어느덧 3주차 강의까지 끝냈다. 매 주 강의를 듣는 것과 과제를 하는 것은 어렵지 않다.

하지만 강의 후기를 작성하는 것은 아직도 낯설고

가장 많은 시간을 사용해서 그런지 항상 가장 마지막에 하게 된다.

아무래도 내가 강의 듣기전에 어떤 마음가짐이었는지, 강의를 듣고 나서 느낀점은 무엇인지,

그리고 뭐를 해야하는 지 고민하는 시간이 가장 어렵기 때문이라고 생각한다.

강의를 들으면서 최대한 강의내용과 느낀점을 적어보려고 하지만 잘 되지 않는다.

하지만 이제 시작일 뿐이다. 하나 확실한 것은 첫 주에 비해서 나아지고 있다는 것이다.

사실 이전 강의에서 아직 임장을 가야할 시기가 아니라고 했을 때 의아했다.

왜 가지 말라고 하는 것인가? 미리 보고 오면 좋은게 아닌가?

이런 생각을 했지만 하지 말라고 해서 임장은 가지 않고 그 시간 책을 더 읽었다.

그리고 말을 듣기를 잘 했다고 생각한다.

(물론 강의 듣기 전에 회사동기와 임장을 꽤 다녀서 안 간 것도 있다.)

강의에서 배운 점

지난 강의에서는 가치투자란 무엇인지, 어떤 항목을 봐야 하는지,

그리고 어떤 원칙을 지켜야 하는지 큰 그림을 배웠다면

이번 주 강의에서는 좀 더 디테일하게 각 항목별로 어떻게 점수를 메기는지

그리고 그 점수로 어떻게 좋은 아파트를 판단 할 수 있는지 배울 수 있었다.

예전에 동기와 나름 여러 구를 다니면서 수십 개의 아파트를 보고 나름대로 정리를 했었지만,

이번 주 강의를 듣고 예전에 정리해놨던 단지정보들을 보니 정말 수박 겉핥기에 불과했다.

그 만큼 이번 강의는 내 앞마당을 만들기 위해 최적화된 커리큘럼이라고 생각한다.

월부에서 추구하는 투자 방식은 가치투자다.

(1)같은 가격의 두 매물 중 가치가 더 높은 물건 혹은

(2)같은 가치의 두 매물 중 저렴한 물건 즉 '저평가'된 물건을 구매하는 투자방식

여기서 중요한 것은 '많이 오를' 물건을 고르는 것이 아니라 '저평가'를 본다는 것이다.

즉 고수익 매물을 보는 것이 아니라 저위험 매물을 찾는 것이 핵심이라고 생각한다.

이와 비슷한 내용을 김승호 회장도 '돈의 속성'에서 말했다.

"예측에 따라 투자하는 것 만큼 위험한 것이 없다. 투자는 언제나 대응이다."

투자의 기본은 잃지 않는 것이기 때문에 최대한의 리스크를 줄여

어떤 상황에도 대응이 가능한 매물을 구입해야 한다.

그렇다면 우리가 저평가 매물을 어떻게 판단할 수 있을까? 바로 비교분석이다.

(1)두 개를 비교하여 찾은 저평가 매물과 (2)이십 개를 비교하여 찾은 저평가 매물

둘 중 어느 물건이 더 리스크가 적은 저평가 매물일 가능성이 높을까?

아무래도 모수가 더 많은 매물 중에서 선별하는게 더욱 저평가 되어 있을 가능성이 높다.

그리고 이 수많은 매물들을 정량적 점수를 메겨 고평가 -> 저평가 순으로

순위를 메기기 위해서 수익률보고서를 쓴다.

즉 앞으로 우리가 투자할 매물을 찾기 위한 '기준'을 설정하는 것이다.

만약 투자를 하는데 기준이 없다면 좋은 물건을 사도 하락장이 왔을 때 믿음이 없기 때문에

'기다림'으로 대응을 하지 못하고 헐값에 팔아 버릴 수도 있다.

지금의 우리는 이제 막 투자를 시작한 초보 투자자다.

배움이 가장 적고 돈이 많이 모여있는 상태이기 때문에 실수는 최대한으로 줄여 '잃지 않는'투자를 해야 한다.

그렇다면 수익률 보고서에는 앞선 2주차 강의에서 나온 입지판별법 항목이 사용된다.

(1) 직장, (2) 교통, (3) 학군, (4) 환경, (5) 공급.

(1) ~ (4)는 입지 요소 분석으로 수요를 이끄는 곳인지 판단하는데 사용되고

(5)는 리스크를 판단하는데 사용된다.

저평가 매물을 찾아 투자하기 위해서 수익률보고서는 좋은 단지를 찾아주는 '기준' 일뿐, 결국 이 좋은 단지들 중에서 '저평가' 된 매물을 찾아서 실제 매물임장도 가보고 1등을 찾아 투자해야 한다.

1등을 찾기에 앞서 우리는 큰 산을 하나 넘어야 한다.

바로 '선입견'. 우리의 무의식이라는 것은 생각보다 우리의 판단에 많은 영향을 준다.

그렇기에 의식적으로 매번 나의 '정성적인' 판단은 의심해야 한다.

'내가 좋다고 생각한 이유가 뭐지?', '내가 살던 곳이라 후하게 준 것은 아닐까?',

'내가 호재를 너무 신경 쓴것은 아닐까?' 등.

이렇게 한 지역에서 매물임장까지 마치고 1등을 판단했다면 그 지역은 내 앞마당이 되는 것이다.

그리고 우리는 최소 앞 마당 세 군데에서 비교 평가를 해야 실수하지 않는 투자를 할 수 있다.

한 가지 주의 할 점이 있다.

내가 투자할 수 있는 곳을 찾고 그 중에 저평가 매물을 찾는 것이 아니라

저평가 매물을 찾고 그 중에 내가 투자 할 수 있는 곳을 찾는게 핵심이다.

끝으로 강의를 들으면 양파링님과 주우이님의 말에 공감한 내용이 있다.

"내가 투자를 하기까지의 과정이 당당한지를 생각하라.

내가 투자하고 후회하지 않고 남부럽지 않을정도로 노력했는가?"

"좋은 매물에 투자하는 것도 좋지만 좋은 시기에 투자를 하는 것 자체가 중요하다."

"의미없는 임장은 없다. 매번 임장갈 때 마다 경험치가 쌓인다.

처음에는 25번 임장을 가야 투자를 할 수 있었다면 나중에 1~2번이면 투자를 결정 할 수 있게 된다."

(마치 RPG게임에서 레벨에 따라 같은 몬스터를 사냥하는 시간이 다른 것 처럼

나의 투자레벨도 나도 모르게 성장하는 것으로 생각했다)

강의를 듣고 적용해야 할 것

BM1 : 입지에 대한 '선입견'을 버려라.

BM2 : 임장가는 날을 만들어 습관을 만들고 꼭 지켜라.

BM3 : 저평가 여부 확인 -> 투자기준확인(저환수원리) -> 실투자금 확인 순서로 투자진행하라

BM4 : 좋은 기사/정보를 얻는다면 내가 한번 정리하고 내 생각까지 더해서 조원에게 전달하라

완강챌린지