서울투자기초반 11기 3주차 강의 후기[가든이네]

서기반 3주차 강의는 제주바다님의 '서울의 판도를 바꿀 동북권 지역분석'이었다.

동북권 시장의 현재 모습과 주요 지역에 대한 분석, 비교평가까지 강의 내용을 가득 채워 주셨다.

동북권은 5개 권역 중 유일하게 업무지구가 없는 권역으로 특히 업무지구로의 교통이 중요한 지역이었다.

교통이 중요한만큼 현재 업무지구로의 접근성이 중요하며 아울러 향후 철도 개설로 더 좋아질 단지를 디테일하게 알아볼 필요가 있었다.

학군은 광진구와 노원구의 학군이 다른 지역에서 찾아오는 학군이었구 나머지는 해당 지역에서 선호도가 높은 학교를 확인할 필요가 있었다.

환경은 뉴타운이 가장 중요한 체크 포인트로 균질성과 신축 택지가 가장 선호도가 높은 부분이었다.

이어서 동북권의 가격은 매매가에 비해 전세가의 상승폭이 두드러지고 있었다.

최근에 입지와 연식이 좋은 단지들이 1~2억이 상승하는 모습을 보여주고 있어서 지금부터 관심을 가지고 투자기준을 정립해 나가야 한다.

A구는 2급지 지역으로 교통이 좋은 지역이며 모든 생활권에서 업무지구에 직결되거나 환승으로 주요 업무지구에 30분 이내에 접근이 가능하다.

또한 서울 중심에 위치해 있어 도로교통이 잘 발달되어 자차로 30분 내 업무지구 이동이 가능하다.

자체 일자리는 많지 않지만 교통 상황이 좋아 모든 생활권에서 투자가 가능한 모습을 보여준다.

B구 역시 2급지로 업무지구로 직결되는 지하철이 잘 발달되어 있으며 생활권별로 30분 내외로 업무지구 출퇴근이 가능하다.

또한 강변을 따라 밀집한 아파트 지역에 한해 학군지 수요가 있어 지역 안에서 연식보다 학군을 우위에 두고 투자를 고려해야 한다는 사실을 알게되었다.

B구는 연식보다 학군, 교통의 가치를 높게 봐야 하는 지역으로 투자할 때 이 부분을 유념해야 한다.

C구는 뉴타운 등으로 계속 변화하는 모습을 보이고 있다. 도심 업무지구로의 접근성이 나쁘지 않으나 지역 안에서 교통 소외지역이 발생하여 이 부분을 투자 시 잘 검토해야 한다.

이 지역에서는 신축, 입지가 개선되는 지역에 대해 투자 가능성이 높으며 환경이 중요한 요소를 차지하고 있다.

D구는 교통과 환경, 연식을 투자에 우선순위로 둬야 한다. 특히 업무지구 접근성이 괜찮은 곳에서 연식, 환경이 뛰어난 단지에 투자를 우선 검토해야 한다.

비교 평가는 동일 가격대별 비교평가 방식보다는 전고점 대비 많이 하락한 절대적 저평가 단지를 분석하고, 그 중 가치가 있는 단지를 추려내는 방식으로 평가를 할 수 있다.

이 후 투자금과 매물 조건을 따져보고 투자 범위를 좁혀 놓고 매물을 선정하는 방식으로 투자를 진행해야 한다.

동북권 지역은 전세가가 빠르게 상승하고 있어 지금부터 준비를 해야 한다. 서울 투자를 먼 미래의 일이라고 생각하지 말고 지금부터 차근차근 준비를 해나가야겠다.

늦은 시간까지 열정적인 강의를 해주신 제주바다님께 깊은 감사를 드린다.