광진구 광장동 광장힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 72기 56조 소금눈]

아파트명

광장힐스테이트

위치(지도)

입지평가

1. 직장 (B)

광진구 사업체수 24,445개 / 종사자수 126,305 명

500인 이상 사업체 수 14개

일자리 수 적고, 베드타운 성격 강하다.

2.교통 (S)

강남 24분 / 여의도 26분 / 시청 31분

3.학군 (S)

중학교 학업성취도 평가 평균 / 특목고 진학

광남중 97.6% / 7.7%

양진중 93.5% / 33%

공급 (S)

광진구 인구수 : 335,854명 x 0.005 = 1,679세대 (적정수요)

2024 - 0개 (부족)

2025 - 1,191개 (적정)

2026 - 0개 (부족)

3년 합계 - 1,191개

연평균 - 1,191/3년 = 397세대

적정수요대비 공급 수준 - 적정수요 1/2이하 - S등급

그러나 인접도시의 전출이 많은 중랑구, 동대문구 함께 보았을 때

25년에 동대문구 입주량이 거의 1만세대,

강동구도 24년 11월 정도에 입주량 1만3천세대 이므로 유의하자.

공급은 리스크이자 기회!

과거 시세

수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

현시세 : 광장힐스테이트

34평 매매 19.5억 / 전세 12.5억

34평 기준

*10년 내 고점 매입시 : 22년 8월 매매 21.8억 / 전세14억

*10년 내 저점 매입시 : 15년 2월 매매 8.6억 / 전세 7억

*고점 매입시 수익률 (195000-218000)÷(218000-140000)*100 = -29.5%

*저점 매입시 수익률 (195000-86000)÷(86000-70000)*100 = 681.2%

수익률 단순 계산식 : (매매차익÷투자금)*100

상세 계산식 : [매매차익(현재 매매가-매수가)÷투자금(당시 매수가-당시 전세가)]*100

25평 기준

25평 매매 15.1억 / 10.0

*10년 내 고점 매입시 : 22년 2월 매매 18억 / 전세11억

*10년 내 저점 매입시 : 14년 12월 매매 6.535억 / 전세 5억

*고점 매입시 수익률 (151000-180000)÷(180000-110000)*100 = -41.1%

*저점 매입시 수익률 (151000-65350)÷(65350-50000)*100 = 557.9%

10년을 기다리면 84기준 681%의 수익률을

59기준 558%의 수익률이 발생.

현장사진

#브역대평초

광장동에서 연식이 좋고 인프라를 갖춘 좋은 단지였다.

이 근방 중 가장 연식이 좋고, 초품아에 평지!

균질하고 완성형 가족들이 많이 보였다.

무엇보다 동네분위기가 쾌적하고 사람들의 옷차림 등 깔끔하고 여유 있어 보였다.

광남중 배정을 받고 대형평형이 있어 단지내부 뒷쪽은 고급빌라 같았다.

스벅, 투썸, 빠바, 뚜레주르 등... 단지 내 상가에 입점되어있다.

대형 마트는 없어도 주변 인프라가 있으며 학원가 인접해있다.

2호선 이용시엔 버스를 타고 강변역을 갈것 같다.

물리적 위치가 너무 가까워 뭐 하나 빠지는게 없다..!

토요일 낮시간 매우 활기찬 분위기였다.

정말 살고 싶었던 곳!

조원분들과 함께 임장하며 시야를 더 넓힐 수 있어 너무 좋은 시간이었다♥