강서구 마곡동 마곡엠밸리7단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 35조 흰머리수리]

▶ 아파트명

마곡동 마곡엠밸리7단지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 A등급

강서구 사업체수 39,458개 / 종사자수 257,494명 

2. 교통 A등급

강남 49분 / 여의도 27분 / 시청 41분 

(출처: 네이버지도 / 길찾기)

3. 학군 C등급

공학중학교 74.4% / 마곡중학교 72.7%

4. 환경 B+

1km 내 백화점 / 대형마트 없음

2km 내 백화점 2개 있음 -> 원래 강의 기준 C 등급이지만, 2km내 백화점이 2개 있으므로 B+ 등급 부여함

5. 공급 A+등급

강서구 적정수요 3,000세대 (연간)

23년 : 932 세대

24년 & 25년 : 0

-> 적정수요 이내이면서 공급 부족하다고 판단 = A+ 등급

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 마곡엠밸리7단지 33평 현재 매매 17.5억, 전세 7.2억 (위 사진 상 매매 9.8억은 직거래이므로 제외함)

10년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 17.5억 전세 5.5억

10년 내 저점 매입시: 2014년 1월 매매 4.2억 전세 2억

*고점 매입시 수익률 (175,000-175,000)÷(175,000-55,000)*100 = 0% -> 최고점 찍고 난 후 거래X

*저점 매입시 수익률 (175,000-42,000)÷(42,000-20,000)*100 = 604%

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진