[서울기초반 12기] 2주차 강의후기 / 주우이 님 ★ 2년후를 계획해야 한다

안녕하세요

꿈날개입니다

온라인 ONLY로 들으니

기한 내에 완강을 못하는 불상사가 생겼지만

일단 2주차 완강 및 후기 작성 마무리하고

3주차 제주바다님 강의로 바쁘게 달려보겠습니다.

2주차는 주우이님의 서남권 강의였는데요

서울기초반에서는

수도권 투자의 기준과, 서울 25개구를 한번 훑어줍니다.

일평생 경기남부민이었던 저에게는 서울의 지역명 / 생활권과

의미있는 단지 이름을 익숙하게 할 수 있는 좋은 기회였습니다.

2주차에는 서남권의 4개구를 입지분석부터

투자로서 가능한 범위의 단지들까지 면밀히 짚어주어서

향후 지역 임장 때 크게 도움을 받을 것 같았어요.

임장하며 느낀 점들과 내가 생각하는 가치와 투자범위가 일치하는지

다시한번 되짚어보면 좋을 것 같습니다.

1. 앞으로 2년안에 서울에서

앞마당을 몇개 이상 만들지 계획하라.

과거 전세가율은 50%에서 60%까지 2년,

60%에서 70%까지 다시 2년 정도 걸려서

오른바 있다.

전세가 오르는 시장에서도

전세가율은 완만하게 오른다.

그래서 우리는 지금으로부터

2년 후 기회가 열릴 수 있다는 것을 알고

그때까지 서울에서 앞마당을

몇개이상 만들지 계획해야한다.

이 이야기를 듣고 현재

제가 서울/경기의 2-4급지 중

앞마당이 아닌 곳을 세어보니

대략 20개 정도 되더라구요.

24-25년은 수도권을 집중적으로 보며

26년 무렵에는 서울투자해야겠다는,

청사진을 그려볼 수가 있었습니다.

2. 기존의 막연한 투자상식을 깨자.

첫번째.

좋은 지역일수록, 선호단지일수록

전세가율이 훅 올랐다가 쑥 빠져버린다.

그만큼 투자기회가 짧다.

좋은 상급지, 상위권 단지들은

투자기회가 없을거라 생각했는데

찰나에 붙는 투자기회가 짧게 몇달 정도 있다가 빠르게 치고올라간다는

이야기를 해주셨습니다.

아마 이런 수준의 단지들은 투자금도 상당하여

저에게는 해당사항이 적을수 있지만

투자범위의 천장을 내가 닫아놓지말고

시세흐름을 지켜봐야겠다는 생각을 했어요.

두번째.

비선호요소보다 선호요소를 먼저 찾아야 한다.

선호도가 많을수록 비선호요소를 커버할 수 있기 때문이다.

처음 임장할 때 많이 했던 실수인데요,

단지 주변에 어딘가 구린점을 찾으면

별로라고 속단했던 적이 있던 것 같습니다.

단지 주변에 유흥가가 있어도 강남이면 괜찮고,

단지 주변에 공업소가 있어도 역세권, 학군지면 괜찮다는 것.

그 단지의 장단점을 생각하고, 단점을 커버할만한

강력한 교통, 학군, 환경, 연식을 가졌는지를 잘 고민해봐야겠습니다.

세번째.

전세가가 올라오면 구축보다는 신축 투자기회가 열릴 수 있다.

투자범위를 역세권 구축으로 닫아놓고 찾지말 것.

입지가 살짝 아쉬운 신축은 전세가 올라올동안 매매가가 기다린다.

신축이 몰려오면, 일대 전세가가 하락하며 매매가도 주춤할 때가 있다.

이때가 기회이다.

또한 뉴타운이 생기면 그 인프라를 누리고 싶은 사람들이

인근 구축에라도 들어가는데, 가격이 올라오지 않는 경우도 기회다.

그간 수도권, 지방에서 투자범위를

뭔가 막연하게 생각해오던게 있는데요,

지방 = 전용84 최대한 신축, 가급적 중심부 위치

수도권 = 역세권이나 학군지 구축

이런 생각으로 임장을 다니면 자연스레 신축을 보며

"저길 투자할 수 있을까"라는 마음이 들었고

쾌적하고 선호되는 구축에 집중하게 되었습니다.

이번 서기반에서는 입지가 다소 떨어지는 신축에서

먼저 투자기회가 열릴 수 있음을 알려주셨어요.

매물임장, 시세트레킹할때 신축을 배제하지 말아야함을

다시한번 느꼈습니다.

3. 투자는 장기전이다.

주우이님이 강의 말미에, 행복한 투자자가 목표라고 하셨는데요,

투자는 오래해야하는데, 행복하지않으면 어렵다는 이야기를 하셨습니다.

예전에 너나위님이 했던 이야기 중,

투자를 취미처럼 즐겁게 계속 공부했던 사람들이

결국 시장에 오래 남더라. 라는 이야기를 한적이 있는데요

저에게는 지금이

"사라지지 않고 뭐라도 계속 해야하는 구간" 인것 같습니다.

기존 보유자산 세금 등을 고려했을 때

2년간은 결과물 없는 임장을 반복할 수 밖에 없는데요.

1) 강제성이 없어도 임장보고서를 매듭지어 지역분석보고서 게시판에 올리는 것

2) 주 2회 목표로 매주 임장가는 것 (최소 1회 이상)

3) 지금 동료들과 매일 시세스캐닝 루틴을 지켜가는 것.

4) 열중 동료들과 가끔 만남을 이어가며 투자판을 떠나지 않는 것.

이 정도가 이 끈을 놓지않기 위한 최선인 것 같습니다.

서울에 깃발 꽂을 때까지 사라지지말자

화이팅 :)