관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
투자의 본질에 대해 전하고 싶다며 시작된 양파링님 강의
‘알 수 있게’ 가 아닌 ‘할 수 있게’ 만들어 주신다고 해서 기대를 하며 시작했다.
WHY.. why.. 생각하고 생각하고 실천하기!
◎ 수익률 보고서를 쓰는 이유 (의미)
입지분석을 제대로 하면 가격이 같아도 더 가치 있는 아파트를 살 수 있다.
ex) 같은 1억으로 투자했어도 8년 뒤 A와 B의 수익이 3억이나 차이가 날 수 있다.
둘 다 상승장을 만났지만, 입지가 좋은 곳이 훨씬 더 큰 수익을 주는 것을 과거 그래프를 보며 알 수 있었다.
수익률 보고서를 제대로 쓰지 않고 무지하게 투자하면 좋은 것을 샀어도 기다리지 못하고 긴~하락장에 포기할지도 모른다는 걸 배웠다.
◎ 수익률 보고서를 쓰는 기준과 방법
위치와 입지 평가 요소 등 부동산의 가치를 평가하는 기준을 배웠다.
나의 주관적인 생각을 넣지 않고, 같은 기준으로 객관적인 비교로 평가해야 같은 투자 비용으로 더 가치 있는 아파트를 선택할 수 있다.
주요 업무지구와의 접근성
수도권은 왜 강남을 기준으로 자가용, 버스가 아닌 지하철 시간으로 보는지 등
반대로 지방은 지하철보다 자가용을 기준으로 계산하는 이유도 이해하게 됐다.
학군: 초, 고등학교가 아닌 왜 중학교 학업 성취도를 보는지 알게 됐고, 일반적인 동네의 학교들은 대부분 C등급이라는 걸 보며 학군은 아주 좁은 지역에서만 수요가 있고, 가격에 영향을 미친다고 느꼈다.
+해당 지역의 중학교 배정방식이 지역마다 차이가 있어서 근거리배정방식인지 추첨제인지도 잘 알아봐야 할 거 같다.
환경: 백화점 상위 12개가 전체 매출의 50%라는 사실에 놀랐다.
매출 1조 이상의 백화점 12개 중 8곳이 강남권이다.
고가의 브랜드가 입점해 있는 일부 매장과 그것을 구매할 수 있는 능력이 있는 주민들이 몰려있어야 하는 거 같다.
1층에 루이비통이 있느냐 루이까토즈가 있느냐의 차이랄까?
공급: ex )의왕 공급으로 평촌 전세가 하락 - 인근 지역까지 묶여서 전세 가격에 영향을 끼칠 정도로 무시할 수 없는 기준 같다. 매수하고 전세를 맞추는 시기를 7~8월 1~2월로 해야 좋을 거 같다.
◎ 수익률 보고서를 바탕으로 투자에 적용하기
단지 vs 단지로 비교하면 입지를 알고 싼 시기에 싸게 사는 것이 중요하다.
하지만 좋은 시기에 용기 있게 사는 행위를 하는 것 자체는 조금 덜 좋은 단지를 사더라도 전체적으로 높은 수익률을 가져온다! (투자를 안 하면 땡!)
열심히 공부하는 것보다 중요한 건 때론 그냥 하는 것이다.
3강을 듣고 처음 쓰는 수익률 보고서와 앞으로 쓸 수익률 보고서들이
훗날 매수의 기회가 왔을 때 내가 스스로 판단할 수 있게 도와주리라 믿는다.
그리고 확신을 심어주고 기다리게 해줄 것이다.
주우이님 강의
초보투자자가 겪게 될 모든 것을 알려주신다며 시작된 강의
우리에게 아래 두 가지를 남기는 것이 목표라고 하셨다.
1. 투자를 잘하고 싶은데 어떻게 시작해야 할지 모르는 초보 투자의 고민 해결
2. 어떤 아파트를 사야 하는지 모르는 초보 투자자가 돈을 더 벌 수 있는 아파트를 선택하는 방법
주우이님의 말씀이 와 닿았다.
강의를 듣는 것은 단순히 지식을 쌓기 위함이 아니라, 나의 행동을 옮기면서 살아있는 지식을 쌓기 위함이다.
비교평가를 할 수 있는 지역이 많을수록 좋은 투자를 할 수 있을 가능성이 높아진다.
임장을 통해 1~2개의 지역이 아니라 상위 지역까지 더 확장해서 넓게 보고 비교평가 하자.
ex) [평촌, 산본, 의왕] → 과천 → 관악
앞마당을 만들고 투자 시점을 언제 잡을지 모르겠지만, 분임, 매임 어디까지 했던 중요한 건 마침표를 찍고 다음 단계로 넘어가는 것이라고 계속 강조해 주셨다.
