4주차 강의 중 3주차 강의까지 열심히 달려온 것 같습니다.
올해 2024년 3월은
저에게 있어서는 굉장한 변화가 있는 달로 기억이 될 것 같아요.
하루하루를 직장 집 직장 집 반복적인 삶과 그 안에서 신발, 의류, 게임 등등
소소한 행복으로 보내던 세월을 뒤로 하고
본격적인 은퇴 후의 삶(전 은퇴가 없는 일이긴 합니다;;와이프가 평생 일하라고 하네요;)
그리고 더 나은 금전적인 여유 등등의 여러가지 이유들
2월 말 문득 4년 전 항상 가볍게만 보고 들었던 월급쟁이 부자들 유튜브를 보다가
열기반 광고를 보게 되었습니다.
4년동안 가볍게 대했던 영상이었지만 이 날만큼은 무언가 머리에 큰 충격이 전해졌고 가슴은 쿵쾅쿵쾅
뛰었던 기억이 나네요.
'나는 지금 무얼 하고 있지, 미래는 과연 어떻게 될까?'
솔직히 가벼운 마음으로 와이프한테 말을 건네 보았습니다.
'이거 내가 4년동안 본 유튜브인데 강의가 있다고 해... 한번 들어볼까'
평상시 와이프는 어떤 선택에 앞서 부정적인 면만 일단 체크하는 지라... 불안한 마음이 계속 들었습니다.
와이프는 다행히 한번 들어보자고 얘기를 했고...
그렇게 지금 3주가 지났네요...
3주동안 일도 하면서 10년정도 독서하고는 거리가 멀었던 저에게 지금 4권의 책을 읽게 되기도 했습니다.
남은 한주 더 열심히 하루하루 떨리는 마음으로 공부하겠습니다.
주우이님이 강의 후기는 요약하지 말라고 하셨지만... 전 여기 월부닷컴에 끄적이는게 먼가 더 기억에 남는 것 같아요.
자 시작해보겠습니다!(와이프도 가볍게 제가 정리한거 보긴합니다! 더 잘 정리하겠습니다)
양파링님 강의보다 주우이님 강의는 필기할게 생각보다 엄청 많았습니다ㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜ
1.임장지역 선정
앞마당을 늘려라.
자신이 잘 아는 지역부터 시작...
지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가를 할 수 있다.
비교평가 할 수 있는 지역이 많아질 수록 좋은 투자를 할 수 있는 가능성 높다.
시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다.
시장이 안 좋으면 무엇이 왜곡된지 모른다. 그 지역 내에서만 가격을 평가하지 말자.
가격, 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다.
비교평가는 최소 3개이상
첫 임장지역 의미 : 선입견 버리기, 임장 습관 만들기
임장보고서
-5개이하 : 집근처 or 회사근처 5곳
-6개이상 10개이하 : 1기 신도시 + 확장
-11개이상 : 수도권 + 지방
*앞마당 = 입지(다른 사람에게 10분정도 설명가능) + 가격(랜드마크APT, 투자할 수 있는 APT 즉, 전세가율 높은)
언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것
임장지역 설정 -> 사전조사(임보) -> 분위기 임장 -> 단지임장(수익률보고서) -> 매물임장 -> 최종 1등 뽑고 투자여부 결정
여기서 핵심은 마침표를 찍고 넘어가는 것...
ex) 분위기 임장까지만 했다. 그렇다고 해도 분위기 임장은 마무리까지 마침표 찍고 다른 지역 앞마당 만들기 하라는 것.
2.투자 의사 결정 방법
입지평가를 하는 이유 : 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표
수도권 : 직장, 교통
지방 : 학군, 환경
2-1.투자사례-수도권
서울 접근성 영향이 크다. 비교평가를 통해 상대적으로 저평가된 물건을 찾는 것
비교평가를 할 때 가장 중요한 것은 가치 대비 저렴한 물건을 찾는 것
(가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것)
저평가여부 확인 -> 투자기준 확인(저환수원리 등) -> 실투자금 확인
강의내용 끄적임)
-동탄쪽 얘기하면서
신도시가 생기면 시범마을부터 분양. 제일 좋은 입지에 분양을 함. why?처음하는 분양이라 잘 되어야해서.
-주우이님의 앞마당 넓히는 과정 얘기하면서
동탄 -> 영통 -> 수지로 넓혀감
영통 안에 광교 있지만, 광교사는 사람한테 어디살아물어보면 영통에 상라고 얘기하지 않는다.
광교라는 프리미엄이 있다. 판교 동생 광교
-1호기 투자얘기하면서
비슷한 가격이면 방2개보다 방3개
복기의 중요성
-1호기 투자 수지에서 할때 영통 동탄 3개 비교를 했을 때에도 좋았다. But, 이 가격이 맞는 건지 틀린건지 모르겠다. 강남에서 거리가 40분 걸리는 거리와 다 비교를 해보았다.
-평촌, 산본, 을왕 묶어서 생각
2-2.투자사례-지방
강의내용 끄적임)
-대전은 매매 그래프가 몇년동안 변동이 있지 않고 일정
why? 세종에 공급이 많았다.
-서구에 비해 유성구 평당 가격 높다.
why? 유성구에 신축이 많아서 평당 가격이 높아졌다.
-주상복합은 가능하면 신축일 때 매도
아파트는 시간이 지나면 땅의 가치 올라가는 게 좋다.
비교평가에서 대전 서구 탄방동 공작한양 APT에서
나라면 저 아파트를 선택했을까?라는 의문이 엄청 강했다;;
이것 또한 지역 선입견이 있었던 것 같다. 찾으면 찾고 못 찾으면 못 찾는 것;;
이때 말씀하신게 주우이님께 매도한 분보다 더 싸게 샀다고 하셨고, 이 분은 8년동안을 가지고 있었다고함. 8년동안 가격변동이 없었다고 하심.
오를 것을 사는 게 아니에요.
저평가되고 싼 가격의 물건을 사는 것
월부의 투자 방식은 가치투자(수익이 큰 투자보단 잃지 않는 투자)
싸다는 근거가 있어야 한다.
-다른 곳에서 비슷한 가격대로 비교하거나
-비슷한 입지에 있는 APT와 비교
-입지를 고정시키고 가격비교
-가격을 고정시키고 입지비교
-비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익 극대화)
비교평가의 핵심 : 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳 선택. 그 곳이 상대적으로 저평가되었을 가능성 높음
해야할 행동 : 최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능. 집or회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳이상 만들자.
<가격 비교 꼭>
랜드마크 APT
투자할 APT
전세가율 높은 APT
10개정도
ex) A지역 10개, B지역 10개, C지역 10개 비교!!
*아파트 = 건물가격(시간이 지날수록 내려가진다) + 땅가격(ex. 주상복합보단 APT가 가치 높다)
*주우이님이 하고 있는 투자 활동은?
-흔들리지 않는 투자 기준 만들기
-비교평가하여 저평가된 물건 찾기
-그 물건들 중 1등 아파트 투자하기
초보투자자 성장편에서는
마지막에 약간 울컥;;;
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