성동구

응봉동 신동아 아파트

전고점 : 10.6억

1) 단지는 행당 신동아랑 큰 차이 x 외관이 좀 더 깔끔, 경사로가 덜함,

2) 마을버스 성동 08, 행당역-신동아 아파트 입구까지 다님 ,

3) 도보 7분 (500m)거리에 경중선 응봉역 역세권, 강남 접근 용이

★ 수익률 - 59 기준 ★

기간 : 과거 10년, 14.4월~ 24.4월

매매 : 3억 1000 -> 7.35억

전세 : 2.3억 -> 4.25억

8,000만원 투자금으로 4.25억,

10년 수익률 : 531%

1년 수익률 : 53%

*전고점 : 10.6억.

주변 단지들 10억 이상이라 10억 이상 상승 가능성 보임

성북구

래미안 크리시엘 APT

전고점 8.8

1) 4호선 길음역에서 도보 8분거리(500m). 다만 길음역 나와서 넘어 오는 길이 조금 어수선

2) 6호선 월곡역에서 도보 15분(800m)거리

3) 주변에 관공서와 내부순환도로가 있어서 이동 용이, 동북선 공사중

4) 주변이 나름 쾌적한 편이라 살기 좋아보이며, 환경도 나쁘지않음

★ 수익률 - 59 기준 ★

기간 : 과거 10년, 14. 4 ~ 24.4

매 : 3.1억 -> 6.8억

전 : 2.5억 -> 4.05억

투자금 6,000만원, 3.7억.

10년 수익률 616%,

1년 수익률 61.6%

Q1. 10억 갈만한가? => 84기준 전고점 10억 초과, 동북선 준공되면 가능성 있다고 봄

결론은 ?

급지는 성북구 래미안이 낮지만 수익률이 높으므로 성북구 APT가 더 가치 있는 APT라는 결론이 나오는데요,

응봉동 신동아 APT는 매도자들이 매물을 너무 낮은 가격으로 던지는거 같다는 생각이 들더라구요.

(무슨 근거? = 주변 아파트 가격 비교시, 성동구의 입지 독점성, 종사자 수 대비 너무저렴)

허나 근거는 제 선입견일 수도 있다는 생각이 듭니다.

수익률 보고서로만, 객관적인 시각으로만 보았을 때

성북구 래미안을 매수하는게 맞다. 라는 결론이 나왔습니다.

제가 한 비교평가가 맞는건가요 ??

공급은 향후 3년기준 둘다 A등급으로 동일

↓↓

성북구 인구 : 424,853 * 0.005 = 2,124

입주량 ~ 3년 3,633세대, / 3 = 1,211 (A)

성동구 인구 : 276,952 * 0.005 = 1,385

입주량 ~ 3년 3,419세대 / 3 = 1,139 (A)

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