주우이님은 판교로 임장 배정을 받았을 당시에 투자를 못 하셨지만, 지나고 보니 기회가 있었다.
판교가 비싸니까 인터넷으로 가격보고 그냥 끝!이 아니다.
어떤 사람들은 직접 가서 가격을 깎으며 적극적으로 자기의 물건을 만들고 투자한다.
매전차보다 중요한 것은 가치 있는 아파트를 비싸지 않게 저렴한 가격에 사는 것이다!
아파트 = 건물가격 + 땅 가격
가치투자방식- 사자마자 오를지는 아무도 모른다. 이건 운의 영역이라고 하셨다.
8년이 걸릴지도 모르지만 저평가되어 있다는 확신이 들으셔서 용감하게 투자하셨다.
(그러다 운이 좋아서 단기간에 오른 케이스)
BM: 최종적으로 입지가 비슷한 두 개의 단지가 있다면 가격이 저렴한 걸 사면 된다.
+ 다른 지역구에 가격이 비슷한 단지들을 입지를 기준으로 비교 평가하여 더 좋은 걸 선택하면 된다.
현재 A가 더 비싸고 좋아 보인다고 투자하면 안 된다. 입지도 좋고 가격도 저렴한 B에 투자해야 한다,
ex) GTX 호재만 보고 무조건 A에 하면 안 된다! 비교평가를 통해 호재에 빠지지 말자!
이유: 개통 호재가 있는 곳이 강남에서 더 멀기 때문! 이미 개통된 곳이 더 좋다는 의미!
최고는 아니더라도 최선의 선택을 하면 충분하다.
◎ 성장하는 법 3가지
1. 목표: 목표가 없으면 열심히 하는 데 반대 방향으로 갈 수 있다.
2. 질문: 하지 않으면 내가 아는지 모르는지 알 수가 없다.
"내가 이걸 모르네?" 질문
"내가 알고 있으면 이게 맞나?" 또 질문
자기 합리화 그만하고, 질문할 기회가 있으면 무조건 질문을 해야 한다.
3. 인간 관계: 회사나 가족과 관계가 안 좋으면 공부하기가 힘들다.
◎ 목표를 이루는 방법
목표만큼 중요한 건 현재의 나를 아는 것이다. (메타인지)
속도는 자연스럽게 붙으니 너무 빨리 가려다 넘어지지 말자.
퇴근 후 저녁에 남는 5~6시간을 어떻게 보냈는지에 따라서 나의 1~2년 뒤가 달라진다!
꿈을 그리는 자는 그 꿈을 닮아간다. 나는 나의 꿈을 응원한다.
"이 정도면 되겠지?" "그만하면 잘했어." 등
요즘 스스로를 위로해주고 괜찮다는 자기 계발 명언 등이 많은데
난 어릴 때부터 남들보다 몇 배로 노력해야 성공할 수 있다는 걸 경험해왔다.
늘 그랬던 것처럼 부동산 공부에도 혼신을 다해서 5년 뒤 난 꼭 목표를 이룬다.
＊성공한 사람/ 부자의 습관을 따라 하자
- 많은 것을 이미 시작했고, 지키고 있으니 더 많은 걸 추가하기 보다는
지금은 독서와 임장부터 습관화 하자. 꼭!
그동안은 인맥을 가리며 계산적으로 살아온 적이 많았는데,
계산 없이 먼저 나눌 수 있는 마음에 여유가 있는 사람이 되려고 노력하자.
도움을 받으면 꼭 더 많은 감사를 표현하는 사람이 되자.
주우이님은 자신의 한계를 규정하지 말고 목표를 조금 더 높게 잡으라고 하셨다.
나는 목표에 맞는 노력을 할 자신은 있다.
하지만 목표를 너무 높게 잡으면 나 자신을 너무 힘들게 할 것을 잘 안다.
투자 공부의 목표는 가능한 범위 안에서만 잡고 그 이상을 해내면 나를 칭찬해줘야겠다.
더 중요한 건 시간을 정해두고, 일의 우선순위를 생각하도록 노력해야 한다!
지금까지 정말 최선을 다해 살아왔다고 생각하지만, 인생이 엄청 달라지지는 않았다.
앞으로는 열심히 보다는 잘 살고 싶다는 생각이 더 크다.
나의 시간 여행의 끝에 후회 없이, 행복한 삶이었다고 느꼈으면 좋겠다. ♥
ps. 3주 동안 함께 걸어가고 있는 108조 동료분들과 조금 전 선배와의 대화에서 밤 12시 넘어서까지 진심으로 후배들에게 도움을 주신 한걸음앞으로 선배님 고맙습니다.
그리고 좋은 강의로 시간을 레버리지 해주신 양파링님, 주우이님, 너바나님까지 모두 감사합니다.^^
댓글
