는지 등 봐야함. 중소도시에서 신규 택지지역이 생기면 중심지가 아니더라도 그 쪽으로 옮겨갈 수 있으므로. 중소도시는 왜 연식연식하는지 알 수 있다.)

2-a. 직장

일자리는 사람을 모으는 가장 강력한 힘.

일자리 많다 -> 그 지역에 거주하고 싶은 기본적인 수요가 받쳐준다. -> 수요에 걸맞는 인프라 형성(교통, 상업)

국가통계포털 사이트 이용하기

(국내통계->기관별 통계->지방자치단체->해당지역->기본통계->사업체->종사자 규모별 사업체수 및 종사자수)

S:강남구 서초구 영등포구(여의도) 송파구 중구(시청)

A:강서구(마곡) 마포구 종로구 금천구 구로구 성동구

2-b. 교통

출퇴근 소용되는 시간 -> 삶의 질 결정

직장 있는 지역 거주 못하면 빨리 갈 수 있는 곳에 거주

본인의 집을 사줄 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳

부도심:시청, 여의도, 가디, 구디, 마곡, 상암DMC, 판교

수도권은 지하철 기준!

지방은 주요직장까지 자차이동시간:10분이내(S), 20분이내(A), 30분이내(B), 그외(C)

카카오맵이나 네이버지도 활용

연식, 평형, 구조차이가 있음에도 교통이라는 입지는 가격을 비슷하게도 해준다.

2-c. 학군

강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택기준

거주선호도는 실거주가치, 전세가에 영향

학군은 특히 부동산 상승기에 큰 힘을 발휘함.

그 중에서 중학교 학업성취도 평가!! 거기에 특목고 진학률까지 챙겨보자.

ex) 학업성취도 높음 + 특목고 진학률 낮음 : 학생 전박적인 수준 양호 but, 상위권 부족

아실 활용

그외에 중요한 것!!! 바로 학원가!!!!!!!!!!!!!!

(아실이나 호갱노노 활용)

학원가는 무조건 임장시 체크!!!!!!!

질적인 측면에서도 보고 다른 지역 학원을 안갈 정도로 있는지도

그리고 낮시간 학원가 분위기와 밤시간 아이들 수업 끝나고 학원가 분위기도 보자

ex) 평촌 학원가 어마어마하다!!!!!!!!

내가 관심있는 첫 앞마당이 될 둔산동이야 말로 학원가!!!

강북사는 사람의 최종은 광진구(학원가 좋다)

학군은 쉽게 만들어지지도 않을 뿐더러 시간이 쌓여야하며 한번 만들어진 학군은 쉽게 사라지지도 않는다.

2-d. 환경

백화점, 상업시설

사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 -> 소득과 관련 -> 감당할 수 잇는 집값수준

상업시설 인프라로 거주민들이 느끼는 편리성도 있지만 택지 등과 같이 균일한 환경이 주는 쾌적함도 거주만족도를 높이는 요소.

임장가면 백화점 꼭 들리기

1층 분위기도 보자. 입점해있는 브랜드들과 사람들의 모습이 다르다.

백화점은 카카오맵 활용(반경 1km범위 설정)

백화점 브랜드는 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아 빼고는 인정 노노

2-e. 공급(적정수요=인구수x0.005)

입지를 결정하는 요소는 아님.

새 아파트 들어오면 -> 기존 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아짐.(매매물량 증가, 매매가 하락)

새 아파트 들어오면 -> 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아짐.(전세물량 증가, 전세가 하락)

(대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역위상을 높이는 역할)

기회이자 리스크

그 지역 뿐만 아니라 인접해서 영향을 주는 지역에도 전해짐

3년간 예정된 공급물량 확인(연평균 물량수준으로 공급 등급평가)

-> 처음 투자를 하는 시점과 2년 후 전세만기 시 리스크 파악 가능

('구 단위' 공급을 살펴보지만 이후 더 넓은 범위의 공급을 살피게 될 것이니라->시단위, 이동이 특히 많은 지역)

호갱노노하고 부동산지인 활용

가격은 변할 수 있다. 시장 상황에 따라 But, 가치는 쉽게 변하지 않는다.

서울 송파구와 경기 성남시 비교(2018년에 헬리오시티 입주)

상승장임에도 불구하고 가격이 떨어졌음. But, 상승장이라 빠르게 전세, 매매가 회복됨.

즉,

입지를 이해하는 것은

사람들이 어떤 부동산을 좋아하는지 가치 있는 부동산을 알아가는 과정

입지 비교를 통해 선택한 부동산은 자산가치가 달라진다.

3.과거시세

호갱노노 활용!!

4.수익률 분석

얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?

두 가지를 생각해야됨

*과거 투자의 수익률 계산(현시점 수익률은 얼마일까?)

매수당시 매매가 2.5억 전세가 1.8억 투자금 0.7억

현재 매매가 3.8억 전세가 2.5억

수익률 185%

*미래 투자의 수익률 계산(얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?)

현재 매매가 4억 전세가 3.1억 투자금 0.9억

미래 매매가 4억 + 1.8억

수익률 200%를 기대하려면?

9,000만원 들여 1.8억 가져와야해애애애애

5.8억까지 갈 만한 물건인가?(비교평가)

수익률=수익(매도금액-매수금액) / 투자금 x 100

가격이 싼 시기에 매수한다는 것!!

다만 -가격이 싸다

-오랜 기간 정체되어 있다

판단할 수 있는 영역

상당한 용기가 필요->그래서 가치를 분석할 줄 알아야

결국 좋은 것을 싸게 샀다면 가치를 신뢰하고 인내

매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다

그리고 10년동안 전세가는 80~100%상승

무리한 전세가를 설정하지 않았다면 2년마다 전세상승분 회수!!

임대사업자 내고 5% 올렸다고 하심

=> 투자금 회수 시 수익률 무한대+시스템을 구축할 수 있는 자본(재투자)

-수익률 분석 정리 Time-

투자시점에 따라 수익률이 달라짐

싼 시기, 싸게 사야 하는 것의 중요성

하락장에서 수익률 분석의 의미를 알아야 함

단순히 '얼마 벌었다'로 비교하는 것이 아니라 지금 시기 싸게 사서 기다리면 어떤 결과 가져올지를 생각하기 위함

현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화 시키는 투자 뿐만 아니라 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익, 수익률을 높이는 방법

하락장에서는 위 아래가 없는 시장이다. 그래서 더욱더 객관적인 입지 분석이 중요함.

결국...수익률 보고서는

투자하기 전 -> 더 좋은 것을 선택하기 위한

투자한 후 -> 잘 지켜 나갈 수 있도록 확신을 주기 위한

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