열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 73기 71조 뎨]

기초반을 들은지 벌써 3주차라니 시간이 진짜 빠르다고 느낍니다..@@

자료에 없고, 보드에 적어주시는 내용도 추가로 필기하는 습관을 가지기 위해 이번 주차는 양파링님과 주우이님의 강의를 나눠봤습니다!

*→ : 수강 후 느낀 점

-. 아파트 수익률 보고서를 꼭 써야하는 이유 中 (양파링)

(1) 아파트 수익률 보고서는 객관적 기준을 바탕으로 더 좋은 땅과, 더 좋은 아파트를 찾고 매수하기 적절한 때인지 스스로 판단할 수 있게 도와주는 과정이다.(좋은 땅인지 고를 수 있게 하는 입지, 사는 때가 맞는지 하는 수익률)

= 스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서이다.

(2) 입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 사게 되고, 수익률을 모르면 사는 시기와 기다림의 중요함을 모르게 된다.

양파링님 言 : 너바나님께서 기초반 수강 중에 투자를 하지말라고 하셨다. 모아둔 돈은 많지만 실력이 부족함. 추후 시간이 지나면 실력을 쌓게 되고 모아둔 돈으로 성숙한 투자가 가능하기 때문.

→ 같은 돈을 주고 더 좋은 것을 선택하기 위해 '알 수 있게' 가 아닌 '할 수 있게' 하는 것, 부동산의 가치를 평가하는 기준을 처음 배우게 되어 설렘 반 두려움 반이었습니다..!

-. 아파트 수익률 보고서를 쓰는 방법 中 (양파링)

(1) 제일 중요한 건 단지 주변을 시야를 넓혀 봐야 한다.(단지 지도 - 주변 - 서울/수도권)

(2) 땅의 가치가 부동산 가격 차이를 만들어 낸다.

(3) 구 별로 등급을 나눠서, 직장을 가기 위한 거리가 좋은 등급인지 아닌 배드타운인지 알 수 있다.

(4) 연식, 평형, 구조가 떨어지는 단지가 있더라도 강남(중심지)까지 30분 안으로 갈 수 있으면 그 단지의 가치는 증가한다.

(5) 임장을 가면 아실이나, 호갱노노로 학원가를 체크

= 대표 학군지의 학원가는 현장을 반드시 확인한다.(학원가를 판단하는 기준이 생기게 됨)

→ ex) 대치동에 캐리어를 끌고 가는 학생들, 학군은 상승장에 더 강력한 힘을 발휘한다...

저라도 집과 거리가 가까우면서 좋은 학교 및 학원에서 내 아이가 배울 수 있도록 희망합니다. ㅠㅠ

-. 아파트 수익률 보고서로 좋은 아파트 고르는 법 中 (양파링)

양파링님 言 : 임장하는 곳에 백화점이 있다면 꼭 1층을 구경해라. 입점 한 브랜드와, 사람의 수로 분위기를 알 수 있다.

+ 수익율 보고서는 반경 1 km, 임보는 구 단위

→ 3년간 예정된 공급물량 확인 (호갱노노) (부동산지인)

= 왜 기준이 3년일까?

1년차 투자 : 매수 + 임대 (전세를 세팅할 수 있나)

3년차 투자 : 전세만기 / 재계약 및 신규임차 (역전세를 대비해야할 수도 있고, 물량이 잘 빠질 수 있을까 리스크)

= 수익률 분석의 정리 : ① 저점과 고점을 구분하는 이유는 싼 시기와 싸게 사야하는 것의 중요성을 알기 위해

② 싼 시기에 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각하기 위해

③ 투자 후 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익과 수익률을 높이는 방법

→ 수익률 보고서를 쓰면서 체크해야 할 사항을 처음 알게되어 새로웠고, 직접 임장한 단지의 수익률 보고서 제출 과제를 통해 확실히 더 성장할 수 있는 계기가 되었다고 생각합니다.

-. 첫 임장 지역은 어디로 선정하는 것이 좋을까? 中 (주우이)

(1) 입지평가 요소 : 직장, 교통, (수도권) 학군, 환경, (지방) 공급 → 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표

= 좋은 환경이더라도 가격이 더 낮은 곳이 있다. 그래서 가격, 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다.

