열반기초반 73기 18조 울트레이아

강의를 듣고 입지의 중요성을 더욱더 알게되었다. 아파트를 보고 판단할때 브랜드 신축아파트의 가치에 흔들릴때가 있었는데, 감각상각이 되어 구축이 될수 밖에 없는 건물의 가치는. 변하는 않는 토지의 가치를 넘을수 없다

1,토지가치 높은곳이 우선순위

Cf 광교신축보단 분당 구축

2,2022년말~2023년초 가격을 다시 못만날 확률높다

부동산 가치? 수요가 많고 입지독점적인곳

부동산사이클을 생각할때 아래와 같이 사계절로 비유해 매매가와 전세가의 폭으로 판단할수 있게끔 기준을 알게되 명확해졌다. 불경기, 금리, 기타 외부변수를 어떻게 내가 알수 있나 하면서 엄척 애매하고 불안했는데, 매매가와 전세가를 알게되면 투자 적기를 알수 있을것 같다.

봄-매매가, 전세가가 같이 우상향

여름-매매가 올라가고, 전세가 보합

가을-매매가 내려가고, 전세가 보합 또는 하향

겨울-매매가 보합 또는 하향, 전세가 상향

20~30프로 조정올때 구입적절

서울 강남쪽은 20%, 서울은 25%, 지방은 30% 정도일때 적정하다.

향후 인구변화등으로 주거지 공실있을수 있을때 빌라,오피스텔 공실율높을수있으나 아파트공실율은 거의없음

구축: 용적률 200프로 이하, 좋은입지이면 상승장에 재건축,리모델링이슈, 전세가상승기대 어려움(학군지예외)

절대 저평가

1 전세가율: kb통계, 현재서울 55프로, 상승시

2 PIR: 소득대비집값, 평균 12.3 현재14~15

3 주택구입부담지수: 집값대비 소득부담 평균 130

요약해보고, 느낀건. 사계절주기 전세.매매가를 추적하고, 인구절벽, 금리, 기타 변수에 불안해하지 말고 조정올때 가치높은 물건을 저렴하게 구입하면 된다는 기본을 투자신념을 갖고 오를때까지 견디는(구입하고 매매가 내려갈수 있다, 역전세 올수 있다)힘이 필요한단걸 느꼈다