성북구 길음동 래미안길음센터피스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 61조 더 블랙]

▶아파트명

길음동 래미안길음센터피스 아파트

▶입지평가 (직장, 교통, 학군, 환경, 공급)

1. 직장

성북구 사업체수 23,617개 (2만개) / 종사자수 111,005명 (11만명)

3. 학군

(중학교 학업성취도 + 특목고 진학률)

(1) 성북구 학업성취도 평균 76.3% (특목고 진학률 3.8%)

(2) 1-3순위 중학교 학업성취도

(1) 적정수요 2,124세대 / 3년 6,372세대

(2) 연도별 입주

- 2024                    594세대  

- 2025                    2840세대

- 2026                    없음

* 3년 합계               총 3,434세대

* 연평균                 3434/3 = 1,144세대

적정수요대비 공급수준 0.53배

공급평가                  A 등급

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

▶ 현장사진

[입지평가 및 단지를 돌며 느낀 점]

1. 직장 B등급 (11만명)

자체 일자리로 외부수요를 끌어들이진 못하는 지역으로 베드타운이라고 볼 수 있습니다.

따라서 강남과의 접근성이 더 중요한 지역입니다.

2. 교통 A등급 (강남 1시간 1분)

1시간 언저리로 강남역 진입 가능합니다.

다만 여의도까지 거리도 49분 소요되어 B등급에 가까운 A라 볼 수 있습니다.

3. 학군 C등급 (학업성취도 76.8%)

성북구는 중학교 학업성취도 평균이 85% 미만으로 학군이 거주지의 선택요소는 아닌 지역입니다.

다만 길음중학교의 경우 특목고 진학률의 아주 높은 편이므로 (8.8% 20명)

길음중학교 배정 단지들은 지역내 선호도가 높을 것 같습니다.

4. 환경 S등급 (백화점 2개)

반경 1km 내 백화점 2개, 대형마트 2개가 있어 환경적 요소가 아주 좋습니다.

5. 공급 A등급 (적정수요 1배이내)

2025년 적정수요 이상의 공급(장위동 2800세대)이 있으므로

투자로 접근할 시 시기조절을 할 필요가 있어 보입니다.

6. 단지임장 후 느낀 점

단지 내 조경, 커뮤니티 시설을 잘 갖추고 있어 상당히 쾌적하고 관리가 잘 되어있는 느낌을 받았습니다.

백화점은 물론이거니와 미아사거리역 인근에 상가도 많아서 생활 편리성이 상당히 좋아 보였습니다.

가격은 전고점대비 약 25% 빠진 수준으로 현재 저평가 구간이란 생각이 들었지만,

25년 3월 장위동 2800세대 입주가 있으므로 입주 시점으로 가격이 더 빠지지 않을까

좀 더 기다려봐도 좋지 않을까라는 생각이 들었습니다.

2주차 너바나님 강의에서 공급과 심리를 언급해주신 부분을 적용해보면

입주물량이 터져도 심리가 좋으면 가격이 영향을 받지 않지만 (입주물량보다 심리가 더 쎄다)

하락장 즉 심리가 안 좋을 때 입주가 터지면 주변단지들을 좋은 가격에 살 수 있는 기회가 될 수 있으므로

2025년 3월 기점으로 매수타이밍을 잡아본다면 좋은 기회가 될 수 있지 않을까 생각해봤습니다.