열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 72기 8조 암유퐈더]

[후기]

월부 동영상을 봐온 탓인지 이해가 아주 어렵지는 않았다.

다만 구체적으로 어떤 생각을 가지고, 어떤 행동을 해야 하고, 어디에 속해 있어야 하는지 고민이 부족하였다.

내가 살고 있는 지역의 평가가 생각보다 박해서 진짜 많이 놀랐다..

눈을 돌리고 앞마당을 구축해야 겠다.

[주요 내용]

- 전세가는 물가로 간주한다. 소득의 양주먹을 마련할 것. (1.5억이 넘는다면 이야기가 다를수도)

- 최악의 상황에도 스스로 믿고 지킬 수 있는 것에 투자하라.

- 입지(가치의 기준): 직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 호재와 악재 / 브랜드 + 전세율 + 입지 독점성

- 레시피: 저평가/환급성/수익률/원금 보전/리스크 관리

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[강의 내용 정리]

1) 비전 보드 리뷰

one thing을 찾아라 (최소 10년간 집중)

-> 투자하는 직장인 vs. 직장인 투자자

가계부의 본질: 지출 관리(통제) >> 수입/지출 현황 파악

경제적 자유 달성 요소: 투자기간 > 수익률 > 투자시드

투자 기간 흐름

- 최초 5년: 매우 타이트(지출통제 중요)

- 10년 이후: 상황 나아짐

- 좋은 습관 장착: 목실감 / 1만 시간 법칙을 믿어라: 주 20시간 * 10년 (10,400시간)

전세(물가): ~ 100% 상승 for 10년 (21세기 자본 by 토마스 피게티)

비유하자면-> 근로소득 (왼주먹) / 자본소득 (오른쪽 주먹)

TIP: 성공한 사람의 사례를 탐구(공략집), * 초창기 방식에 집중

추천도서: 월부은(너나위), 미라클모닝(아침 2시간)

2) 부린이에서 투자고수로

메타인지 (내 위치는 어디인가)

: 월급쟁이 월세입자->전세입자->실거주자(1주택)->초보투자(2주택)->잃지않는 투자자-> +연20% for 10년

구루 벤치마킹 (Sawakami Ashuto)

농사꾼의 마음으로(한가지를 꾸준하게), 싸게 사고 비싸게 팔아라, 스스로 장기간 믿을 수 있는것에 투자하라(지방 5년, 수도권 10년)

-> 싸게 사고, 장기 보유 + 규모의 경제

3) 아파트 가치 판별법

- 입지(가치의 기준): 직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 호재와 악재 / 브랜드

① 직장

서울이란(월부관점)

: 강남에서 1시간 거리 -> 좋은 직장(평균연봉, 임직원수)가 많이 있는 지역이란 의미

* 여기에 교통 관점이 더해지면 업무지구와 베드타운 구분 가능

: 도시기본계획 참고할 것 (예시: 서울 2030)

② 교통 (직장으로의 출퇴근)

: 강남 30분 > 강남 60분, 종로/여의도/구로 30분 > 종여구 60분 > 기타 -> 강남 60분까지는 keep, 종여구 60분은 무릎 어깨, 기타는 논외

③ 학군

: 서울대를 많이 보내는, 특목고 진학률이 높은 중학교가 있는 동네 -> 임차수요가 많아서 상승장시 퀀텀 점프 가능

: 상향 평준화 되어 있는 곳 (분당)

④ 환경

: 공원, 백화점, 동네 분위기, 거주연령 (30~50대: 전세금 상승분 감당 가능한 연령)

⑤ 호재/악재

: 입지를 개선시키는가? 확정된 것인가? 3년 이내의 것인가?

: 호재는 기름으로 간주하면 됨 -> 불황일 때는 묻혀있음, 호황일때 티가 남 -> 불황 이기는 호재가 없다는 의미

: GTX-A 말고는 확정이라는 관점에서는 호재라고 할 수 없음

* 부동산 투자의 기준 잡기: 입지 분석(6개) + 전세율 + 입지독점성 (주변에 빈 땅이 없으면 독점성이 있는 거임: 강동구>>동탄)

5) 너바나의 투자 레시피

- 투자는 과정이 중요하다 (투자 후 복기가 중요)

[레시피 원칙]

① 저평가 여부: 가치 비교 (같은 가격) / 가격 비교 (같은 가치) -> 판단을 위해서 앞마당 구축 필요

② 환급성 수준: 매도의 용이성, 매수할 때가 제일 쉽다. (아파트>>오피스텔,빌라 등)

③ (예상) 수익률 계산: 수익금/투자금, 72의 법칙 (2배가 되는데 걸리는 yrs),

수익률이 높은 투자(지방): 돈이 없고, 시간이 있는 경우 vs. 수익금이 높은 투자(서울)

수요가 많고, 입지 독점성이 있는, 전세가 상승 예상되는 지역이 좋은 수익률 예상됨.

④ 원금 보전: 사고자 하는 물건이 얼마까지 빠질지, (최악의 상황에서)내가 어디까지 버틸 수 있는지 판단 필요

전세가율(안전마진)과 입주물량(향후 예상치), 적정공급량: 인구 * 0.5%

⑤ Risk 관리: 역전세(급격한 전세값 상승), 대량공급, 언제가 될지 모르는 수익 시점 (타이밍: 이자 부담금과 비례)