지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가를 할 수 있다. 비교평가 할 수 있는 지역이 많아질수록 좋은 투자를 할 수 있는 가능성이 높아진다 = 내 앞마당의 갯수

→ 앞마당 (언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것) = 입지(다른 사람한테 이 지역에 대해 10분정도 설명가능한지) + 가격(랜드마크, 투자할곳, 전세가율이 높은 곳)

(2) 어디로 임장가야할까?

→ 임장보고서 5개 이하 : 집근처, 회사근처 5곳 / 임장보고서 6개 이상 : 1기 신도시 + 확장

임장보고서 11개 이상 : 수도권 + 지방 (내가 더 잘 알고 있는 곳부터 시작)

임장지역 선정 - 사전임보 - 분위기 임장 - 단지 임장 - 매물 임장 - 1등뽑아서 투자결정

→ 여기서 중요한 것은 마침표를 찍고 넘어가는 것이다. 마침표를 찍지 않는다면 어디서부터 다시 시작해야할지 알 수 없다.

→ 저는 어떤 글을 쓰게 되면 우선 글과 매치되어야 하고, 읽는 사람의 입장에서 생각했을때 내 글을 읽고 싶다는 생각이 들 수 있게 제목을 제일 마지막에 쓰는 편인데, 주우이님도 임보를 쓸때 내용을 다 쓰고 마지막에 표지를 채운다고 하셔서 '나도 드디어 주우이님이랑 공감할 부분이 생겼다'고 좋아했습니다....ㅎㅎ

-. 비교평가하여 1등 아파트 고르는 법 中 (주우이)

<내가 해야 할 투자활동>

(1) 흔들리지 않는 투자 기준 만들기 : 수도권의 가격은 서울 접근성 영향이 크고, 위 지역부터 일자로 임장을 가는 이유는 비교평가를 통해 상대적으로 저평가된 물건을 찾는 것이다.(처음은 내 집이나 직장에서부터 일자로 앞마당을 늘려가는게 중요)

(2) 비교평가하여 저평가 된 물건 찾기 : 비교평가 부분에서 최소 앞마당 3개는 놓고 비교 필요.(연식/세대수, 교통, 직장, 학군, 환경) → asil.kr 사이트에 들어가서 비교

(3) 그 물건들 중 1등 아파트 투자하기 : 부동산을 처음 공부한 사람은 대부분 투자금에만 관심을 가지는데, 더 중요한 것은 가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것이다.

아파트 = 건물가격 + 땅가격 (오래될 수록 건물보다는 땅 가치가 더 높은 곳을 매수하는 것이 좋다.)

(4) 비교평가를 할 때 가장 중요한 것은 가치 대비 저렴한 물건을 찾는 것 (저평가여부 확인 - 투자기준 확인 - 실투자금 확인)

= 오를 것을 사는게 아니다. 저평가 된 것을 사는 것이다. 결론은 수익이 큰 투자 < 잃지 않는 투자

→ 1주차 강의를 듣고있을때만 해도 제가 투자하게 된(?) 아파트에 대해 실패했다고 언급했었는데, 아직 성공했는지 실패했는지 알 수 없는데 벌써부터 실패했다고 걱정한 저한테 스스로 부끄러웠습니다..! 결론은 확실한 내 앞마당 만들기!

-. 부자가 되려면 가져야 하는 마인드와 자세 中 (주우이)

→ 주우이님이 생각하는 중요한 세가지

(1) 마인드 (2) 임장 (3) 가격

= 2, 3번으로 비교평가를 한 뒤 1번으로 마지막 부분을 채운다.

→ 목표를 설정하는 것보다 중요한건 현재의 나 자신에 집중하는것.

= 현재에 집중해서 목표로 가기까지의 계획을 세워야 함.

→ 좋은 습관을 가진다는 것은 부자로 가는 시간을 단축할 수 있다.

혼자 하는게 아니라 함께 한다고 생각해보기.

내가 먼저 나눈다는 생각을 가지는 것이 좋다.

도움을 받는다면 감사함을 표현해라.

→ 주우이님 言 : 정석대로 걸어왔기에 되돌아 갈 일은 없다. 처음으로 다시 돌아가서 할 부분이 없기 때문이라고 하셨는데 그 말이 저한테 만큼은 정말 존경스러웠고, 마인드가 중요하다는 느낌을 받았습니다.

이번 3주차 강의를 들으면서 하나의 새로운 배움을 얻었음과 동시에, 또 어떤 마음으로 임해야 할지 생각을 다잡게 해준 주였다고 생각합니다. 마지막 주차도 화이팅 해보겠습니다 :)